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- 世邦魏理仕Q1台灣商用不動產市場觀察：投資市場交易降逾五成、商辦租客市場或將提前來臨
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CBRE世邦魏理仕台灣主要團隊合影，由左至右顧問暨交易服務部主管李智偉、、資本市場部主管林敬超、董事總經理朱幸兒、研究部主管李嘉玶、不動產估價師聯合事務所所長施甫學
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】CBRE世邦魏理仕台灣，2023年4月11日舉辦年度首次媒體記者會，會中分享2023年第一季商用不動產投資市場最新走勢，以及對台北商辦租賃市場的觀察。世邦魏理仕研究部預測「A辦平均空置率將自2023年底升逾11％，且往後數年將持續攀升，市場的天平可能於2024年初開始傾向租戶。」
世邦魏理仕預期，企業對於資本支出的態度將更趨謹慎
為平抑國內通膨預期心理，台灣央行於3月底召開第一季理監事會議，會中決議升息半碼，已是自2022年以來央行連5次升息，這也對不動產市場投下變數，影響投資人購買意願。世邦魏理仕預期，因應景氣走弱，許多國內外企業對於資本支出的態度將更趨謹慎，商辦市場租賃活動將持續受到衝擊，而部份自用型買方也將在短期內暫緩置產計畫。
Q1商用不動產市場，辦公室投資大幅衰退72％
據世邦魏理仕研究部統計2023年第一季全台大型不動產交易，土地及商用不動產成交金額合計近新台幣367億元，較2022年同期減少57％，創下自2017年第三季以來單季最低成交量。進一步觀察台灣商用不動產市場，第一季成交額僅新台幣181億，年減54％，其中辦公室投資大幅衰退72％。
施甫學：壽險業購買國內投資用不動產的困難度增加
世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所所長施甫學指出，「自央行2022年啟動升息以來，保險業投資商用不動產需達到的最低年化收益率，由2.095％升至目前的2.845％。未來壽險業購買國內投資用不動產的困難度增加，預期部份業者會持續評估投報率較高的產品類型，如百貨商場或工業地產，少數投資額度充足的業者，則同時在評估海外不動產投資機會。」
林敬超：值得注意「新光一號REITs」
此外，據世邦魏理仕資本市場部主管林敬超觀察，在央行連續升息的背景之下，其他非保險業的專業不動產投資機構，反將獲得更多投資機會，如過去幾年較少出手的海內外私募基金及投資人，將可能更主動地評估精華區潛在投資標的。例如近期標售底價合計近新台幣300億元、創下歷史新高金額的新光一號REITs，其中位於天母商圈的新光天母傑仕堡大樓、台南市站前商圈的台南新光三越百貨大樓，以及在永康商圈的新光信義華廈，都是近年極為罕見的核心地段資產，同時具備誘人投報率及未來改建開發價值。
台北市主要辦公商圈概況
2023全年土地投資額將呈雙位數衰退
轉向土地市場，2023年第一季總成交額為新台幣186億元，較2022年同期減少59％。隨著預售屋去化速度放緩、銀行土建融利率上升，建商購地動能同步減弱，第一季建商購買土地金額僅達新台幣113億元，年減67％。在房市前景不佳及資金調度壓力沉重的影響下，世邦魏理仕預期2023年內，建商仍多將專注於現有土地開發計畫，土地市場交易動能將以自用型買方購買工業地作為支撐；整體而言，2023全年土地投資額將呈雙位數衰退，然區位佳且開價符合市場行情的土地，對投資人仍具吸引力。
Q1市中心辦公室空置率上升至5.5％
第一季台北市中心辦公室租賃市場平均空置率由前季的3.5％上升至5.5％，主要受到A辦淨去化量降至負值及新大樓完工的影響。在全球景氣走弱之下，外商租戶對於搬遷計畫抱持謹慎態度，市場上亦陸續有企業縮減辦公室面積，致使季內A辦淨去化量降至-4,748坪，落至7年以來單季最差水準。
李智偉：建議房東應考量國際廠商的需求
世邦魏理仕顧問暨交易服務部主管李智偉指出，「不少外商企業已展開節流計畫，在擬定租賃策略或取得搬遷預算上，所花費的時間較以往來得更長，加上不少大樓的租金開價達到歷史新高，這都影響潛在租戶簽訂租約的意願。值得注意的是，目前市場上仍有科技業大廠持續獵樓，但此類租戶十分重視建物規格，建議未來新開發案房東於規劃設計階段即應考量國際廠商的需求。」
李嘉玶：預測A辦平均空置率將自2023年底升逾11％
第一季台北市商辦平均租金為新台幣2,437元/坪，其中A辦租金較上季小幅成長0.17％至新台幣3,010元/坪，創5年來最低季增幅。世邦魏理仕研究部主管李嘉玶表示，「2023年台北市中心總計將有近4.4萬坪的新供給加入商辦市場，考量多棟大樓實際交屋時間落在下半年，預期未來數月內市場上既有大樓的房東仍較具租金談判優勢。然而，世邦魏理仕研究部預測A辦平均空置率將自2023年底升逾11％，且往後數年將持續攀升，市場的天平可能於2024年初開始傾向租戶。」
