5建商手中還有2367億元個案要賣，房價會跌嗎？

【MyGoNews衷柏宣/台北報導】房價未來會不會跌？這要看看建商未來推案的速度會不會放慢！還要看建商推出個案的價格會不會繼續創新高，從營建股的5家建商來看(遠雄、宏盛、華固、冠德、國建)，以目前土地庫估計未來可以推出個案的總銷售金額就高達2367億元，房價跌5％，這些建案的總銷售金額就總計減少18億元，同樣的，房價漲5％，這些建商的總銷售金額又可以增加18億元。所以，建商為了自身利益，都會想盡辦法創造房市景氣的假象，在這樣的狀況下，除非政府有重大改變房市的決策，否則，房價下跌並不容易。
 

華固截至2010年9月尚擁有6筆土地庫存，分別住宅建案5筆、廠辦案1筆，土地面積約1.59萬多坪，推案量可望達到423億元，固住宅案毛利率30～32％、廠辦案毛利率40~42％計算，扣除管銷費用6~7％，華固上述6筆土地庫存將挹注淨利達110~120億元，貢獻華固EPS為42~46元。

「金泰段」位於北市大直地區敬業二路與樂群三路交叉口角地，為華固總價23.49億元，買下940坪土地，與另一地主共同開發，華固可分得總銷為80億元，預計最快將在2012年推出。

「華城禾豐」位於大陸工程的「青山鎮」附近，基地面積已整合至6,900坪，預計將興建46~47棟透天別墅，每坪40萬元來計算，總銷金額約在25億元，預計2011年329檔期推出。

「八德案」位於八德路與建國北路附近，基地面積為651坪，華固已整合200坪土地，未來華固將會持續整合其餘450坪土地，預計總銷金額為36億元，目前仍在土地整合中。

「敦北案」位於敦化北路南京東路附近，位於蘇黎士大樓後方位置，基地面積達948坪，每坪房價約60~70萬元計算，華固可分得總銷金額為80億元，目前土地仍在整合中。

「天母案」位於天母地區，為華固3/17/2010標下天母中佈道會土地，土地取得成本為70.28億元，之後以總價37.34億元(換算每坪432萬元)，出售864.46坪，將計畫與買家進行合建，預計2012年推出，華固分配總銷金額可達97億元。

「V-Park企業園區」位於內湖五期重劃區，基地面積為3,837坪，廠辦案，已通過台北好好看計畫，1Q10取得建照，3Q10動工，預計2012年完工，推估總銷金額可達100億元，預計1Q11推出。

 

宏盛土地庫存達4.88萬坪，土地成本約124.4億元，粗估將可創造總銷金額為467.7億元，淨利率以20~25％計算，淨利金額可達94~117億元，貢獻宏盛每股淨值可達15.4~19.1元。

在淡海新市鎮方面，目前共有4塊建地，第1塊土地為宏盛2006年標下2,700坪建地，土地成本約在2.7億元，預計最快則視輕軌捷運動工後，再擇時推出。另外，宏盛分別取得21,000坪、15,000坪與6427坪建地，取得成本分別為38.9億元、23.1億元與8.4億元，宏盛預計等到淡海輕軌動工之後，擇時推出。

宏盛在2006年取得信義路一段約214坪的土地，購地成本約5.5億元，宏盛將會整合附近的土地來增加銷售面積，目前尚未具體有開發行程。

在新莊土地部分，目前共有5筆新莊副都心土地，最快推案的為為副都心65與66地號，土地面積為836坪，容積率425％，推估總銷可達20億元，預計最快在4Q10~1Q11推案。

另外新莊副都心尚有四筆土地，分別為副都心122、148與149地號、副都心162地號、副都心117~119地號與副都心62地號，合計4筆新莊副都心土地面積達到1,356坪，預計總銷金額可達31億元，宏盛將會持續整合鄰近土地來開發，短期內將不會有實值開發動作。

最後在建國北路方面，為02/2010以23億元取得建國北路，介於長春路與四平街約612坪土地，宏盛將會持續整合鄰近土地，預期短期內將不會有實值開發動作。
 

國建在手土地庫存有4筆，其中北市1筆、北縣兩筆與台中市1筆，合計土地面積達4,690坪，推估總銷金額可達200~210億元，若以國建推案的淨利率約在30~35％計算，淨利金額可達62~66億元，貢獻國建每股淨值可達3.7~3.98元。

「新莊中原段」位於新莊中原段，基地面積約1,085坪，總銷金額約26億元，預計08/2010取得建照，預計最快將於3Q10的928檔期推出。

「天母案」位於北市中山北路七段，基地面積為1,200坪，總銷金額為65億元，預計08/2010取得建照，最快將於3Q10的928檔期推出。

「台中惠國段」位於台中市七期重劃區內，為國建向私人擁有購買土地，基地面積約1,138坪，總銷金額約47億元，鑑於國建在台中市建案有「森林苑」已在2Q10推出，因此「台中惠國段」短期內將不會進行開發。

「新店光明段」，位於北縣新店市，為國建03/2010取得，基地面積達1,267坪，取得土地成本為27.89億元，預計總銷金額可達67億元，目前正在規劃中。
 

在土地庫存方面，遠雄建設與遠雄人壽擁有基地面積可達9.05萬坪，其中遠雄建設可分的推案金額可達1,131億元，淨利率25~30％計算，淨利金額可達282~339億元，貢獻遠雄每股淨值達40~48元。

「H68內湖潭美」，基地面積為900坪，為遠雄建設與遠雄人壽合建案，總銷金額可達18億元，遠雄建設分30％，總銷金額可達5億元，預計4Q10~1Q11推出。「H76內湖潭美」，基地面積為900坪，為遠雄建設與遠雄人壽合建案，總銷金額可達23億元，遠雄建設分45％，總銷金額可達10億元，預計4Q10~1Q11推出。

「M61內湖舊宗案」，基地面積為2,500坪，為遠雄建設與遠雄人壽合建案，總銷金額可達35億元，遠雄建設分74％，總銷金額可達5億元，預計4Q10取得建照。「H82新莊案」，基地面積為780坪，為遠雄建設自地自建案，總銷金額可達27億元，已於01/2010動工，預計4Q10~1Q11推出。

「內湖潭美」，遠雄建設尚有基地面積為851坪，IBTSIC預估容積率600~700％，每坪售價80萬元計算，總銷金額可達40億元。「文山木柵」，位於「遠雄日光」旁，為遠雄建設與地主合建案，遠雄建設分73％，基地面積為1,000坪，遠雄建設分配總銷金額可達40億元，預計2011年推案。

「新莊輔大」，位於新莊輔仁大學附近，基地面積為1.1萬坪，為工業用地，將申請變更，屆時基地面積為8,800坪，每坪售價30萬元計算，總銷金額可達103億元，預計最快2012年推案。

「新莊副都心」，位於新莊副都心段，基地面積為6,800坪，以容積率600％~700％，每坪售價40萬元計算，總銷金額可達190億元，將陸續在2011~2013年推案。「土城案」，基地面積為3萬坪，為遠雄人壽持有，容積率300％，每坪售價28萬元計算，總銷金額可達256億元，遠雄建設分55％總銷金額為138億元。

「中和案」，位於華中橋附近，為遠雄人壽持有，基地面積為2.18萬坪，容積率450~500％，每坪售價40萬元計算，總銷金額可達403億元，遠雄建設分55％總銷金額為217億元。「汐止案」，為遠雄人壽持有，基地面積為1.4萬坪，容積率1300％，每坪售價28萬元計算，總銷金額可達535億元，遠雄建設分67％總銷金額為351億元。
 

冠德土地庫存方面，共有14筆土地，其中台北市有6筆、台北縣有7筆、台中市有1筆，基地面積達2.02萬坪，推估總銷金額可達346.5億元，淨利金額可達80~88億元，貢獻冠德EPS可達16~18元。

「菜寮案」位於北縣三重市捷運菜寮站附近，基地面積為442坪，總銷金額達13億元，聯合開發案，預計1Q11推出。

「新莊中原C」位於北縣新莊市中原段103與104地號，基地面積為895坪，為合建案，總銷金額達11億元，預計1Q11推出並動工。「副都心A」位於北縣新莊市副都心段125~135地號昌平路上，基地面積為1,245坪，為合建案，總銷金額達16億元，預計1Q10推案。

「新和段」基地面積為1,428坪，為都市更新案，總銷金額約20億元，預計最快在2012年推案。「南山段」基地面積為1,053坪，為都市更新案，總銷金額約15億元，預計最快在2012年推案。

「麗水街」位於北市麗水街基地面積為144坪，為合建案，總銷金額約2.5億元，已於2010年動工，預計2011年完工並推出。「新莊中原B期」基地面積為1,235坪，總銷金額約50億元，自地自建案，預計2011年推案。

「誠臻邸二期」位於台中市市政路與惠文路口附近，基地面積為450坪，合建案，總銷金額約23~25億元，「誠臻邸二期」需視「誠臻邸」銷售情況，再擇時推出。「羅斯福路」基地面積為595坪，都更案，總銷金額約21億元，目前仍進行都更流程。

「興雅B、C、F」位於信義路五段，基地面積分別為554坪、683坪與375坪，總銷金額分別為36億元、45億元與24億元，皆為冠德自地自建案，其中興雅B與C預計2011年下半年推出。

「萬芳段」位於文山區秀明路，基地面積為10,004坪，預計將開發成低密度住宅，採部分合建部分自地自建方式，總銷金額可達35億元，目前仍在規劃中。「中原J」位於北縣新莊思源路，基地面積為1127坪，自地自建，總銷金額可達33億元，預計2011年推案。