南港舊廠是「台灣房地產市場無可取代的土地」，就像是上海浦東的陸家嘴

【MyGoNews衷柏宣/專題報導】台北市200萬1坪的個案即將於2011年登場，皇翔建設位於台北市信義計畫區的「F4」個案，預計2010年底即將完工，由於屬豪宅設計，並位居台北市精華區，未來的銷售情形將成為市場焦點。據悉，F4的銷售價格將上看每坪200萬。而位於台北市南港輪胎廠房土地開發案，也正緊鑼密鼓的進行規劃，目前案名已經敲定為「世界明珠」，市場消息指出，這件個案也將會以單價200萬元登場，2011年在台北房地產市場上，「F4」與「世界明珠」將帶動台北房地產的景氣溫度更上層樓。

皇翔建設位於信義計畫區的「F4」土地，是在2004年以36.8億元，換算每坪140萬元向台北市政府標下的2622坪編號「F4」土地，該基地位處博愛國小正對面，緊鄰台北花園等豪宅。原計劃興建最高20層的豪宅，但因附近居民不滿景觀權受影響，持續反對該案，該案總計歷經5次會議審查，經過長達近2年申請容積移入的都審程序後過關，將在信義區興建1棟17層樓和2棟15層樓的豪宅，容積移入率約為28.246％，總樓地板面積39510平方公尺，約1萬1952坪。

2008年期間，房產業者認為，由於「F4」是信義計劃區內少數的大面積方整建地，豪宅推案價格每坪約150萬元，比起2004年前取得土地時的換算的房價，大約高出快1倍。到了2010年，台北精華地段房價繼續上揚，每坪200萬元的價位已經被法人圈認同；2004年當時，皇翔以每坪140萬元的地價被市場認為天價，甚至有業者還懷疑「是不是皇翔出錯價了？」但是，皇翔建設這塊土地養了6年，投資報酬率恐怕超過1倍之多。業界表示：「養地真的太好賺了！」
 

F4是房地產業內和投資法人圈均關注的焦點個案，該案預估12月完工，目前正在進行豪宅內接待會館的裝修，法人估，皇翔F4若均價站上200萬元/坪，則全案的總銷將達200億元。皇翔則表示：「F4的銷售時程尚未確定，公司希望以最好的狀況呈現、銷售，因此並無時間表，但確實在12月即將完工。」

皇翔F4的可售建坪為1.05萬坪，若以每坪售價平均200萬元估算，則全案的總銷210億元，扣除購地成本36.76億元，建造成本約25億元，容積移入成本6.5億元，及銷售費用等，全案的淨利上看百億元。

由於皇翔F4被視為信義計劃區最後一塊大型而具規模的豪宅案，早已吸引不少海外華人有意返台購買，惟皇翔遲未公開，讓業內相當關心，也預料該案銷售率應可期待。

而位於南港定名為「世界明珠」的南港輪胎開發案，根據南港輪胎名譽董事長林學圃表示，「世界明珠」初步預計規劃6棟建築，2棟住宅、4棟商辦，共300戶，原來規劃的飯店已取消，樓高將拉至140米高，達35層超高樓層，將成為南港最高的建築物。目前已找好國際建築團隊，預計動工之後4年半後完工，依完工比例法入帳。產品是台北市前所未見，1層1戶，每戶360坪超豪宅，是台北市的超豪宅。

2010年7月23日，南港正式退出台北市政府「台北好好看」都市計畫，轉而將南港輪胎開發案改遞件申請內政部支持的容積率獎勵上限449％都市更新專案，爭取更高獎勵容積率條件。市場推估，南港輪胎一旦能爭取到法定容積率提高至449％，可望因此多出7、8千坪銷售面積，未來規劃的產品恐怕會更為獨特。
 

甲山林廣告總經理張境在說：『世界明珠』是全球絕無僅有的建築藝術品，沒有價格，只有價值。
 

林學圃信誓旦旦的說，南港舊廠是「台灣房地產市場無可取代的土地」，就像是上海浦東的陸家嘴，隨著南港車站三鐵共構完工後，區域房價跟著水漲船高，南港輪胎豪宅地點比南港經貿園區還好。房地產市場預測，這件個案預計2011將推出銷售，登場的銷售單價恐怕會上看200萬元。

一般房地產業者指出，如果信義計畫區的「F4」推出銷售的單價是每坪200萬，那「世界明珠」要賣200萬元的單價，恐怕會有抗性。不過，資深的房地產業者認為，「世界明珠」的基地面積才能夠塑造出「真正豪宅的尺度與規格」，這點不是「F4」2622坪基地面積可以塑造的，基於這樣的獨特性，「世界明珠」的產品價格當然不能用一般市場行情或區域比較的方式認定。

負責「世界明珠」銷售的甲山林廣告總經理張境在就曾說：「『世界明珠』是一個過去台灣沒有，現在世界正在發生的『世界級產品』，每1戶都像是全球絕無僅有的建築藝術品，這種產品沒有價格，只有價值。」

無論如何，2011年台北地區房地產市場中，「F4」與「世界明珠」個案，都將以超越大家對於房價認知的價位推出銷售，這樣的產品考驗著市場的接受度，當然也被認定為房市景氣的指標溫度計。