張金鶚:消費者的等待,會創造房地產業者最大的致命傷 MyGoNews房地產新聞 市場快訊
張金鶚:消費者的等待,會創造房地產業者最大的致命傷
新聞摘要
  • 張金鶚:消費者的等待,會創造房地產業者最大的致命傷
【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】國立政治大學教授張金鶚在2015年第2季「國泰全國房地產指數」記者會上,對於房地產接下來發展的狀況,提出他的看法,張金鶚指出,房地產市場剛開始反轉,這一次市場結構很特別,過去不景氣其實是從城市外圍開始,從不好的產品開始,這一次是從台北市的蛋黃區,從豪宅開始。這樣的結構往下蔓延,從北部開始慢慢蔓延到中南部,中南部現在還沒有開始明顯感受,可是「這些效果也會慢慢的發酵出來。」張金鶚強調,「觀望、等待,是現在應該有的共識。因為,消費者的等待,會創造房地產業者的最大致命傷。」
 
張金鶚說,房地合一稅通過之後,其實大家還沒回神,所以2015年第2季的房市發展情況下,「我覺得房地合一稅的影響力還是沒反應出來。」儘管七月份很多報導指稱,個案價格開始下修,不管是開價七五折,或是市區打六折等等,個案下降的幅度好像非常明顯,這些訊息多半是七月份才出現,換句話說,第二季的調查資料,還沒有真正反應出房地合一稅的影響力。
 
張金鶚指出,個案的降價還沒變成整體情形,對於後勢房價影響還需要觀察。降價其實有很多形式,例如送贈品(家電、裝潢、汽車...)、低自備款等等,但是,這些方式無法反應在「價格感受」上面。所以,事實上這些價格的下修,其實看起來,好像沒有那麼強烈的感覺。
 
研究房地產價格有所謂的「平均數」分析、「變異數」分析,基本上都是以「平均數」分析來看待整體市場變化與未來發展,但是,當市場出現「變異數」的時候,就要觀察這個「變異數」對於市場逐漸帶來的影響會有多大,是否會因此改變「平均數」的數值,目前市場出現幾個「降價個案」就是「變異數」,要觀察後續對於其他個案是否會產生牽動影響,而影響到「平均數」。
 
張金鶚舉例說明,「國泰全國房地產指數」把台北市分成高價區、中價區、低價區,根據數據顯示,台北市的高價區一季降價幅度達9.4%,這是很可怕的。他表示,台北市的豪宅不動產持有成本特別高(房屋稅),這個就是「變異數」分析要去看的事實,而不是用「平均數」分析,當台北市的豪宅因偉持有成本過高,而開始明顯降價之後,對於整體的影響就會慢慢開始產生,這就是「變異數」影響到「平均數」的分析概念。
 
張金鶚說,房市發展可以看看台北、新北跟桃園年線的價量圖,特別桃園,量的下滑已經非常清楚,價格跟著出現震盪,背後隱含很明顯的量先價行,不過,南北還是有點差別,南部房地產量價還沒有這麼明顯的差異。但是要注意「擴散效果」,從台北、新北、桃園、新竹到台中開始已經有點反應,那台南、高雄也可能會遞延跟進。
 
張金鶚說道,民眾關心房市降價要入市還是要避市?這個前提是「房市降價到底要降多久,或者是要降多深。」他表示:「坦白說,目前唯一的共識是,現在房地產市場都不好。降價才是王道,但現在是降多少的問題。」成交量縮是很明顯的降價開始,現在的價格跌是才剛開始,會跌多深?跌多久?當然還不知道。在這個情況下問的是要入市還是避市,「如果你認為這個危機是短期的,那就入市吧,因為他短,你有能力撐。若相對這是長期的趨勢,你可能就要稍微避一下。整體來說,現在景氣該開始反轉,我的想法就是--觀望。」
 
下半年有選舉的不確定因素,一定會繼續衝擊房地產,等於是下半年的房市依舊處於利空狀態中。張金鶚強調,「觀望、等待,是現在應該有的共識。因為,消費者的等待,會創造房地產業者的最大致命傷。」張金鶚表示,下半年房地合一稅的影響力會慢慢出來,在選舉的因素交互干擾下,市場成交量的萎縮會越來越清楚。成交量的萎縮就會帶動價格跟進下挫,這是簡單的經濟學原理。」
 
張金鶚預期,量價背離的狀況,在2016年之後會慢慢發酵到整體,現在還是個案反應,沒有發展到普遍現象,當「降價個案」滿地開花的時候,房地產的價格進入修正程序就成為必然走勢了。