【MyGoNews蕭又安/綜合報導】隨著大同公司將旗下尚志資產持有的芙蓉大樓出售，股票市場及房地產市場都掀起了一陣漣漪。芙蓉大樓的交易案之所以轟動，在於大同公司早年是「家家戶戶人人愛」的老牌家電品牌企業。
 
而近年由知名建設體系主導取得經營權之後，也一如預料會著眼公司持有不動產的活化，本次交易金額高達131.25億元，也是2024年度最高金額商用不動產交易案。宏大國際資產陳益盛總經理表示，這件標的座落地點，是所有建商人人都想要的黃金地段，甚至可用「綠寶石」來形容—稀有、璀璨。既然是好地段自然是百家爭鳴、人人想要取得，買賣價換算土地單價每坪1526.1萬也創新高，超越了敦化南路中華票券大樓土地單價1502.6萬、信義路大安森林公園角地的1400餘萬、敦南SOGO的1384.5萬，芙蓉大樓交易案儼然成為新的地王。
 
既然地價這麼高，為何還有多家建商爭搶？多年從事企業資產買賣的陳益盛分析，芙蓉大樓基地以住三之一為主，容積率400％，部分土地使用分區為住三，容積率225％，加上都更容積獎勵50％，容積移轉40％，每一地坪坪效可建約7~8坪的高坪效，再加上區域房價有機會挑戰鄰近豪宅「帝寶」的最高成交價每坪298.2萬(台商河南王於2013年購買)，因此仍吸引多家建商青睞而爭搶。
 
敦北台塑舊企業總部 重建上看千億
 
除了大同處分位於仁愛路的芙蓉大樓，陳益盛指出另一筆座落敦北林蔭大道的寶石，則是「看的到吃不到」的台塑大樓。台塑舊企業總部位居敦化北路，座落敦化南北路特定專用區，土地容積率為200％，現況容積488％，基地面積高達6328.3坪，是眾多建商垂涎的一筆絕無僅有精華土地，但台塑集團選擇自辦都更，謀求爭取企業最大利益。大樓現有總樓地板建坪約3.7萬坪，申請容積獎勵約193％，預估都更重建後樓板面積將大幅增加到6.5萬坪，市值預估也將突破2.5倍、上看1000億元！
 
同樣是好地段 蓋豪宅好還是蓋豪辦好？ 高總銷vs高投報
 
至於為何芙蓉大樓未來可能興建住宅，而台塑大樓則規劃二棟商辦、一棟住宅？陳益盛分析，不動產能做最有效利用，方能符合資產價值最大化，要如何達到首先需因地制宜，同時要評估企業(地主)需要的是高總銷或高投報，來做不同決策及規劃。台北市辦公室租金收益投報率約2.5％~3％，高於住宅的1.5％~1.8％投報率，如希望獲取最佳穩定現金流，則規劃商辦出租是首選，多數壽險業者會做此選擇;如想獲得最高總銷金額，賺取最大利潤，則興建豪宅將是最佳選項，多數建商會這麼做。
 
另外，如以不動產估價的「適合原則」及「均衡原則」來審視二案，仁愛路芙蓉大樓現況雖然做為辦公大樓使用，但就其地理條件來看，其居住環境極佳，但相對其商業機能僅屬尚可，就素材而言應是比較合適做為高級住宅規劃，其次，買家以多家建設背景企業為主，也將導向興建豪宅，謀求最高總銷金額以獲取最大利潤。
 
反觀，敦北台塑大樓現況原為台塑集團企業總部辦公大樓，就區域而言，環境條件也極為良好，其商業機能條件亦佳，因此如規劃住宅或商辦皆屬合理。再來考量企業所需，台塑集團將來仍有部分核心單位遷回敦北新總部，勢必保留至少約4~5萬坪辦公空間，因此辦公大樓必是選項之一，而自辦都更雖可獲大最大利益，但需要籌措及花費資金預估不亞於160億，如能出售住宅取得營建資金回本，將可減少營收及資金壓力，於是該案規劃二棟商辦、一棟住宅，正好一舉二得。陳益盛最後表示，如果二個案子買家/地主對調，則敦化北路案或可規劃第二座「帝寶」豪宅，成為北市史上最大基地、最高總銷金額住宅建案。