FB
line
twitter
列印【MyGoNews 林承志/台北報導】立院通過奢侈稅課徵法源後，這項被視為打房「殺手鐧」的新政，確定要正式開鍘。值得注意的是，影響房市的不僅是奢侈稅，尚包括政府一連串從豪宅稅、空地稅到土建融管制等措施，宣誓著政府打房的決心。
HouseFun新聞中心經理李建興表示，目前受到市場信心浮動，賣盤鬆動，3月份全台中古屋成交量，以新北市量縮最劇烈，衰退幅度約40%，其次是高雄市，成交量下滑36%，北市、桃園、台中的衰退幅度則是第3名，縮減約3成，不過儘管如此，成交價卻未見大幅衰退，拿量縮最厲害的新北市來說，平均成交單價僅小跌4.1%，高雄市也只微降3.1%。
他進一步分析，從委賣和委買狀況分析，自從奢侈稅議題發酵以來，大台北地區賣方委託量增加18%，但買方僅增加7%，賣方委託量是買方的2.57倍。此外，買方雖然增加，但願意出價的比例僅是未有奢侈稅前的84%，這也就是何以成交件數會大跌更下降3成的原因。
李建興認為，雖然一連串的打房政府讓市場呈現修正格局，但卻也等於政府替普羅老百姓作了「議價」的動作，因此建議原本就有意進場購屋的自住客，在今年由賣方市場轉為買方市場之際，反而是挑房看房的好時機，而就賣方而言，倘使手上有堪獲利了結的房子，也可考慮在今年調節出場。
然而，儘管如此，值此亂世格局，到底該進場、退場、買房、賣房抑或養房，著實令人進退維谷，與其因為眾說紛云亂了方寸，倒不如好好靜下心來，好好精算一下自己的財力、房子的潛力、生財的實力，用最科學的方法，來判斷當下最佳的應對策略。
首先在購屋前資金的「算」計部分，李建興認為，買屋首要，不是找哪裏房價漲最多，而是要先算一算，哪個房子您買得起。因此要熟練四只購屋金算盤，也就是「用貸款能力回推可購屋總價」；「用投資報酬率和薪水計算自己何時能籌足自備款」；「用利率波動來精算自己的貸款利息風險」，以及「用家戶所得回推合理的貸款成數」。
其中，評估升息風險方面，李建興提醒，由於各家銀行的房貸利率多採取「前低後高」，而由於目前正值「升息」時代，因此，除了首年優惠外，也要先試算一下，未來利率大幅上揚後的貸款負擔，也就是即便目前談妥的利率是2%，不妨也回推一下，倘若利率升至3%或4%時，又是否能負荷得了，以降低還款風險。
除了自評能力外，進場時，評估房子的潛力亦是不可忽略的課題。李建興表示，如果房子所在社區人氣旺，也代表住戶投票認同，一般而言，居住品質較好，房價也會有支撐。因此，把握好以下「天龍八部」，亦即八大撇步觀察房子的人氣指標，就能讓購屋時無往不利。這包括，指標1：點燈率高，保值性高；指標2：社區總戶數多，轉手較不易；指標3：信箱塞爆，人氣弱；指標4：陽台晾衣比例高，購屋有保障；指標5：管理員情報，敦親睦鄰要先做；指標6：停車場名車多，住戶素質高；指標7：社區公設完善，公積金充裕；以及指標8：水電、瓦斯錶正常運作，意謂房子不空置。
看屋八大人氣指標
觀察方式 | 觀察事項 | 準確度 |
點燈率 | 晚間社區點燈率多寡，判斷自住比例。 | 中上 |
總戶數 | 詢問整體社區總戶數多寡，判斷社區供需。 | 中上 |
信箱拆解 | 觀察信箱內多寡，判斷是否為空屋 | 高 |
陽台晾衣 | 觀察社區陽台晾衣戶數比例，判斷自住比例 | 高 |
社區管理員 | 拜訪社區管理員詢問社區環境、居住狀況 | 高 |
社區停車場 | 觀察晚間社區停車場停車狀況、車子品牌 | 超高 |
社區公設觀察 | 觀察社區公設毀損情形 | 超高 |
觀察水電、瓦斯錶 | 觀察社區水電錶使用情形 | 超高 |
資料來源：HouseFun
至於現代人買房，最常遇到的糾紛就是公設，加上公設往往占了房屋權狀面積一大半，因此，算房更不能忽略算「公設」。HouseFun新聞中心經理李建興指出，一般來說，公寓及5-7樓的房屋公設比約為12%以下，8-12樓公設比為12-20%，12樓以上的則是20-28%，若是訴求大坪數的豪宅，公設比可高達40%以上，由此平均值，買房時就可檢視自己的房子是否公設過大或過小。
值得注意的是，以往雨遮、屋簷等附屬建物算進室內面積，當成主建物一併計價的問題，一直為購屋人詬病，但是自2011年5月起，內政部修改「預售屋買賣定型化契約不得記載事」，未來附屬建物僅陽台可以計價，而常見的雨遮、露臺、花臺計價的歪風將不被許可，提醒購屋人簽約前合約要審視清楚，保障自身權益。
至於購屋、賣屋者最不可忽略的則是「房價」。李建興提醒，民眾其實可以藉由以下五大公式算出合理房價，包括方法一：用新成屋推算預售屋價格；方法二：用預售屋價格推算新成屋合理價；方法三：用租金報酬率來推算合理房價；方法四：從建商成本推算合理房價；方法五：房價所得比，推算可負擔總價。
不過，除了精算外，李建興認為，由於部分投資客急於在奢侈稅實施前趕快出清手上物件，以免後續龐大的課稅壓力，因此，先前惜售氣氛已經出現轉變。對於賣方來說，值此買氣保守的時期，有售屋意願的屋主要有部份供給過多的超漲區、投資型產品將會有房價領跌的心理準備，越有超跌的風險，建議提前做好獲利了結的動作。
