若沒意外，房價7月開始「實質下降」

【MyGoNews方暮晨/中國報導】中國房地產預售市場降價潮正在醞釀，目前只有少數幾家大型地產開發商以「變相」方式進行降價，這樣的趨勢，還在其他地產商的「堅持」之下，「ㄍㄧㄥ」在那裡，一般預料，這些二線地產商的降價時間點，應該就會在7月。
 

中國房地產市場從4月中旬大規模的調控政策推出之後，市場就很快進入「觀望階段」，這個時候的狀況是「成交量開始大幅下降」，大家在等待看看中國政府這次的房價調控是玩真的？還是玩假的？

等著、等著，很快進入5月，除了中央的打房之外，各地方的打房政策實施細則紛紛跟進推出，從中央到地方動作一致的「打房」，對市場的影響也逐步顯現；這個時候，有人已經開始鬆動，上海一位地產商私下說：「本來以為中央就是做做姿態，沒想到，這回來真的。可是別人沒降價，我如果先降，大家還會以為我沒膽兒，還會以為我的資金是不是出問題，要殺價換現金。」所以「你看我、我看你，你不降，我也硬撐著」。
 

進入6月，中央與地方政策走向越來越明確，中央政府的宏觀調控依然持續從緊，從國務院發佈的「新36條」、住建部將保障住房建設列入各地工作考核內容、國稅總局關於明確土地增值稅清算中的細化問題、發改委提出逐步推進房產稅改革等一系列政策和通知的陸續推出，都可以明顯看出政府此次調控樓市的決心。

受上述因素影響，6月熱點城市的新房市場成交量，都再次出現了大幅下降，然而由於開發商的猶豫、觀望和硬撐，價格卻並未產生十分明顯全面降低。只聽到零星個案、部分地區的房價出現下跌，或者議價空間加大的說法。
 

7月中旬，這一波的房市調控政策就將滿3個月，應該到了政府檢驗收成的期限如果沒有效果，恐怕會有更嚴厲的「打房」手段出現。各地的地產開發商、房屋仲介人員心裡面都很清楚這樣的趨勢，於是，透過媒體的操作，不斷釋放出「各地的房價都已出現不同程度下降」的訊息。

中國現金充裕的地產開發商，目前心態則是傾向於「看看再說」，頂多是配合政策做些促銷、特價房、按付款給些折扣，總體來講，價格雖然鬆動但是沒有全面性下降。這部分開發商由於尚未受到資金緊缺的困擾，因而還能夠繼續堅持只做小降甚至不降，試圖以時間換空間，期待市場儘快轉暖進而獲取更多利潤。
 

然而，有些資金相對比較吃緊，以及2009年才進場買地，而且買進價格不低的地產開發商，就出現大幅調低個案公開銷售的價格，明著不敢說是降價，但是透過許多「特惠」的活動，進行「變相降價」，部分個案折扣從最初僅有的9.9折、9.8折，逐步擴大到了9折甚至更低。
 

綜合過往調控的價格走向來看，市場價格下降需要5個重要因素：(1)政府調控價格的決心，是否已經清晰傳遞給市場；(2)對政策細則執行的時間，一般需要2至3個月才看得到效果；(3)多個品牌開發商的降價，產生示範作用；(4)土地出讓規模及價格下跌，對未來預期的改變；(5)新房降價帶動二手房降價。

隨著各項調控政策的繼續深化實施，預計未來將會有更多開發商加入到打折促銷的行列中，房價下降幅度將更為明顯，成交量則有望在價格下降的刺激中觸底，並逐步緩慢回升。如果不出意外，價格將在7月開始出現「實質下降」。

 

■2001年《關於加強國有土地資產治理的通知》（國發[2001]15號），土地供應走向正軌。

■2002年《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》（國土資源部第11號令）終止協議出讓土地，房地產業競爭格局被改變成現在的樣子。

■2003年央行出臺“121號檔”房貸開始嚴控;國務院發出《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》，房地產業被定為支柱產業。

■2004年8月31日由此成為了地產界的“大限”。

■2005年、2006年、2007年持續升溫的樓市引來了2007年下半年的調控：央行年內5次加息7次上調存款準備金率，第二套房貸40％首付外加1.1倍利率，要求開發商繳清土地款才能領土地證……

■2008年地震、國際金融風暴加上政策重拳，年初王石“拐點論”成現，於是樓市風向又轉，出臺了系列利好樓市的政策。

■2009年上一年一系列救市措施的累積作用，形成了一波強於2007年的樓市風暴，一線城市炒家屢屢下手，房屋的資產化屬性嚴重。年末，政策調控又至。

■2010年4月15日，國務院出臺具體措施，要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低於50％，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍。對購買首套住房且套型建築面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低於30％。

樓市，開始走向從未經歷過的另一個時期。(資料來源：成都商報2010.07.01)