新聞摘要
- 全聯會：2019房地產3建言，看政府怎麼做？
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【MyGoNews蕭又安/綜合報導】中華民國不動產聯盟總會也提出健全住宅政策3大建言，分別是(1)房地合一實價課稅階段性任務完成，應予以退場、(2)豪宅貸款六成應該鬆綁，解除信用管制、(3)青年購屋貸款優惠專案再加碼「三高一低」。
■房地合一實價課稅階段性任務完成，應予以退場
面對稅制及政策問題，中華民國不動產聯盟總會暨中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長林正雄指出，房地合一實價課稅的階段性任務已經完成，最高達45％的超高稅率是目前房市交易未能完全回歸正常化的主要癥結，建議政府考慮將房地合一稅機制進行退場；出售獲利值皆納入年度所得計算稅率，以落實居住正義，建立合理稅制、增加政府稅收。
林正雄表示，房地合一稅規定2年內移轉稅率35～45％，高稅率讓民眾不敢買房，造成人民、政府、產業三輸局面，稅率過高造成房市交易量驟減，就人民而言，不敢輕易購屋、賣屋；就政府來說，因交易量少，無法獲得更多稅收；就不動產產業而言，因市場蕭條、不動產交易秩序崩跌，導致多家業者紛紛倒閉，形成人民、政府、產業三輸局面。
但2018年民眾購屋信心仍不足，一是被建商購屋優惠吸引，建商讓利1成銷售，為移轉量成長主因；二是購屋主力還是以首購為主，換屋族及置產族並未入市買賣交易，中古屋交易仍嫌低迷。
全國房仲家數，根據房仲全聯會統計，最高峰時期不動產經紀業家數有7,423家，截至2018年10月底，僅剩5,499家，與最高峰相比已減少1,974家，衰退了25.9％。
「房價已經落底，但是，高稅率將逼走資金！」律師李永然說，與新加坡、馬來西亞、香港相比較，台灣房地合一稅對買屋1年內轉售課45％稅率，2年內成交也要課35％，實在過重，且也未因此增加稅收，也建議稅率應合理化調整。
■豪宅貸款六成應該鬆綁 解除信用管制
另外，目前住宅政策轉向較溫和的社會住宅及健全租賃市場面向，但對豪宅信用管制遲遲未鬆綁，對高稅收、高經濟貢獻度的人有所不公。不升息的方向大致底定，央行對豪宅管制卻仍未鬆綁。央行2010年陸續啟動房貸選擇性信用管制之後，陸續納管一般住宅及豪宅，不過一般住宅管制已於2年前全部取消，回歸各銀行內部風險控管，僅剩豪宅尚未解除管制。
銀行主管認為，當時管制豪宅的背景是因為不想影響一般住宅，不過觀察房市景氣已在谷底，投資客幾近絕跡，自住客占比逾90％，豪宅還要不要繼續管制，各方已有不同聲音，央行應該要積極評估鬆綁的可能性。
另一派站在務實角度，認為央行對豪宅的定義「一點都不豪」，頂多算是中高價位宅，未必管得到有錢買豪宅的人，反倒讓有需求購屋者被卡得死死的，不利房市健全。
■青年購屋貸款優惠專案再加碼「三高一低」
這是2017年就已經提出的建言，可惜政府並未採用。2018年仍然存在著相同的問題，因此再度提出，希望政府能感受到本項政策的重要性。根據行政院主計處發布2017年家庭收支調查報告，現今社會上有約10.53％家戶無自有住宅，其比例已較2016年的11.5％減少。可見在不動產不景氣的同時，剛性需求的自住者因而投入購買自有住宅，連帶使得無自有住宅的家戶比例大幅下降。
若政策可以幫助更多無自用住宅家戶早日「成家」，一來可活絡自住市場，使房市回歸平穩，二來可消化市場上空餘屋，避免高空屋率的資產閒置浪費，三來讓年輕人將租金轉為累積財富，脫離「窮忙族」困境。
全聯會建議政府應推出加強版「青年安心成家購屋優惠貸款」，朝高成數、高期數、高寬限期、低利率等「三高一低」方向進行，即由政府補貼金融機構提供高達九成的低利貸款，拉長貸款期限至40年，拉長寬限期至5年並補助購屋貸款利率低於1％，以幫助年輕人輕鬆購屋，消化閒置資金，活絡房市增添內需景氣動能。
其實在2018年8月初，內政部為了減輕年輕人購屋壓力，曾提出九成房貸的政策，由信保基金提供融資保證，銀行貸款可到七、八成，再加一成信保，就可以達到九成，年輕人只要自備款一成即可購屋。
立意良善但因缺乏配套措施，引來不少社會爭議，其實這個方案很好，不過應該要配合搭配高期數、高寬限期、低利率，讓年輕族群面對資金運用分配時，能有更多選擇，政策才會完整。
而對青年首購族群，建議政府仍應提供適當房貸補貼，才能讓住宅政策更符合居住者與購屋族的實際需求。
■房地合一實價課稅階段性任務完成，應予以退場
面對稅制及政策問題，中華民國不動產聯盟總會暨中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長林正雄指出，房地合一實價課稅的階段性任務已經完成，最高達45％的超高稅率是目前房市交易未能完全回歸正常化的主要癥結，建議政府考慮將房地合一稅機制進行退場；出售獲利值皆納入年度所得計算稅率，以落實居住正義，建立合理稅制、增加政府稅收。
林正雄表示，房地合一稅規定2年內移轉稅率35～45％，高稅率讓民眾不敢買房，造成人民、政府、產業三輸局面，稅率過高造成房市交易量驟減，就人民而言，不敢輕易購屋、賣屋；就政府來說，因交易量少，無法獲得更多稅收；就不動產產業而言，因市場蕭條、不動產交易秩序崩跌，導致多家業者紛紛倒閉，形成人民、政府、產業三輸局面。
但2018年民眾購屋信心仍不足，一是被建商購屋優惠吸引，建商讓利1成銷售，為移轉量成長主因；二是購屋主力還是以首購為主，換屋族及置產族並未入市買賣交易，中古屋交易仍嫌低迷。
全國房仲家數，根據房仲全聯會統計，最高峰時期不動產經紀業家數有7,423家，截至2018年10月底，僅剩5,499家，與最高峰相比已減少1,974家，衰退了25.9％。
「房價已經落底，但是，高稅率將逼走資金！」律師李永然說，與新加坡、馬來西亞、香港相比較，台灣房地合一稅對買屋1年內轉售課45％稅率，2年內成交也要課35％，實在過重，且也未因此增加稅收，也建議稅率應合理化調整。
■豪宅貸款六成應該鬆綁 解除信用管制
另外，目前住宅政策轉向較溫和的社會住宅及健全租賃市場面向，但對豪宅信用管制遲遲未鬆綁，對高稅收、高經濟貢獻度的人有所不公。不升息的方向大致底定，央行對豪宅管制卻仍未鬆綁。央行2010年陸續啟動房貸選擇性信用管制之後，陸續納管一般住宅及豪宅，不過一般住宅管制已於2年前全部取消，回歸各銀行內部風險控管，僅剩豪宅尚未解除管制。
銀行主管認為，當時管制豪宅的背景是因為不想影響一般住宅，不過觀察房市景氣已在谷底，投資客幾近絕跡，自住客占比逾90％，豪宅還要不要繼續管制，各方已有不同聲音，央行應該要積極評估鬆綁的可能性。
另一派站在務實角度，認為央行對豪宅的定義「一點都不豪」，頂多算是中高價位宅，未必管得到有錢買豪宅的人，反倒讓有需求購屋者被卡得死死的，不利房市健全。
■青年購屋貸款優惠專案再加碼「三高一低」
這是2017年就已經提出的建言，可惜政府並未採用。2018年仍然存在著相同的問題，因此再度提出，希望政府能感受到本項政策的重要性。根據行政院主計處發布2017年家庭收支調查報告，現今社會上有約10.53％家戶無自有住宅，其比例已較2016年的11.5％減少。可見在不動產不景氣的同時，剛性需求的自住者因而投入購買自有住宅，連帶使得無自有住宅的家戶比例大幅下降。
若政策可以幫助更多無自用住宅家戶早日「成家」，一來可活絡自住市場，使房市回歸平穩，二來可消化市場上空餘屋，避免高空屋率的資產閒置浪費，三來讓年輕人將租金轉為累積財富，脫離「窮忙族」困境。
全聯會建議政府應推出加強版「青年安心成家購屋優惠貸款」，朝高成數、高期數、高寬限期、低利率等「三高一低」方向進行，即由政府補貼金融機構提供高達九成的低利貸款，拉長貸款期限至40年，拉長寬限期至5年並補助購屋貸款利率低於1％，以幫助年輕人輕鬆購屋，消化閒置資金，活絡房市增添內需景氣動能。
其實在2018年8月初，內政部為了減輕年輕人購屋壓力，曾提出九成房貸的政策，由信保基金提供融資保證，銀行貸款可到七、八成，再加一成信保，就可以達到九成，年輕人只要自備款一成即可購屋。
立意良善但因缺乏配套措施，引來不少社會爭議，其實這個方案很好，不過應該要配合搭配高期數、高寬限期、低利率，讓年輕族群面對資金運用分配時，能有更多選擇，政策才會完整。
而對青年首購族群，建議政府仍應提供適當房貸補貼，才能讓住宅政策更符合居住者與購屋族的實際需求。
