【MyGoNews 林承志/台北報導】時序進入百貨公司週年慶旺季以及大陸十一黃金週，陸客來台議題再度受到觀注，使得近來商圈、店面發展受到各界矚目。回顧2010年第3季，由於ECFA已進入實質執行階段，再加上「陸客自由行」的實施方法，輪廓愈形清晰，近期(9月份)的消費者信心指數又創下6年半以來新高，使得大台北店面市場在第3季一片紅不讓。根據永慶房屋店面事業部統計，台北市2010年第3季店面成交單價較第2季小漲6.8％，而較2009年同期則大幅成長18.3％；台北縣方面，較上季也微漲2.8％，但較去年同期大漲26.3％。

不過值得注意的是，相較於價格攀升，成交量則略見趨緩，北市未再延續前4季持續衝高，呈現微幅盤整，台北縣則在第2季的傳統旺季之後，回歸年初的買盤格局。永慶房屋研展室協理黃增福分析，近期由於央行打房，造成資金轉進商用不動產，但店面價格獨走，量能卻無法跟進，這主要是因為店面的價格來自於其收益性、稀有性跟獨特性所創造出來的無可替代價值。精華店面賣1間就少1間，在價格持續走高的預期下，恐進一步誘發屋主的惜售心態，缺乏獲利了結的動機，使成交量難見大幅成長。

迎接年底的消費旺季，尤其近來隨著百貨公司週年慶展開，以及阪急、momo百貨開張，高分貝地炒高店面議題，使得台北市的重點商圈紛紛在第3季進行換約及裝修，新租約的簽訂以及裝修條件，不但抬升租金水準，也降低了空置率。租金方面，2010年第3季租金平均微漲5~10%，而空置率則普遍下降1~2%。

以行情最高的忠孝SOGO及忠孝敦化商圈為例，就有近2成的店面完成裝修或替換承租方的工作，空置率從5.0％降至3.1％，閒置店面的去化效果最佳。黃增福表示，國際知名的精品、金融機構看好區域環境及未來商機，紛紛進駐商圈，不但帶動行情上揚，也創造獲利了結的空間。2010年10月11日安泰銀行的忠孝分行標售案，不但有捷運、商圈加持，還有精品、百貨拉抬，在店面投資熱的大環境之下，得標價格有衝破底價3成的機會。
至於台北縣店面2010年第3季較第2季平均單價雖然每坪小漲1.7萬元，但成交量反而跌了37.2％。黃增福解釋，台北縣的店面市場看的是整體區域市場，金融海嘯後，走揚的步調其實早於台北市，在基期較低以及各項公共建設加持下，1年漲幅高達26.3％，勝過台北市的18.3％。而且成交的總價在8月已悄悄地突破3000萬大關，9月更值達3738萬元。顯見北縣店面市場看多，但屋主更期待升格帶來的效應，激增市場惜售氣氛，間接拉低市場交易量。

黃增福表示，第3季店面市場持續走揚，除了反映資金行情，也受消費環境的樂觀預期影響很大。尤其開放「陸客自由行」的政策已初步討論到商務客的放寬，相信一般旅客的進一步鬆綁指日可待，消費帶動店家營業收入的增加，因此店面絕對是先受惠的不動產，台北縣、市具交通優勢及地方特色的商圈，如：觀光夜市、天母、中山北路商圈將帶領店面行情漲勢，而台北縣重要商圈也會因為公共建設、捷運路網的擴張而產生補漲行情，值得投資人特別留意。

至於近來眾所矚目的百貨商圈，永慶房仲集團新聞中心經理李建興表示，台灣向來為百貨公司的殺戮之地，以台北市來說，甚至還是全球百貨司密度最高的都市，而台灣人愛逛百貨公司，因此全台的商圈也大部分都「逐百貨公司而生」，百貨公司的營運的榮枯，向來為都會商圈轉移的主因。

拿台北來說，1980年代忠孝SOGO開幕後，東區商圈順勢取代了西門商圈，台中的廣三SOGO和新光三越台中店開幕後，也讓原本執牛耳的站前商圈嚐盡苦頭，至於高雄，更在北高雄漢神巨蛋及新光三越左營店開幕後，搶盡了南高雄的風采。

因此，對於愛當老闆的台灣人來說，依百貨啇圈「獵店」，成了開店的不二法門。值得一提的是，李建興表示，開店20多年的台北SOGO忠孝館，20年如一日，人氣始終不墜，在SOGO復興館以及微風開幕後，不但沒稀釋商圈的人氣，反而將餅作大，其店價一舉可以飆上每坪900萬元的天價，視為全台百貨商圈的王中之王。

不過，信義商圈由於一舉囊括了9大超大型百貨，堪稱為全台百貨的大本營，商圈效應急起直追，尤其在市府轉運戰加入營運，而緊接著統一阪急百貨加入戰場後，商圈擴大到忠孝東路，潛力之大不容小覷。

李建興進一步指出，市府轉運站的啟用，讓信義計畫區外圍的店面市場將產生結構性的轉變。過去信義計畫區的商業重心是松仁路、松高路、松壽路沿線的百貨公司，西北側開發較晚，商業機能較不成熟。但如今轉運站和阪急的啟用，將帶動交通人潮的消費，必然成為新興亮點。此外，未來大巨蛋一旦開發，對市府轉運站商圈無欵是如虎添翼，整個商店熱預計將進一步延伸到忠孝東路五段、逸仙路及舊聯合報一帶。

李建興分析，現階段忠孝東路五段店面行情每坪250~300萬、逸仙路90~120萬、舊聯合報大樓巷內則是100~135萬，在市府轉運站啟用後，可望複製交九轉運站經驗，亦即客群將由原本的傳統社區客，進化到全台的消費族群，屆時零售、服務業相關商店將如雨後春筍般釋出，也因此，預估該商圈店面價格增幅至少2~3成。

有趣的是，在一片看好的預期心態下，近來市府轉運站附近的店面屋主蠢蠢欲動，紛紛將物件拿出來市場上測試行情，以永慶房屋店面事業部統計數據來看，轉運站啟用前後，該商圈附近委賣的店面數成長28％，顯示屋主待價而估的心態十分濃厚。