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列印【MyGoNews編輯部/綜合報導】瑞士信貸(香港)董事總經理、亞洲區首席經濟分析師陶冬最近在《財經天下》有篇文章談論香港房地產是否還會繼續上漲？陶冬的觀點還是「從中國房地產看香港樓市未來」，他認為，如果中國房價急跌，財富遭到摧毀，則香港必然受到牽連。如果內地繼續「擠地毯式」的宏觀調控，則內地資金尋求其他投資機會，從大蒜、綠豆到香港樓市，都成為過度流動性的分流處。
以下節露部分文章內容！陶冬這麼說道：不斷有香港朋友問我，「香港房子還能升嗎？」，當被告知香港房價還要漲時，不約而同的反應是，「已經好貴了呀……。」 其實，問這個問題的人，便是答案。2009年香港房地產的大牛市，多數港人沒有趕上。經歷過1997年樓市崩盤後，港人的風險意識頗強，輕易不敢增加財務操作槓桿。
當時房價漲得既快速又詭異，明明剛剛經歷了百年一遇的金融海嘯，包括被稱為「新末日博士」的紐約大學史騰商學院經濟學教授魯比尼(Nouriel Roubini)，獨立經濟學家謝國忠等人，都在談論「兩次探底」，香港房價卻像坐上火箭般飆升著。望著不斷上升的房價，港人們發誓如果房價跌個10％，他們一定入市，可惜房價掉下百分之幾之後，便絕塵而去了。
香港人對全球經濟復甦緩慢的判斷，大致正確，不過卻低估了「貨幣寬鬆政策」的效果。全世界的央行都在努力製造過度流動性，而發達國家的銀行卻無借貸意願，資金湧向國債市場，將市場利率拉至歷史超低水平。資金超便宜，人們對租金回報、股票估值的要求便相應降低，一輪流動性驅動的金融資產價格升值，便由然而升了。香港是這輪流動性過剩的主要受益者之一。
港幣與美元掛勾，聯儲的流動性便是香港的流動性。中國內地近年在股市、樓市、資源領域製造出大量億萬富豪，這批資產部分外流，也為香港樓市注入強心針，還編織出一系列「豪爽出手」的傳奇。
不過「港資」最終仍然是香港樓市的主力。「零利率」，在香港現代史中乃前所未有的現象，而香港銀行的貸款功能並未如美歐銀行般消失。近來通貨膨脹迅速升溫，食品、交通成本大漲，通脹預期直線上升。負利率，意味著存入銀行的儲蓄的購買力縮水，於是港人儲蓄搬家，尋求新投資機會，而此是陶冬看好香港樓市的最大原因。
目前香港的租金回報平均在4~5％之間，從投資的角度看，入市是值得的。從租客的角度看，30年按揭的供款額，也低過每月的房租。從租轉買的角度看，也是值得的。市場的擔心是，也許利率很快會上升，令目前的租金回報/按揭成本比較失預算。聯儲的量化寬鬆政策，現在面臨的不是退出的問題，而是加碼的問題。
陶冬認為，量化寬鬆在今後兩年難有實質性退出。央行的利率正常化可能在2012年做一點動作(出於政治目的)，但是以美國目前的復甦進展和財政赤字，利率在今後5年都沒有可能回復到危機前的正常水平。超低的按揭利率，相信在趨向長期化、常態化。雷曼倒閉所誘發的資產斷流，令所有企業都感受到保持適當現金流的重要性，開發商的槓桿普遍降低，建房速度放緩。2010、2011年的住房供應量偏低。在「豪宅」大行其道的時候，小面積住宅的缺口更加突出。
香港政府為制止房價飆升，已經推出幾輪政策措施，不過其效果與「肉包子打狗」差不多，只不過有短暫的心理震攝。無論是超低利率，還是內地熱錢，根本不在港府的控制範圍之內，港人的儲蓄搬家也難制止。行政手段中較具威脅的是提高投資移民的門檻。但是，此事很難僅針對中國內地人士，如今在港有置地能力的內地人士，估計八成有第三國護照。
至於提高650萬港幣投資移民的最低限度，相信多數中國內地人買房本來就超過1000萬港幣。內地房市的調整，可能是香港樓市的大風險。如果那裡房價急跌，財富遭到摧毀，則香港必然受到牽連。如果內地繼續目前這種「擠地毯式」調控，則內地資金尋求其他投資機會，從大蒜綠豆到香港樓市，都成為過渡流動性的分流處。內地經濟與聯儲轉向，乃香港樓市的潛在下跌動因。不過在可預見的未來，陶冬繼續看好香港樓市。
