新聞摘要
- 吳寶田 3大建議，期盼政府重視並研議處理
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【MyGoNews蕭又安/綜合報導】中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會理事長吳寶田表示，「加速防災都更，改善投資環境，促進內需經濟」是目前政府必需積極面對的不動產相關課題，吳寶田針對我國經濟發展趨緩、都市防災不足、人口結構變遷等課題，從不動產開發業角度，提出3大建議，期盼政府予以重視並加以研議處理。
一、排除關鍵障礙，加速推動都市更新及危老重建
吳寶田認為，台灣歷經數十年的發展，亟需藉由提振內需，帶動經濟成長動能；近年來氣候變遷提高國人防災意識，加上人口結構的改變即將邁入高齡社會，加速推動危險老舊建物都更重建不僅攸關生命財產安全，也可滿足高齡社會無障礙環境需求，並可促進內需、提供就業機會。都市更新對促進經濟發展、提供就業機會有很大的效果。
他說，都市更新是屬於建築開發事業的一種，其關聯性產業包括規劃、建築師及技師、建材、營造、室內裝潢、房屋仲介、冷氣家電等等，可以相對創造上下游產業的產值，對上游產業創造的需求總值為建築業本身生產總值的3.14倍，對下游產業創造的產值則為建築業本身生產總值的1.34倍，因此對上下游產業也創造了大量的就業機會。近年來政府已將推動都更視為重要政策，建構多元推動管道，改革行政效能，期能加速推動都更。重要的包含：2017年5月10日公布施行「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，提供容積獎勵、稅捐減免、融資協助及簡化程序等誘因，鼓勵整合全體同意，來鼓勵危險老屋重建；2018年8月2日行政法人「國家住宅及都市更新中心」揭牌正式啟動，立即投入推動公辦都更業務；目前立法院審議中的「都市更新條例」修正草案，也期盼能兼顧公平合理及可行。凡此皆係建構多元推動管道，透過公私協力，推動都更政策。就目前都市更新條例修法方向，謹提陳以下建議，以利更新後續推動：
(1)法制、程序應具明確性、安定性與可行性：以減少整合產生之交易成本，增進實施者與住戶間之信賴關係，提升審議效率，加速都更時程。草案為減少審議之不確定性，擬將容獎項目及額度標準化，可增加明確性。惟目前草案中「強制事、權併送且均要同意書」及「徵求同意書時應檢附事計、權變計畫書」規定部分，由於本次修法已大幅提高申請報核都更計畫之同意門檻，且計畫內容常會因審議會要求須修正配置、變動量體、調整估價等情形，動搖原來估價、選屋分配的基礎；另外，在現行機制中，選配原則也已經納入事業計畫送審，涉及權變計畫的估價、選屋、分配及價金找補等事宜，皆會經過審議會嚴謹把關，地主權益獲保障無虞，況且事業計畫量體未確認前，所有權人確切可分配的權利價值也無法計算，故建議宜維持現行執行機制，讓都更案可以視情形選擇分送或併送，權利變換計畫不要另再要求檢附同意書，確保都更推動安定性及可行性。
(2)公權力允宜介入執行：於「公共安全」、「公共利益」與「緊急危難」三大要素下，公權力允宜介入執行，以維持都更目標。提高「租稅誘因」：正視房屋稅遽增對都更之負面影響，協同地方政府就都更案在稅基(房屋評定現值)上納入一定期限之獎勵係數；延長房屋稅、地價稅減半徵收期間；實施方式採「協議合建」者，其租稅優惠同「權利變換」；適用「房地合一實價課稅」新制之都更案，建議等同土地增值稅第一次移轉同具減徵優惠。
另外，目前危老重建在推動上也還存有以下障礙，亟需檢討解決：
(一)危老基地合併鄰地面積限制宜檢討鬆綁：危老基地擬合併鄰地，卻因合併鄰地面積限制被迫分割畸零地，造成土地細碎閒置，不利整體市容美化，建議鬆綁危老重建條例第3條第2項規定，讓願意納入危老基地的鄰地都能參與重建，促成土地整體開發有效利用，並帶動都市及經濟發展。
(二)夾雜公有地無法參與合建應速建立配套機制：危老重建條例規定需百分百同意申請重建，若基地內夾雜公有土地勢難以協議合建取得同意，宜速研議相關配套處理機制，加速提升整體環境品質及居住安全。
(三)放寬危老重建基地退縮建築之設計選擇彈性：危老重建因需達百分百同意，故基地規模通常較小，然現行規定危老重建基地需四周均退縮2公尺以上才能申請其他容獎，造成設計困難。建議調整為彈性規定，至少面前道路應退縮，其餘則依退縮程度給予容獎。
(四)稅捐減免比照都更：由於危老重建條例立法意旨與都更條例相近，建議土增稅也享有相同的稅賦優惠。
二、改善持有稅負，建構興利的投資環境
近年來房屋稅與地價稅的巨幅暴增，嚴重影響商業經營、都市更新推動、地上權招標與民眾換屋意願，建議政府通盤改善。不動產持有稅應該是對「使用收益」課稅，而不是對於「財產本體」課稅，其調幅宜依據租金而非市價，起造人興建住宅房屋增加供給也要排除適用囤房稅率。持有稅的穩定與合理，才能建構興利的投資環境。
用稅的手段去整治房市，除了容易濫殺無辜、降低投資意願、減少就業機會外，因為流動性的停滯，反而讓政府的稅收更為減少，這樣的結果絕對不是政府與各界所樂見的。
三、實價登錄修法後遺症太大，宜維持現行作法
實價登錄地政三法(不動產經紀業管理條例、地政士法、平均地權條例)草案規定中「真實門牌揭露並回溯2百餘萬筆資料」及「預售屋需於簽訂買賣契約30天內登錄」等對民眾隱私及正常市場交易衝擊甚鉅，建請維持現行作法：
(一)擬就「成交案件之門牌或地號完整揭露，並溯及已揭露案件」，嚴重影響隱私權保障：
修法刪除「區段化、去識別化」，並溯及已登錄之兩百餘萬案件，將違反過去民眾對法律所訂「區段化、去識別化」的信賴保護、影響政府施政威信。以揭露個案完整門牌、地號方式，使標的物買賣交易資訊公諸於眾，將影響民眾購置財產時，對於「隱私權」之保護(門牌、地號雖然不是個資，但其所呈現之交易價格，卻是當事人重要財務、一般人不欲公開之隱私)。「實價登錄」若等於「實價公開」，是將民眾財產、隱私公開示眾，徒然造成人心惶惶、製造社會問題！財產資料為人民之隱私並受相關法律之保護，各國皆然，一旦財產之交易價格可於公開管道提供外界查詢利用，則人民之財產及生命安全恐遭嚴重之威脅，果爾，民眾之權益將置於何地，對民眾亦造成恐懼之心理，勢將引起社會大眾之反彈。
(二)要求預售屋應於簽訂買賣契約書之日起30日內辦理實價登錄，恐嚴重影響市場交易：
銷售屋屬於「權利」買賣，不像物權移轉需向地政機關申請登記，當能審慎衡酌。用「個案」方式於簽訂買賣契約書之日起30日內辦理實價登錄規定，由於預售屋買賣進出市場容易，在房地產市場處於不振情況下，可能在價格破壞上雪上加霜，甚至預售市場停滯。
以上是不動產開發業界目前最關切的一些問題與建議，期盼政府予以重視並加以研議處理。
一、排除關鍵障礙，加速推動都市更新及危老重建
吳寶田認為，台灣歷經數十年的發展，亟需藉由提振內需，帶動經濟成長動能；近年來氣候變遷提高國人防災意識，加上人口結構的改變即將邁入高齡社會，加速推動危險老舊建物都更重建不僅攸關生命財產安全，也可滿足高齡社會無障礙環境需求，並可促進內需、提供就業機會。都市更新對促進經濟發展、提供就業機會有很大的效果。
他說，都市更新是屬於建築開發事業的一種，其關聯性產業包括規劃、建築師及技師、建材、營造、室內裝潢、房屋仲介、冷氣家電等等，可以相對創造上下游產業的產值，對上游產業創造的需求總值為建築業本身生產總值的3.14倍，對下游產業創造的產值則為建築業本身生產總值的1.34倍，因此對上下游產業也創造了大量的就業機會。近年來政府已將推動都更視為重要政策，建構多元推動管道，改革行政效能，期能加速推動都更。重要的包含：2017年5月10日公布施行「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，提供容積獎勵、稅捐減免、融資協助及簡化程序等誘因，鼓勵整合全體同意，來鼓勵危險老屋重建；2018年8月2日行政法人「國家住宅及都市更新中心」揭牌正式啟動，立即投入推動公辦都更業務；目前立法院審議中的「都市更新條例」修正草案，也期盼能兼顧公平合理及可行。凡此皆係建構多元推動管道，透過公私協力，推動都更政策。就目前都市更新條例修法方向，謹提陳以下建議，以利更新後續推動：
(1)法制、程序應具明確性、安定性與可行性：以減少整合產生之交易成本，增進實施者與住戶間之信賴關係，提升審議效率，加速都更時程。草案為減少審議之不確定性，擬將容獎項目及額度標準化，可增加明確性。惟目前草案中「強制事、權併送且均要同意書」及「徵求同意書時應檢附事計、權變計畫書」規定部分，由於本次修法已大幅提高申請報核都更計畫之同意門檻，且計畫內容常會因審議會要求須修正配置、變動量體、調整估價等情形，動搖原來估價、選屋分配的基礎；另外，在現行機制中，選配原則也已經納入事業計畫送審，涉及權變計畫的估價、選屋、分配及價金找補等事宜，皆會經過審議會嚴謹把關，地主權益獲保障無虞，況且事業計畫量體未確認前，所有權人確切可分配的權利價值也無法計算，故建議宜維持現行執行機制，讓都更案可以視情形選擇分送或併送，權利變換計畫不要另再要求檢附同意書，確保都更推動安定性及可行性。
(2)公權力允宜介入執行：於「公共安全」、「公共利益」與「緊急危難」三大要素下，公權力允宜介入執行，以維持都更目標。提高「租稅誘因」：正視房屋稅遽增對都更之負面影響，協同地方政府就都更案在稅基(房屋評定現值)上納入一定期限之獎勵係數；延長房屋稅、地價稅減半徵收期間；實施方式採「協議合建」者，其租稅優惠同「權利變換」；適用「房地合一實價課稅」新制之都更案，建議等同土地增值稅第一次移轉同具減徵優惠。
另外，目前危老重建在推動上也還存有以下障礙，亟需檢討解決：
(一)危老基地合併鄰地面積限制宜檢討鬆綁：危老基地擬合併鄰地，卻因合併鄰地面積限制被迫分割畸零地，造成土地細碎閒置，不利整體市容美化，建議鬆綁危老重建條例第3條第2項規定，讓願意納入危老基地的鄰地都能參與重建，促成土地整體開發有效利用，並帶動都市及經濟發展。
(二)夾雜公有地無法參與合建應速建立配套機制：危老重建條例規定需百分百同意申請重建，若基地內夾雜公有土地勢難以協議合建取得同意，宜速研議相關配套處理機制，加速提升整體環境品質及居住安全。
(三)放寬危老重建基地退縮建築之設計選擇彈性：危老重建因需達百分百同意，故基地規模通常較小，然現行規定危老重建基地需四周均退縮2公尺以上才能申請其他容獎，造成設計困難。建議調整為彈性規定，至少面前道路應退縮，其餘則依退縮程度給予容獎。
(四)稅捐減免比照都更：由於危老重建條例立法意旨與都更條例相近，建議土增稅也享有相同的稅賦優惠。
二、改善持有稅負，建構興利的投資環境
近年來房屋稅與地價稅的巨幅暴增，嚴重影響商業經營、都市更新推動、地上權招標與民眾換屋意願，建議政府通盤改善。不動產持有稅應該是對「使用收益」課稅，而不是對於「財產本體」課稅，其調幅宜依據租金而非市價，起造人興建住宅房屋增加供給也要排除適用囤房稅率。持有稅的穩定與合理，才能建構興利的投資環境。
用稅的手段去整治房市，除了容易濫殺無辜、降低投資意願、減少就業機會外，因為流動性的停滯，反而讓政府的稅收更為減少，這樣的結果絕對不是政府與各界所樂見的。
三、實價登錄修法後遺症太大，宜維持現行作法
實價登錄地政三法(不動產經紀業管理條例、地政士法、平均地權條例)草案規定中「真實門牌揭露並回溯2百餘萬筆資料」及「預售屋需於簽訂買賣契約30天內登錄」等對民眾隱私及正常市場交易衝擊甚鉅，建請維持現行作法：
(一)擬就「成交案件之門牌或地號完整揭露，並溯及已揭露案件」，嚴重影響隱私權保障：
修法刪除「區段化、去識別化」，並溯及已登錄之兩百餘萬案件，將違反過去民眾對法律所訂「區段化、去識別化」的信賴保護、影響政府施政威信。以揭露個案完整門牌、地號方式，使標的物買賣交易資訊公諸於眾，將影響民眾購置財產時，對於「隱私權」之保護(門牌、地號雖然不是個資，但其所呈現之交易價格，卻是當事人重要財務、一般人不欲公開之隱私)。「實價登錄」若等於「實價公開」，是將民眾財產、隱私公開示眾，徒然造成人心惶惶、製造社會問題！財產資料為人民之隱私並受相關法律之保護，各國皆然，一旦財產之交易價格可於公開管道提供外界查詢利用，則人民之財產及生命安全恐遭嚴重之威脅，果爾，民眾之權益將置於何地，對民眾亦造成恐懼之心理，勢將引起社會大眾之反彈。
(二)要求預售屋應於簽訂買賣契約書之日起30日內辦理實價登錄，恐嚴重影響市場交易：
銷售屋屬於「權利」買賣，不像物權移轉需向地政機關申請登記，當能審慎衡酌。用「個案」方式於簽訂買賣契約書之日起30日內辦理實價登錄規定，由於預售屋買賣進出市場容易，在房地產市場處於不振情況下，可能在價格破壞上雪上加霜，甚至預售市場停滯。
以上是不動產開發業界目前最關切的一些問題與建議，期盼政府予以重視並加以研議處理。
