長虹董事長李文造把公司治理得相當成功

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】營建股的長虹建設為廠辦起家的建商，資本額在24.10億元。推案都集中在台北市與北縣精華地區為主，推案毛利達35~50％，建案具品牌知名度，所推個案價格往往高於行情價1到2成左右，而推案皆由子公司宏林營造興建，有效控制建物品質、進度及成本。再加上推案能力強及購地成本較低，營運表現也在同業中表現不錯的水準。

長虹2007~2010年推案量達194億元，貢獻2008~2009年營收金額分別為33億元與37億元，預估可貢獻2010年營收與60.1億元。近4年的推案狀況分別是：(1)2007年「長虹凌雲」與「長虹NASDAQ」；(2)2008年「長虹旗艦」、「長虹虹頂」與「長虹虹觀」；(3)2009年「長虹大鎮」；(4)2010年有「長虹峰華」。

■「長虹凌雲」位於北市文德路，基地面積約844坪左右，總銷金額為34.5億元，2010年9月銷售率已達到91％，已達完工比例法認列標準，工程期間來計算，2008~2009年已認列營收8.42億元與13.80億元，預估貢獻2010~2011年營收5.74億元與3.31億元。

■「長虹NASDAQ」位於北市瑞光路，為廠辦案，基地面積約1,108坪左右，總銷金額約31.7億元，2010年9月銷售率已達到91％，採先建後售，在2Q08銷售已達完工比例法認列門檻，2Q08開始貢獻營收，工程期間來計算，2008~2009年已貢獻營收22.6億元與6.3億元，保守預估貢獻2011年營收金額為2.76億元。

■「長虹旗艦」位於北市內湖路上，基地面積約943坪左右，總銷金額約28.5億元，原本長虹為只租不售，但由於公司資金有限，將採出售的方式開發，已於2008年底完工，2008~2009年已認列營收2.01億元與4.56億元，2010年9月銷售率達79％，預估貢獻2010~2011年營收金額為16.25億元與5.7億元。
 

■「長虹虹頂」，位於北市士林區中山北路與中正路交叉口，產品定位為豪宅案，總銷金額為35億元，已於2Q08初推出，預計1Q11完工交屋，2010年9月銷售率已達66％，已達完工比例法認列門檻，2010年9月，以銷售率達66％，2010年底工程進度達65％計算，「長虹虹頂」認列比例可達40％，貢獻2010~2011年營收金額為14.05億元與17.57億元。
 

 

■「長虹虹觀」，位於北市港墘路，已於2Q08推出，總銷金額約26.21億元，銷售率已達94％，已於2Q09動工、預計4Q11完工，回顧貢獻2009年營收金額為2.86億元，2010年9月，以銷售率94％，累計工程進度達40~45％計算，推估「長虹虹觀」可貢獻2010~2011年營收金額為7.86億元與14.42億元。

■「長虹大鎮」位於北縣汐止市福德二路上，位於捷運民生線汐止社后站附近，與宏泰建設的合建案，共6棟建物，長虹分得其中50％，每坪售價在22~28萬元計算，長虹分得總銷金額為26億元，目前銷售率已達83％，「長虹大鎮」從開賣以來，已調漲售價約15％，回顧貢獻2009年營收金額為9.4億元，預計 「長虹大鎮」可望在3Q10底至4Q10初結案，貢獻2010年營收金額為16.18億元。

■「長虹峰華」位於北縣新店七張地區，基地面積為495坪，合建案，房價每坪45~50萬元計算，總銷金額可達12億元，已於2Q10推出並動工，預計3Q12完工，2010年9月銷售率已達53％，預估「長虹峰華」最快可在2011年開始貢獻營收，粗估貢獻2011~2012年營收金額為4.8億元與7.2億元。
 

在2011年新推建案方面，除了已經推出的「長虹Park」之外，還將規劃推出「林口住宅一」與「林口住宅二」，合計總銷金額可達174.5億元，粗估貢獻2011年營收金額為12.45億元。

■「長虹Park」位於北市麗山街，每坪房價50~55萬元計算，總銷金額為76.5億元，預計2011年329檔期推出，2010年9月，以2011年底銷售率可達65~70％，累計工程進度15~20％計算，可貢獻2011年營收金額為7.65億元。

■「林口住宅一」位於北縣林口文化三路三段，基地面積為1,804坪，總銷金額可達48億元，產品將規劃每戶約在40~60坪中產階級產品，預計2011年329檔期推出，以2011年底銷售率可達65~70％，累計工程進度15~20％計算，可貢獻2011年營收金額為4.8億元。

■「林口住宅二」位於北縣林口文化三路一段，基地面積為2,009坪，總銷金額可達50億元，產品將規劃每戶約在50~90坪豪宅產品，預計2011年329檔期推出，以保守原則不將此案列入2011年營收貢獻中。

長虹在土地庫存方面有9筆，皆為北市土地，大都集中在內湖區、中山區與信義區。分別為「文德商辦」、「長虹The One」、「長虹WTO十一期」、「長虹雲集」、「潭美二」、「長虹信義傳家」、「忠泰長虹市民大道」、「虹欣永吉案」與「文德住宅」等12個建案，基地面積達9,855坪，推案量達292億元，淨利金額為120~140億元，挹注長虹每股淨值為50~58元。

■「文德廠辦案」位於北市瑞湖路上，為廠辦案，基地面積為518坪，每坪售價40~45萬元計算，總銷金額為3億元，目前仍在規劃中。

■「長虹The One」位於北市北安路上，在大直重劃區附近，為長虹向台北市政府申請台北好好看都市計劃開發，預計將以商用辦公大樓來開發，每坪售價60~70萬元計算，總銷金額可達93億元，預計最快於2011年329檔期推出。屆時長虹將會以整棟出售為主，若無整棟出售，將會長期持有的方式作為出租資產，若以出租來計算，每年可貢獻營收金額3億元，淨利金額約在2.5~2.7億元，最快將在10/2010動工。
 

■「長虹WTO十一期」位北市洲子街，基地面積為1,252坪，每坪售價40~45萬元來推估，總銷金額可達51億元，目前仍在規劃中。

■「長虹虹景」與「潭美二」位於內湖五期重劃區內，合建案，兩者合計基地面積達623坪，推案金額可達7.5億元，將採先建後售方式，擇時推出。

■「忠泰長虹市民大道案」位於北市市民大道與建國南路口，基地面積2,233坪，此案為長虹建設與忠泰建設共同合作興建，並成立忠泰長虹建設公司來統籌規劃，長虹持股40％、忠泰建設持股60％，長虹可分得總銷金額為56億元，已通過都市更新計劃，正在權利變換中，預計最快將在2011年329檔期推出。

■「長虹信義傳家」位於北市信義路大安路口附近，為都市更新案，基地面積為1,017坪，總銷金額為27億元，目前已通過都市更新計劃，正在權利變換中。

■「虹欣永吉案」位於北市捷運後山埤站，為合建案長虹持有比例為60％，基地面積為1,945坪，每坪售價50~60萬元計算，長虹可分得總銷金額為45.4億元，已通過都市更新計劃，正在權利變換中，屆時獲利金額將會認列於子公司中。

■「文德路住宅」位於北市內湖文德路，基地面積為497坪，每坪售價在50~60萬元計算，總銷金額可達9.5億元，目前正在規劃中。

長虹2010年營收貢獻主要來自於2007~2009年推案為主，如「長虹凌雲」、「長虹旗艦」、「長虹虹頂」、「長虹虹觀」與「長虹大鎮」等，預估可貢獻2010年營收56.61億元，毛利率方面，受惠於「長虹旗艦」、「長虹虹頂」毛利率高達50％提升帶動，長虹2010年平均毛利率可望達46.88％。預估長虹2010年營收金額為60.65億元，YoY+60.22％，營業利益為25.01億元，YoY+107.34％，稅後盈餘為24.71億元，YoY+108.65％，稅後EPS為10.25元。

展望2011年，長虹營收仍來自於先前建案為主，如「長虹虹頂」與「長虹虹觀」貢獻營收金額32億元，加上新建案如「長虹峰華」、「長虹公園館二期」與「林口住宅一」貢獻營收金額達17.25億元，長虹2011年營運可望維持高檔水準。預估長虹2011年營收金額為61.01億元，YoY+0.6％，營業利益為25.91億元，YoY+3.62％，稅後盈餘為25.06億元，YoY+1.44％，稅後EPS為10.40元。