【MyGoNews蕭又安/綜合報導】不動產買賣契約書分為私契及公契，所謂私契就是買賣雙方的合約書；所謂公契就是向公部門申報房屋契稅或是土地增值稅的移轉契約書。當名下的多筆土地要出售時，買賣總價、付款方式、點交時間......都是重點，但是2016年房地合一稅上路後，買賣契約書(私契)該分成幾份，成為節稅的必修課程。
 
正業地政士聯合事務所分享案例指出，個案中賣方繼承了2筆土地，因為5位兄弟姐妹共有，持有多年後決定出售該2筆土地，避免日後共有人往生，發生繼承情事，共有關係複雜，未來出售時發生爭議。日前買方出現了，有關買賣總價、付款方式及點交時間底定，買方希望我們協助辦理買賣所有權移轉登記。我們檢視土地登記簿謄本及土地使用分區證明書後，發現該2筆土地，1筆為建地，另外1筆為道路用地，所以建議買賣雙方將買賣契約書，依照土地使用分區不同，分別簽立買賣契約書。
 
屆時買方不解，以往的經驗，私契可以簽成同一份買賣契約書，公契土地增值稅再申報成2份就好，另外依照土地稅法第39條規定：......依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉，準用前項前段規定，免徵土地增值稅。但經變更為非公共設施保留地後再移轉時，以該土地第一次免徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。所以建地要繳納土地增值稅，道路用地不課徵土地增值稅，為何如此大費周章，還要多付一份代書費？
 
主要原因是所得稅法第 4-5 條規定：前條交易之房屋、土地有下列情形之一者，免納所得稅.......四、尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定之公共設施保留地。雖然，本次買賣屬於舊制，賣方無需繳納房地合一稅，只要繳納土地增值稅就好，但是未來買方再出售時，有應納房地合一稅的土地及免納房地合一稅的土地，如果沒有分別簽立買賣契約書，可能會有舉證上的困擾，土地的取得成本、必要費用、改良費用及移轉費用，該怎麼拆算？可能影響買方未來權益。為此，買方點頭答應，在節稅的情況下，多付一份代書費，相對值得。
 
2016年以前(舊制)，出售土地只要繳納土地增值稅，沒有所得稅的困擾，所以買賣契約(私契)簽立後，再依照土地的性質申請應納或是免納土地增值稅，不需要將買賣契約書分別簽立。現在房地合一稅上路，除了前述的土地增值稅外，還有一筆房地合一稅必須申報繳納，所以建議買方就買賣契約書分別簽立，房地合一稅比起代書費只是九牛一毛，別因小失大，得不償失。