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用住宅火險 輕鬆搞清楚建物造價成本
【MyGoNews衷柏宣/台北報導】房地產建案的造價是多少？是現場銷售人員說了算數，還是有別的門道可以打聽，把房價扣掉建築成本，再計算一下土地成本，其實就可以知道，當你買1戶房子的時候，建商賺你多少錢。
很多人到預售個案接待中心現場談房子的時候，現場銷售人員都會告訴客戶，因為受到原物料、建材與人力成本等因素，所以，建築成本的造價是很高的，房地產市場盛傳，英業達董事長葉國一在台北士林官邸附近的土地建案，每坪造價高達35萬元，台北市單戶總價2億元起跳的建案，現場也會跟你說：「我們建案的造價是每坪25萬元。」到了台北縣，同樣是豪宅產品，用的建材與台北市億元戶豪宅相當，現場的銷售人員會說：「我們的造價每坪是18萬元。」
怎麼台北市、台北縣的同等級豪宅，建築成本戶每坪差到7萬元呢？那麼買100坪的建築物，光是建造成本就差了700萬元，有沒有那麼離譜？難道台北市的建材就一定比台北縣貴？其實建築成本是一項看不見的成本，關係到建商用什麼等級的產品，一個馬桶可以賣5萬元。但是5000元有可以買到可以用的馬桶，所以，建築成本的實際數字，只有建商自己知道。
不過，一般人買房子都會辦理房屋貸款，當你向金融機構申請房屋貸款的時候，金融機構為了保障借款標的物安全，都會要求借款人加保一個「住宅火災及地震基本保險」，很多民眾都會依照金融機構要求加保這個保險，但是，很多人卻不知道，金融一夠是怎麼定義建築物的成本，然後給予保額、保費的計算。
保險業者表示，「住宅火災及地震基本保險」主要是保障民眾萬一遇到火災事故，房屋的損害能夠獲得補償。該項保費的計算主要依據「住宅火險費率」與「建築物造價成本」兩項。這裡面就有保險工會認定的「建築物造價成本」
根據保險公會的資料，這個計算標準是依照台灣省建築師公會之「各縣市建築物總工程費單價參考表」調整而得，「磚、木、石及金屬構造」每坪單價新台幣25000元；「鋼骨造」建築每坪單價另加20％；交通不便地區也酌增單價，調漲幅度從16％到48％不等。
若以「座落於台北市、建物所有權狀30坪、樓高10層、鋼筋混凝土特一等建築、裝潢費50萬元」的房屋為例，每坪造價為7.8萬元，住宅火災保險的保額、保費計算方式如下(不管您是位於那一層樓，保額、保費皆相同)：
1、保額：每坪7.8萬× 30坪＋裝潢50萬＝284萬元，用這樣的總價去換算每坪造價，等於每坪9.5萬元
2、年保費：保額284萬×火險費率0.037％＝1051元
至於投保住宅建築物火險之保險金額的計算，規定是住宅建築物火險保額應以建築物重置成本為計算基礎，才可獲得足額保障。相關計算方式如下：
建築物重置成本＝建築物本體造價總額＋建築物裝潢總價
(1)一般結構(加強磚造及鋼筋混凝土造建物)
建築物本體造價總額＝建築物構造每坪單價×建築物使用面積(含公共設施)
(2)鋼骨結構：依一般結構每坪單價另加20％計算。
(3)其他結構(磚、木、石及金屬結構)：每坪單價以新台幣25000元計算。
(1)每坪裝潢總價×建築物使用面積(不含公共設施)。
(2)一般裝潢每坪加新台幣10000元至50000元。
(3)豪華型裝潢另行約定。
房地產業者表示，台灣省建築師公會的「各縣市建築物總工程費單價參考表」與實際狀況還是有些差距，一般來說，差距約在30％左右，簡單的說，公會如果認定每坪造價是7.8萬元，民間實際造價通常會花到每坪10.14萬元，這樣的建築成本其實會隨著原物料價格而略有變動，建商表示；「『各縣市建築物總工程費單價參考表』既然都打上了『參考表』這3個字，就表示僅供參考囉！」
不過，建商的認定可與保險公司不同，保險公司就是依據這個「參考表」來定價格，所以，當豪宅被火燒的時候，其火災損失的賠償價格未必就會「高人一等」。
「加強磚造或鋼筋混凝土造」之建築物 單位：新台幣元/坪
地上樓層數 | 台北市 | 台北縣/桃園縣/基隆市/外島 | 苗栗/新竹 台中/雲林彰化/南投嘉義 | 宜蘭/台南 高雄/屏東 | 花蓮/台東 |
1 | 52,000 | 49,000 | 44,000 | 43,000 | 46,000 |
2 | 55,000 | 52,000 | 47,000 | 46,000 | 49,000 |
3 | 59,000 | 56,000 | 51,000 | 50,000 | 53,000 |
4-5 | 62,000 | 60,000 | 53,000 | 50,000 | 53,000 |
6-8 | 74,000 | 69,000 | 61,000 | 60,000 | 62,000 |
9-10 | 78,000 | 72,000 | 64,000 | 62,000 | 65,000 |
11-12 | 84,000 | 78,000 | 69,000 | 68,000 | 71,000 |
13-14 | 86,000 | 80,000 | 72,000 | 71,000 | 73,000 |
15-16 | 96,000 | 90,000 | 81,000 | 80,000 | 83,000 |
17-18 | 108,000 | 102,000 | 92,000 | 91,000 | 94,000 |
19-20 | 119,000 | 112,000 | 103,000 | 102,000 | 104,000 |
21以上 | 132,000 | 119,000 | 110,000 | 108,000 | 111,000 |
製表：中華民國產物保險商業同業公會
【說明】：
一、上表造價為「建築物本體」的「每坪造價」，並不含「土地」價格。
二、裝潢：一般裝潢每坪加新台幣$10,000元至$50,000元，豪華型裝潢另行約定。
三、建築物之重置成本＝(上述各類建築物構造每坪單價×各類建築物使用面積【含公共設施】)＋裝潢總價。
四、建築物之「實際現金價值」為重置成本「扣除折舊」後之餘額，建築物本體及裝潢之「耐用年數」請參酌行政院公佈之固定資產耐用年數表規定辦理。
以台北市7層樓建築鋼筋混凝土造住宅建築物之3樓、房屋坪數為30坪、每坪裝潢2萬元為例，其住宅建築物火險保額如何計算？
A：住宅建築物火險保額＝建築物本體造價總額＋建築物裝潢總價
＝每坪造價74,000×30坪+裝潢每坪20,000×30坪＝2,820,000
王小明居住於台北市7層樓住宅建築物之3樓、房屋坪數為30坪，其向銀行貸款100萬，其住宅火險及地震基本保險保額計算如下：
(註1): 保額282萬=每坪造價74,000×30坪+裝潢每坪20,000×30坪
(註2): 理賠100萬=損失金額100萬×1(保額282萬/重置成本282萬)
不足額投保之情形(將影響保戶理賠及銀行債權之保障金額)：
王小明居住於台北市7層樓住宅建築物之3樓、房屋坪數為30坪，其向銀行貸款100萬，其住宅火險及地震基本保險保額計算如下：
(註1)建築物重置成本為282萬=每坪造價74,000×30坪+裝潢每坪20,000×30坪
(註2)理賠59.1萬=損失金額100萬×(保額100萬/(重置成本282萬×60%))
王小明居住於台北市7層樓住宅建築物之3樓、房屋坪數為30坪，其向銀行貸款500萬，其住宅火險及地震基本保險保額計算如下：
(註2)理賠100萬=損失金額100萬×1
