【MyGoNews 林承志/台北報導】DTZ戴德梁行最新發表的報告指出，未來3年（2011至2013年）全球債務融資缺口將減少至2020億美元，較2010年11月的預計數字2450億美元減少17%。報告顯示，儘管全球的數字減少，但部分地區的債務融資缺口數字仍然龐大。歐洲及北美洲的債務融資缺口均有所下降，其中美國在2011~2013年的預期數字將從490億美元減至0，因為美國物業在2010年第4季度錄得強勁的資本價值增長，而未償債務亦有所減少；不過，這490億美元只不過佔上已投資物業市值的1%，因此這個降幅將不會如預期那樣明顯。歐洲的債務融資缺口預料為1,090億美元，較前微跌80億美元；至於亞太區，其缺口數字將增加140億美元，達至840億美元，主要由日本帶動。

戴德梁行表示，各國之中，以日本擁有最大的絕對債務融資缺口數字，為840億美元，較本行上一次報告的數字增加了140億美元。這是由於商用地產的債務增加（自2009年年底至今上升了10%），而在2011年的東北大地震和海嘯後，日本物業的預計資本價值亦有下跌。英國的債務融資缺口則下降了22%至420億美元。其他歐洲市場則繼續擁有巨大的債務融資缺口，例如西班牙的數字為280億美元，較前下降14%。

一般來說，債務融資缺口會被商用物業投資籌得的新資金所抵銷。DTZ戴德梁行估計，未來3年將有4030億美元的新資金將投資於全球的商用地產市場 ，而這幾乎是同期全球債務融資缺口預期數字（2020億美元）的兩倍。正如本行此前的報告所述，新籌集的資金並非一定能夠直接抵銷債務，例如某些基金就不能投資於欠債頭寸。不過，現時已有愈來愈多的基金專門就房地產債務方面集資。

近月由於銀行愈加需要去槓桿，令環球市場出現了其他抵債的方式。除了「延期和修改」的辦法外，銀行愈來愈喜用出售債權的方式，減少其借貸風險。這種方式在美國流行已久，現於歐洲和日本亦漸趨普遍。

另一個方法是銀行設立呆壞帳撥備，利用撥備降低物業在賬面上的價值。這些撥備能夠減低未償債務的名義數額，因此可令債務融資缺口減少。

撰寫本報告的DTZ戴德梁行全球預測及策略研究部助理董事Nigel Almond說：「我們發現歐洲仍然擁有最大的債務融資缺口，但歐洲亦是債務融資缺口與可集得資金比例最低的地區。我們預期銀行會為未來的損失作出撥備，這可望令歐洲的債務融資缺口數字從1180億美元減少8%至1090億美元。」

此外，自本行發表上一份報告以來，戴德梁行注意到非銀行的借貸活動已顯著增加，特別是一些需要新借貸或資金的保險公司，正尋求投資於放款部位，或提供夾層融資。前者主要源於歐盟國家對保險業所採用清償能力制度草案的修改（Solvency II），令更多歐洲的保險公司投向房地產借貸。

按近期的公布及預計即將加入市場的公司來看，預期加入歐洲借貸市場的現有及新的保險公司及退休基金將可提供合共800億美元的借款，為保險業帶來急需的融資能力，以及更多的融資渠道。事實上，這800億美元的額外資金已相當於未來三年保險業再融資需求的8%以上。

DTZ戴德梁行全球研究部主管Hans Vrensen評論：「展望將來，銀行需要去槓桿的壓力會愈來愈大，以愛爾蘭及英國為例，部分大型銀行已表明，將於2013年前切實減少其問題債務或非核心借貸。由於央行正尋求逐步退市，加上諸如《巴塞爾資本協議III》（Basel III）等的法規改變生效，我們預期銀行將會設法減少其整體的房地產借貸風險。」