新聞摘要
- 房屋所有權+土地使用權「房市二代商品」快速崛起，簡單Q＆A，5分鐘搞懂可分割地上權
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「地上權住宅」進入第二代
地上權不動產因不包含土地成本，房屋總價為該市場行情約6至7折，在都市地狹人稠的狀況下，確實吸引不少民眾關注。而政府標租國有土地地上權，大部分位於都市精華地區，並將地上權設定年限延長至70年及修改地上權分割限制後，降低地上權不動產門檻及貸款障礙(表2)。所謂「地上權住宅」是指，買方擁有「房＋地」若干年限的使用權利；實務上可概分為兩種類型，分別是第一代的「房屋＋土地使用權」；第二代的「房屋所有權＋土地使用權」。
用較低價格，進駐蛋黃區
高雄「河堤世界」總銷金額達50億元，是北高雄史上社區規模最大地上權個案，規劃2至4房。「河堤世界」3D立面示意圖
地上權住宅的房貸負擔較輕
民眾購買地上權住宅與一般住宅商品的價差，可能高達數百萬元，若將這筆金額挹注於其他投資機會，假設操作得宜，經過至少20年的複利加乘，以錢滾錢後的財富效果，或許並不遜於持有房地產的增值利潤。另外，地上權住宅的房貸負擔較輕，少了長期且沉重的有形財務壓力，人生的精彩可能就會更不一樣。
簡單Q＆A，5分鐘搞懂可分割地上權
地上權有一定使用年限，目前為止還未發生到期案例，並且無行情跌落個案，以實價登錄及仲介平台售價來看，目前轉手價格反而比當初購入價格更高。
Q2.市場轉手性較差？
可分割移轉的地上權是可以轉售，開始購入的價格約市場行情的6~7成，未來轉售時，若周邊房價上
漲，也能享一定漲幅。
Q3.每年需繳交地租，萬一政府公告地價大漲？
2016年以後，政府將地租金額改採「部分固定、部分浮動」的計算方式，以「決標當年公告地價2.5％＋往後調整公告地價1％」，減少地租在公告地價調整時的負擔。
Q4.購買地上權可以轉賣、轉租嗎？
可以轉售與轉租，與一般房屋相同，移轉該建物使用權利，權利受讓人之分期付款條件，原則上以第一手權利受讓條件為主，但仍以權利受讓人本身財務條件為最終建設公司核准分期之條件。2016年1月1日以後取得的地上權房屋，課稅待遇從優，不再被按出售使用權視之，准予比照出售「房屋」課稅，如屬自用住宅且連續持有達6年，獲利低於400萬元者，亦可完全免稅。
Q5.地上權房產交易的限制會比較嚴格嗎？
不會，與所有權住宅交易相同。地上權房屋做自用住宅使用者，可適用出售自用住宅的輕稅優惠，包括：持有滿6年的自用住宅出售時按正常房地合一稅制處理，可以扣除400萬元免稅額；獲利超過400萬元免稅額度者，超過部分只要按10％分離課稅。
