【MyGoNews蕭又安/綜合報導】農業發展條例第16條規定：每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割.....如果符合例外的條件才可以辦理分割。偏偏在寸土寸金的新北市，土地以每坪計價，0.25公頃=756.25坪，如此的面積及總價往往非買方能力所及，所以土地分管成了「城市農夫」取得耕地的好方法。
 
正業地政士聯合事務所分享案例指出，個案中的買方希望成為快樂農夫，只希望購買400坪左右的耕地，一來經濟能力許可，二來符合自己的農用規劃。經過仲介公司的介紹，喜歡其中一筆土地，偏偏整筆土地面積為800坪，無法辦理土地分割，該怎麼辦？經過協議，山不轉路轉，雙方同意向地政事務所辦理分管登記，所有問題迎刃而解。
 
究竟分割和分管有何不同？依照土地登記規則第155-1條共有人依民法第八百二十六條之一第一項規定申請登記者，登記機關應於登記簿標示部其他登記事項欄記明收件年月日字號及共有物使用、管理、分割內容詳共有物使用管理專簿。也就是讓原本的債權契約物權化，讓第三人能夠取得相關資訊避免爭議。
 
當未來分管的部分如有違規使用情事，不會影響到另外共有人的權益，舉凡農業證明的申請、地價稅的課徵.....都不會造成共有關係的混淆而權益受損。例如財政部81.08.18台財稅第811675581號函：分別共有課徵田賦之土地，部分變更為非農業使用，依法改課地價稅時，應按其實際變更使用面積，分別按各共有人持分比率課徵田賦及地價稅。惟若全體共有人經協議分管使用時，得按各共有人實際使用情形課徵田賦或地價稅。
 
另外，民法第826-1條不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第八百二十條第一項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。
 
您有類似的購地困擾嗎？如果無法分割，共有土地的分管也能成就自己成為快樂農夫的夢想。