【MyGoNews蕭又安/綜合報導】對於房價漲跌，各有解讀。近幾年來，全球主要經濟體房價普遍呈現總體上漲的格局，但是，自2014年第三季以來，台灣房價一路下滑，並持續悲觀的氣氛。依據主計總處最新調查，2016年住宅自有率為85.4％。對於住宅自有率超高的台灣來說，房價下跌是否也意味著民眾的資產縮水與進一步貧困化，尤其高齡化社會來臨，目前各方正在戮力推動的以房養老，讓高齡族群對於未來燃起希望，若房價縮水，是否又使得退休生活變得困難、保障下降。
 
社團法人中華民國不動產協進會與信義房屋、信義學堂合作，今日共同舉辦「2017年台灣不動產發展新思維專題論壇」，特別邀請景文物業管理機構郭紀子董事長主講，他以「房價降跌！你家如何保值？」為題，說明在房市萎靡之中，如何讓人生最昂貴、最重要的資產住房保值增值。
 
郭紀子表示，手上握有房子的屋主大概很少會希望自己的房子跌價的，而影響房價的因素很多，周遭就業就學機會、生活機能良窳、區位獨特性、交通便捷度、不同價位住宅商品之區隔性、總體經濟、政策面向、豪宅品牌、景觀住宅、建築形式等因素對房價的變動皆有顯著的作用力。而當前，經濟因素的低所得、低經濟成長、高物價、「一例一休」，政治因素的政治惡鬥、政局不穩定與兩岸關係惡化，市場供需因素的高空屋率、高房屋自有率、20萬戶社會住宅規劃，社會文化因素的低人口成長率、高外移人口、高齡化，環境因素的空氣品質下降、都市嚴重老化，政府政策因素的房地稅、豪宅稅，諸如此類的種種因素，無不對房價構成打擊，台灣的房價短期內恐怕欲振乏力。
 
在林林總總不利房價的因素之外，什麼因素會非常有利於房屋保值，而且是良性的影響呢？郭紀子說，高品質的物業管理，不僅可以改善居住環境，提昇居民生活品質與延長建築物使用壽命，對於所有權人的資產保值、增值也產生了重要影響，應該引起大家的重視。物業管理助長房價，是良性的，而且創造了兆元產值。
 
社區有「三保」，房價會更好
 
據郭紀子介紹，景文物業管理機構最近的一份研究，運用問卷調查結合特徵價格模型，探討集合住宅物業管理品質對房屋價格之影響。從台北市、新北市行政區內的集合住宅中隨機選擇157個集合住宅社區(空間分佈如圖1) 大規模調查大台北地區集合住宅物業管理品質現況，全份問卷從制度面、管理面、服務面三大構面共檢視234項物業管理因素(如圖3)，依得分百分比例，表示物業管理品質高低，作為特徵價格模型之參數。這些有效問卷案場中，共有71個案場(空間分佈如圖2)具有管理組織並有房屋交易資料，利用內政部實價登錄系統，自2012年10月16日實價登錄開放查詢以來至2016年12月31日，該71個案場中查得交易資料共2,910筆，藉此，針對物業管理品質與房價的關係進行複迴歸分析並加以討論。
 
研究發現，物業管理品質對房價具正向影響力，藉由提升物業管理品質可提升房屋價值。尤其提升建築物管理維護、建築設備系統管理、物業清潔及環境衛生管理、物業安全及防災管理、公共設施管理維護品質，可顯著提升房屋價值，這些項目為購屋者最為關切，為影響房屋價格的物業管理關鍵要素，也是危及人民人身安全之物業管理項目。郭紀子說，這些因素就是大家在社區經常看到的俗稱的「社區三保」即「保全、保潔、保固」，也就是保全業、公寓大管理維護業所經營的建築物與環境管理維護、清潔、保全以及透過消防、機電廠商所進行之公共安全檢查、消防安全設備、附屬設施設備檢修等服務。這些物業管理最基本、最重要、最務實的面向做好了，就可以有效提昇房屋價格。
 
但是，郭紀子表示，調查發現，集合住宅物業管理品質，有極大的落差，進步空間很大。制度面，積極正向之物業管理約有48％、消極負向約有52％；管理面，積極正向約有41％、消極負向約有59％；服務面，積極正向約有22％、消極負向約有78％。
 
進一步以《公寓大廈管理條例》1995年6月28日頒佈實施前後期分析，發現「條例」的頒布實施，使得物業管理的品質大幅提昇，其中，尤以制度面改善最大，其次的順序是管理面與服務面的改善，積極正向之物業管理比率分別達到72.5％、60.3％及34.0％，改善幅度分別達到61.4％、48.4％及29.3％，這是可喜的現象；但是，「條例」頒布於1995年6月，至今已達22年之久，「條例」頒布前落成已達22年屋齡的老舊集合住宅，物業管理品質卻依然非常糟糕，消極負向之物業管理比例，順序為服務面、制度面、管理面，分別高達95.3％、88.9％及88.1％，其中尤以後二個面向凸顯的問題最為令人擔憂。
 
從制度面來看，「條例」頒布實施之前的老舊集合住宅，研究樣本中至今尚未成立管理組織或社區財務、規章不健全等消極負向之物業管理比例高達88.9％，不僅出現與法令不合的問題，管理組織、財務及規章制度是社區管理的基礎，若管理組織不落實，又無經費保障，要改善日益嚴重的老舊建築物管理問題就會淪為空談，這一部份顯然應該引起相關單位及民眾的重視。
集合住宅社區的一切運作，最重要目的之一是要提昇建築物管理維護品質，確保都市居住安全,而本研究樣本中，屋齡22年以上的集合住宅，管理面消極負向之物業管理比例仍高達88.1％，其數字凸顯老舊集合住宅建築物及其設施設備管理維護狀況極差，形成危及住戶生命財產安全的都市公安問題。
 
「條例」頒布前後的新舊建築物相較，服務面有29.3％的提昇幅度，可以反應出這些年來一些新建集合住宅以「豪宅」為訴求，增加了許多公共設施，甚至功能健全的社區俱樂部，生活服務、社區營造、文康活動、飯店式管理越來越受到重視，住戶居住品質與生活品質確實有了提昇。但是，屋齡22年以上的老舊集合住宅，服務面積極正向之物業管理比例僅佔4.7％，可見，老舊社區公共設施、生活服務、社區營造、文康活動、物業管理公司的專業管理幾乎空白，住戶居住品質與生活品質有待改善。
 
郭紀子說，檢視《公寓大廈管理條例》及相關法令，提昇物業管理品質之相關規定仍相當不完善，缺少法規強制力之狀況下，使得風險隱藏在民眾居住環境中，且隨著房屋屋齡逐年提升，相關風險也隨之增大。因此，他建議，危及人民人身安全之物業管理項目，如：建築物維護、設備管理、環境衛生、防災管理等，應盡速健全相關物業管理法規，尤其《公寓大廈管理條例》應增列強制施行建築物健檢並建立長期維護修繕基金的相關條款，以降低災害風險，改善都市環境，提升全民居住品質。都市已經進入物業管理時代，住宅政策應結合物業管理因素，因應制訂符合未來趨勢之都市發展戰略方案，永續智慧化、建案前期規劃導入、大數據分析、生活服務及產業發展、老人長期照護以及老屋健檢等，都是未來住宅政策應結合物業管理因素需要考量之重要因素，目前已經呈現的許多都市問題都需要藉由物業管理提供解決方案。
 
管理委員會助長房價1.1853萬元/坪
 
郭紀子介紹，這一份研究報告也發現，有無管理組織對房價具正向影響力，且可提高台北市房價之幅度較高於新北市，提高傳統公寓房價之幅度較高於住宅大樓及華廈。
 
這項研究，全面檢視自2012年10月16日實價登錄開放查詢以來至2016年12月31日大台北地區相關不動產買賣價格資料共三十四萬餘筆，相較於過去的相關研究，其房價資料受制於取得方式，其精確性及樣本數量常常受到質疑，該研究藉實價登錄新制(自2012年8月1日起施行)之便，搜集整理了自2012年10月16日開放查詢以來至2016年12月31日台北市、新北市完整的相關不動產買賣資料，完整且精確的房價資料，提供特徵價格模型可靠之數據。
研究發現，有無管理組織對房屋價格具有正向影響，意即可提高房價。台北市傳統公寓係數為1.1853，意即有管理組織，則可提高傳統公寓房價1.1853萬元/坪；台北市住宅大樓及華廈係數為0.6757，意即有管理組織，則可提高住宅大樓及華廈房價0.6757萬元/坪；新北市傳統公寓係數為0.7217，意即有管理組織，則可提高傳統公寓房價0.7217萬元/坪；新北市住宅大樓及華廈係數為0.1365，意即有管理組織，則可提高住宅大樓及華廈房價0.1365萬元/坪。
 
係數最高的為台北市傳統公寓1.1853，最低的為新北市住宅大樓及華廈0.1365，也就是說影響最劇為台北市傳統公寓，影響最少為新北市住宅大樓及華廈。
 
台北市無論是在傳統公寓與住宅大樓及華廈，係數皆個別高於新北市;而傳統公寓無論是在台北市或新北市，係數皆個別高於住宅大樓及華廈。由此可知，有無管理組織，對於台北市房價影響較新北市更明顯；有無管理組織，對於傳統公寓影響較住宅大樓及華廈更明顯。
 
因此，郭紀子建議，政府責無旁貸應盡快推動管理組織設立，同時，民眾也應積極配合政府政策，善用政府資源，主動推動設立社區管理組織，提昇居住品質，提昇房屋價值。
 
物業管理助推房價良性上漲 創造兆元產值
 
依據行政院主計總處公佈的數字，到2017年第一季度，全台住宅存量(Housing Stock)共有8,602,937戶，主計總處最新發布的2016年家庭收支調查顯示，2016年平均每戶居住坪數44.3坪，因此，單從住宅單位而言，全台住宅總建坪約有381,110,109坪。
 
郭紀子表示，依據研究該項結果，集合住宅管理組織對房屋價格的影響幅度以及物業管理品質對房價的提升幅度，顯見物業管理產業所創造的經濟產值高達數以兆計。物業管理有如此龐大的經濟產值，為如此重要的都市新課題，卻因為研究不足，從未受到關註或重視，產業非常委屈。郭紀子希望本項研究成果，能夠引起大家對於物業管理產業在都市經濟時代重要性的重視。
 
郭紀子強調指出，物業管理助長房價，提昇都市價值，是良性的，與惡性炒作，造成房價成為民怨，具有本質不同。(本文由景文物業管理機構董事長郭紀子提供)