【MyGoNews蕭又安/綜合報導】想成為輝達NVIDIA的房東嗎？攸關投信業者發行不動產投資信託基金(REITs)的「證券投資信託顧問法」修正草案，2024年5月15日在立法院財委會初審通過。簡要來說，我國現行已有不動產信託架構REIT，修法後將會新增不動產基金架構REIT，採雙軌制併行。近期據金管會最新調查，已經有11家投信業者表達參與的意願，短期3年內約可發行7檔，規模約達450億，5年後檔數預估增加為15檔，發行規模亦可突破千億元。但是既然台股目前已有多檔REITs，也不見造成什麼太大投資風潮，為何反應這次修正案業者反應會如此熱絡？知名不動產估價及商仲業者宏大國際資產分析3大主因，在於投資信託直接管理效率佳、資產增值可處分、選擇標的更具彈性等3大特性，有助地方大型開發及建設、小資金參與大型商用不動產。
 
宏大國際資產總經理陳益盛表示，不動產投資信託(REIT)係將募得之資金用來購入不動產並長期持有經營管理，以取得租金收入等穩定收益，再將收益定期分配給投資人。對銀行、壽險、投信業者好處是，投資信託直接管理效率佳，而選擇標的更具彈性，有助於地方大型開發及建設。對個人投資者好處，則是小資金參與大型商用不動產，可穩定收益、避免盲目追逐房市、降低市場波動風險。
 
陳益盛指出，以宏大在2005年受理新光一號、國泰一號的大型不動產評估時，當時不動產市值至今上漲了200％以上。其中新光一號2005年當時募資金額113億，到了2023年清算資產處分總金額達306.9億，資產增值達272％！如持有該檔REIT，除了每年配息2.45％~3.01％外，清算下市後還獲得資產漲幅2~3倍的處分價價差。由於國內現行所有REITs系依據不動產證券化條例規範，無法將資產處分再將房產增值直接回饋給投資人，因此才會有「新光一號被下市」清算賺取資本利得的情形。
 
將來建立在證券投資信託顧問法的REITs發行屬性較接近「基金」模式，選定的投資不動產標的可以因資產的增值而選擇處分，回饋給投資人，也提高REITs的投資價值，也就是說不再侷限於僅收取每年的股息，也可能因資產增值處分後，提高獲利讓股價增漲，多一項重要的投資誘因。而國泰一號的資產等級不輸新光一號，加上中華大樓重建後資產價值也倍增，其不動產市值絕對遠大於發行的股價市值。陳益盛指出，如果現行不動產證券條例也能同步修法，放寬資產管理及資產處分的規定，對於募資發行機構、對股市投資人，都將是雙贏的局面。
 
陳益盛分析，目前國內7檔REITs主要持有標的以商辦大樓、商場百貨、旅館、酒店公寓等為主力，後期則陸續加入許多國內、外信託基金及REITs，到了近期則新增了一些工業、物流產品。目前持有資產標的水準以國泰一號、富邦一號最佳，但礙於現行不動產證券化條例法規，資產管理單位與募資發行機構不同，管理單位做的僅是妥善管理維護，對於招商或資產有效利用比較無實權及實益，因此不易讓資產達到最有效使用、最大利益化。
 
接下來如三讀通過「證券投資信託顧問法」修正草案，未來可望提高信託業者的投入，如發行人與管理人是一致的，或者對管理人提供激勵機制，對於資產有效利用將會更有效率，而投資標的選擇性也將更廣。據證期局官員表示，除了禁止投資住宅(包括社會住宅)外，只要具有「穩定收益」的不動產，都可以是REITs基金型的投資標的，包括數據中心、醫療保健大樓、公建、長照、風力發電、太陽能電廠等。
 
陳益盛表示，目前不動產市場與金融市場的連結性，最大比重仍在於房貸市場及土融、建融放款，許多急需擴充的中小企業，儘管年年獲利，雖有意加速擴建廠房或辦公室，但礙於現實面臨的是廠房及辦公室市場供給不足，且因增資不易，相中的標的未必買得起。反之，建設開發業者，即便看好商辦、廠辦的發展性，但也擔心興建了空置沒人買，造成投資損失。
 
將來如通過「證券投資信託顧問法」修正草案，資金可投入工業廠房、辦公大樓的買賣或興建、區域中大型公共建設(BOT)、交通建設的開發等，將可促進資金的有效利用，投注在有助區域開發及產業的發展。
 
此外，對投資人而言，購買REITs受益證券或基金，不但免徵證交稅，且資本利得免稅，配息收益尚有10％分離課稅之優惠，也是另一大好處，相對於買房的持有成本高、貸款利息壓力、單一標的房價漲跌風險，投資REITs將可兼具穩定投報率及股價增值的好處，預期未來投資人會有更多好的投資標的選擇，或許將來你就是「台北101」的房東，或者輝達NVIDIA成為你的房客也說不定。