新聞摘要
- 看中台中軌道經濟，高鐵烏日特區開發案熱烈開打
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【MyGoNews蕭又安/綜合報導】「大台中房市交易動態資訊平台」發布2021年Q1大台中房市分析季報，就台中市2021年Q1不動產交易量體及價格進行專業分析。在建物買賣移轉登記數量部分，2021年Q1建物買賣登記棟數為12,630棟，季減18.2％、年增20.9％；第一次登記棟數為3,585棟，季減51.1％、年減1.1％。
而以最新單月表現來看，2021年5月的建物買賣登記棟數為4,303棟，相較於上月增加11.4％，比2020年同月大增42.4％。5月建物買賣移轉的前三大熱區依序為北屯區(673棟)、西屯區(556棟)及南屯區(378棟)。2021年累計至5月為止，建物買賣移轉登記棟數共計20,797棟，較2020年同期大幅領先4,326棟，年增26.3％。
房地合一稅2.0即將於下月正式上路，可預期將有一波逃命潮，進而促使交易量成長，惟受台灣不動產登記制度影響，買賣登記棟數會有遞延反應，無法馬上顯現出稅制改變對房市衝擊的交易量變化，再加上台灣本土疫情於5月下旬升溫，全台實施三級警戒，也直接讓房市買氣凍結，故兩者增減相抵之下，較難以藉由下半年的交易量來判斷打炒房政策是否奏效。再者，由於近期拉抬房市的主力市場為「預售屋」，而預售屋並無進行實質的產權登記，故在建物買賣移轉量能上是無法據實反映出來的，僅能以換約課稅呈報所得稅來稍作檢核。
建照、使照量部分，2021年Q1建照量為10,742(戶)，與2020年同期相比領先2,489(戶)，年增30.2％；使照量為2,479(戶)，較2020年同期落後424戶，年減14.6％。而依最新公布之2021年4月建照為1,935(戶)，月減20.2％、年增5.8％，本月雖有西屯區國安段社宅挹注508戶量能，惟單一社區超過百戶之個案僅3件，故表現較上月衰退；而使照為677(戶)，月減41.8％，年減15.7％，由於大樓核發案件量較少因而大幅下滑。
依實價登錄資料分析，2021年Q1成交金額為1,675億，季減30.3％、年增0.1％；成交量為11,006件，季減31.5％、年減4.9％。本季房屋與土地的成交數量佔比分別為79％、21％，成交總金額貢獻度分別為62％、38％。
在土地成交價格部分，2021年Q1都內土地各類均價表現與上季相比，住宅區、工業區與其他區下滑，商業區及農業區上揚；都外土地均價與上季相比，丙建下跌2.9萬/坪，丁建成長4.9萬/坪，其餘類型土地價格無明顯波動變化。(詳本季報第24頁)
2021年Q1商業區土地均價約48.3萬/坪；住宅區土地均價約28.5萬/坪；工業區土地均價約15.6萬/坪；農業區土地均價約11.2萬/坪。本季商業區土地價格止跌回升，大幅拉升逼近50萬/坪；住宅區回跌至30萬/坪以下；工業區連兩季下修；農業區則連兩季正成長，並正式突破10萬/坪，創下歷史新高。
近年來各類型建物的建坪平均單價為：透天厝單價約23.5萬/坪，大樓單價約21.1萬/坪，華廈單價約15.9萬/坪，公寓單價約14.6萬/坪。以長期而言，呈微幅上漲趨勢。2021年Q1各類產品單價表現：以公寓漲幅逾1萬/坪最多，大樓及透天厝成長0.6萬/坪，華廈則略漲0.2萬/坪。
依據2021年Q1實價登錄資料顯示，台中市整體建物買賣交易仍以住宅大樓及透天厝產品為主，其成交數量比例分別為54％與25.5％，交易以總價500~1,000萬元為主，佔41.4％。
2021年Q1各行政區屋齡2年內大樓交易案件(超過百件者)，以西區單價較高，而交易量則集中在北屯區、大里區及西區。北屯區適逢鴻邑璞麗與豐謙蜜之地交屋潮，成交價分別為20~20.9萬/坪、22.2~29.2萬/坪，並有數案餘量交易，本季高價位跌幅逾1.5萬/坪，反觀底標則反映鴻邑璞麗、總太2020交易行情而成長近3萬/坪；大里區全區達2字頭房價，僅頂標有價跌情形；西區過半交易為華太松庭(成交價33.2~41.1萬/坪)，並有麗晨山溜滴(成交價26.3~35.2萬/坪)進場交易，均標以上區位價格達35萬/坪，低價位區則落在30萬/坪左右。
而分析2021年Q1各行政區屋齡2年內透天厝交易案件(超過35件者)，以沙鹿區之平均總價較高，本季新屋透天厝交易熱區為太平區、梧棲區及龍井區。太平區購買主力帶為1,136~1,900萬元間，本季底標~均標小跌，僅頂標價漲逾300萬；梧棲區購買主力帶為880~1,258萬元間，整體價格與上季相比無明顯波動變化；龍井區購買主力帶為930~1,341萬元間，全區價揚。
正心不動產估價師聯合事務所市場研究室陳孟筠經理表示，觀察近期台中市在地投資概況，除因應台商回流促使工業及產業園區趨於熱絡以外，亦可發現不論是壽險業抑或是大型建商，均有積極往商業複合功能型投資案布局的跡象。聚焦於台中重大交通樞紐建設，包括了陸(高鐵、台鐵、捷運)、海(台中港)、空(台中國際機場)，其中又以「陸」為內需市場首重位置。
高鐵台中站(又稱為高鐵烏日站)於2007年1月5日正式通車，位置規劃在全線正中央，近六年的單日平均進出站均達5萬人以上，2020年旅客人次統計為全線第二名，可見高鐵通車開啟的「一日生活圈」流量需求強勁，尤以台中又屬前段班。隨著捷運綠線正式通車，軌道經濟學效應正逐漸擴散，綜觀高鐵各大車站基地條件，台中站具有獨特優勢，其一、高鐵台中站與台鐵新烏日站及中捷台中高鐵站形成三鐵共構，其二、高鐵台中站是高鐵全線中距離國道一號、國道三號、74號快速道路等對外聯外道路最為接近之車站，並有數條公車路線行經。正所謂「交通帶來人流，人流帶來活水」，完善的交通網絡使得本區勢必成為台中市門戶要地。
觀察烏日區長期的戶數及人口統計表現(詳下表)，近十年來區內戶數與人口最多的里前三名依序為九德里、烏日里以及仁德里，以台74線以東範圍為主要發展地區；然而隨著高鐵台中站周邊重大建設開發案陸續推動啟用，可發現當地戶數與人口移動的脈絡已轉向於台74線以西範圍，即往高鐵台中車站地區所在的三和里與榮泉里靠攏。以2021年5月最新的資料顯示，三和里戶數較2010年增加1,384戶、人口亦比2010年成長2,338人，而榮泉里戶數則較2010年增加1,978戶、人口比2010年大增3,961人。
彙整高鐵台中站周邊開發案，包含國泰人壽與永聯物流公司合作的「物流共和國台中園區」、號稱全台高鐵站區最大招商案「超級娛樂購物城」預計六月底開標，以及近日方由富旺國際標下的土地使用權承租案，均為當地注入一股強心劑，除可供應當地內需市場外，更大的是拓展軌道經濟所延伸的可及性範圍，即便是外地客，亦無需舟車勞頓考量進入市區的交通動線，三鐵共構及周邊完善的交通動線串整，出站即可馬上進入城中城活動，商業規模發展可期！
房地合一稅2.0即將於下月正式上路，可預期將有一波逃命潮，進而促使交易量成長，惟受台灣不動產登記制度影響，買賣登記棟數會有遞延反應，無法馬上顯現出稅制改變對房市衝擊的交易量變化，再加上台灣本土疫情於5月下旬升溫，全台實施三級警戒，也直接讓房市買氣凍結，故兩者增減相抵之下，較難以藉由下半年的交易量來判斷打炒房政策是否奏效。再者，由於近期拉抬房市的主力市場為「預售屋」，而預售屋並無進行實質的產權登記，故在建物買賣移轉量能上是無法據實反映出來的，僅能以換約課稅呈報所得稅來稍作檢核。
依實價登錄資料分析，2021年Q1成交金額為1,675億，季減30.3％、年增0.1％；成交量為11,006件，季減31.5％、年減4.9％。本季房屋與土地的成交數量佔比分別為79％、21％，成交總金額貢獻度分別為62％、38％。
2021年Q1商業區土地均價約48.3萬/坪；住宅區土地均價約28.5萬/坪；工業區土地均價約15.6萬/坪；農業區土地均價約11.2萬/坪。本季商業區土地價格止跌回升，大幅拉升逼近50萬/坪；住宅區回跌至30萬/坪以下；工業區連兩季下修；農業區則連兩季正成長，並正式突破10萬/坪，創下歷史新高。
近年來各類型建物的建坪平均單價為：透天厝單價約23.5萬/坪，大樓單價約21.1萬/坪，華廈單價約15.9萬/坪，公寓單價約14.6萬/坪。以長期而言，呈微幅上漲趨勢。2021年Q1各類產品單價表現：以公寓漲幅逾1萬/坪最多，大樓及透天厝成長0.6萬/坪，華廈則略漲0.2萬/坪。
依據2021年Q1實價登錄資料顯示，台中市整體建物買賣交易仍以住宅大樓及透天厝產品為主，其成交數量比例分別為54％與25.5％，交易以總價500~1,000萬元為主，佔41.4％。
2021年Q1各行政區屋齡2年內大樓交易案件(超過百件者)，以西區單價較高，而交易量則集中在北屯區、大里區及西區。北屯區適逢鴻邑璞麗與豐謙蜜之地交屋潮，成交價分別為20~20.9萬/坪、22.2~29.2萬/坪，並有數案餘量交易，本季高價位跌幅逾1.5萬/坪，反觀底標則反映鴻邑璞麗、總太2020交易行情而成長近3萬/坪；大里區全區達2字頭房價，僅頂標有價跌情形；西區過半交易為華太松庭(成交價33.2~41.1萬/坪)，並有麗晨山溜滴(成交價26.3~35.2萬/坪)進場交易，均標以上區位價格達35萬/坪，低價位區則落在30萬/坪左右。
正心不動產估價師聯合事務所市場研究室陳孟筠經理表示，觀察近期台中市在地投資概況，除因應台商回流促使工業及產業園區趨於熱絡以外，亦可發現不論是壽險業抑或是大型建商，均有積極往商業複合功能型投資案布局的跡象。聚焦於台中重大交通樞紐建設，包括了陸(高鐵、台鐵、捷運)、海(台中港)、空(台中國際機場)，其中又以「陸」為內需市場首重位置。
高鐵台中站(又稱為高鐵烏日站)於2007年1月5日正式通車，位置規劃在全線正中央，近六年的單日平均進出站均達5萬人以上，2020年旅客人次統計為全線第二名，可見高鐵通車開啟的「一日生活圈」流量需求強勁，尤以台中又屬前段班。隨著捷運綠線正式通車，軌道經濟學效應正逐漸擴散，綜觀高鐵各大車站基地條件，台中站具有獨特優勢，其一、高鐵台中站與台鐵新烏日站及中捷台中高鐵站形成三鐵共構，其二、高鐵台中站是高鐵全線中距離國道一號、國道三號、74號快速道路等對外聯外道路最為接近之車站，並有數條公車路線行經。正所謂「交通帶來人流，人流帶來活水」，完善的交通網絡使得本區勢必成為台中市門戶要地。
觀察烏日區長期的戶數及人口統計表現(詳下表)，近十年來區內戶數與人口最多的里前三名依序為九德里、烏日里以及仁德里，以台74線以東範圍為主要發展地區；然而隨著高鐵台中站周邊重大建設開發案陸續推動啟用，可發現當地戶數與人口移動的脈絡已轉向於台74線以西範圍，即往高鐵台中車站地區所在的三和里與榮泉里靠攏。以2021年5月最新的資料顯示，三和里戶數較2010年增加1,384戶、人口亦比2010年成長2,338人，而榮泉里戶數則較2010年增加1,978戶、人口比2010年大增3,961人。
彙整高鐵台中站周邊開發案，包含國泰人壽與永聯物流公司合作的「物流共和國台中園區」、號稱全台高鐵站區最大招商案「超級娛樂購物城」預計六月底開標，以及近日方由富旺國際標下的土地使用權承租案，均為當地注入一股強心劑，除可供應當地內需市場外，更大的是拓展軌道經濟所延伸的可及性範圍，即便是外地客，亦無需舟車勞頓考量進入市區的交通動線，三鐵共構及周邊完善的交通動線串整，出站即可馬上進入城中城活動，商業規模發展可期！
