北市商辦Q1年化租金報酬2.74%

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】奢侈稅議題在2月底釋出後，住宅市場出現一波急售風潮，部分住宅房價已見鬆動，反觀有租金支撐的商用不動產，影響卻不明顯。全球資產管理專案經理王維宏指出，北市商辦2011年第一季的年化租金報酬還有2.74%，當下經濟景氣向上，企業辦公需求將持續擴張，對於商辦等商用不動產的價格有撐，值得留意的是，第一季的工業用廠房需求熱絡，成交量就佔了商用不動產約1/3的規模。

全球資產統計，第一季商用不動產大型買賣交易金額約261億元，其中工業廠房就佔了92億元，佔比約35%，排名第一。像台積電以29億元向力晶購入竹科新建廠房，三洋電以14.6億元向台塑購入台北三峽廠，宜進也以9億元向東和紡織購入台南新市廠等例。其餘像純辦、廠辦、商場等交易也各佔了17～25％不等，整體商用不動產交易未因奢侈稅的衝擊而見停滯，大型交易量跟去年同期156億元相比，仍成長近65%。

北市商辦的平均售價每坪約在69萬元，年化租金報酬率約為2.74%。台北市商辦平均租金為1,918元/坪，租金維持走平；空置率為12.13％，單季減少了近1％。內科廠辦方面，平均租金約為1,148元，空置率約為12.05%，廠辦的平均售價約在44萬元，年化租金報酬率為3.14%，報酬率略高於北市商辦0.4％。

壽險公司仍是本季主要的投資者，國泰人壽以32.4億買下台北金融中心四個樓層為最大交易，使國壽成為台北金融中心最大房東，另外，萬海航運以3.63億元購入中國人壽敦北大樓部分樓層，大榮貨運以4.54億元購入新生南路的世界貿易大樓部分樓層，以及橋椿金屬以4.99億元購入台中七期的豐邑市政都心廣場部分樓層。

在商場部分，國寶服務公司在法拍市場以17.95億元，買進台北車站商圈亞洲廣場大樓三個樓層，持續整合亞洲廣場大樓的商場部分。廠辦的部份，則以台商寀蘴實業以38億元買下基湖路長耀The one全棟，該交易創下內科區域價格新高。
 

王維宏指出，台灣租金水準在亞洲主要城市偏低，甚至比起2000年網路泡沫時更低，等於這10年以來租金還在低檔盤整，近期陸資企業開始進駐北市商辦，這是近年以來罕見的「外來」租賃辦公需求，預期未來這類需求將越來越為旺盛，台北市商辦的租金與房價自然就有支撐。

商辦價格因短期投機性買賣比例較住宅市場低，法人持有者比例也高，因此受奢侈稅衝擊的跌價效應仍不顯著。整體而言，售價最高的信義世貿商圈，每坪價格約82萬，其次為敦南商圈的每坪80萬；若換算租金年報酬率，平均報酬率落在2.5％～3.2％，預估未來1～2季將有機會看見租金彈升，屆時租金報酬率可能再拉回3%，過去商用不動產交易忽略投報率而僅看資本增值的現象可能得以扭轉。

第一季商辦平均空置率為12.13%，較上季下降1％，較前季收斂幅度擴大。從各商圈分析，平均空置率最低的商圈為敦南商圈（7.72％），但敦南商圈空置率小幅回升0.38％，除敦南商圈外，其餘商圈空置率皆呈現向下收斂的趨勢，其中像是空置率較高的信義世貿商圈（16.87％）、松江南京商圈（16.01％）、敦北民生商圈（12.68％）皆有明顯的收斂。因本季市中心區沒有新增供給的釋出，加上企業擴張需求的增加，空置樓地板面積逐步受到填補。

租金方面，依據全球資產統計，第一季北市辦公每坪平均月租金1,918元，租金仍然持平，其中A+級大樓2,758元，A級大樓1,756元，B級大樓1,392元，整體而言，租金水準仍持續處於盤整階段，但像台北101大樓等陸資企業指名度較高的企業，已將高樓層的開價調高至每坪4,800元，而租賃市場也見到首家陸企--中國銀行承租信義計畫區近千坪的辦公室空間，值得觀察後續其他大型陸企是否會有跟進的趨勢。
 

2011Q1商用不動產大型交易金額及類型