新聞摘要
- 審時度勢！謹慎保守！惟有好貨不寂寞，A級辦公大樓供貨仍吃緊，期待新大樓陸續啟用獲得舒緩
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A級辦公大樓供貨仍吃緊，期待新大樓陸續啟用獲得舒緩
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】戴德梁行2023年7月5日發布第二季商用不動產動態，本季台北市A級辦公大樓的平均空置率為4.4％，與上季相比，微幅上升0.4個百分點，整體而言，A級辦公大樓空置率仍然保持相當低的水平。由於市場短期內供給仍屬不足，A級辦公大樓租金仍有上漲空間，本季租金較上季微幅上漲0.6％，全市平均租金每月每坪新台幣2,665元，以信義區每月每坪新台幣3,320元為最高，敦南區每月每坪新台幣2,420元次之。預期下半年在富邦A25及皇翔台汽北站等A級辦公大樓陸續完工後，可緩解供貨短絀狀態，使市場供需逐漸恢復平衡。
隨企業對環境保護、社會責任與公司治理(ESG)漸趨重視，綠色健康商辦需求成長，尤以外商企業需求最為旺盛。觀察未來A級辦公大樓新供給，如台北雙星、京華廣場及富邦A25等指標個案，均已宣告預計取得LEED或WELL認證。與此同時，舊大樓房東亦開始投入新設備並致力取得認證，如屋齡逾30年之宏國大樓及國貿大樓，以高齡成屋之姿分別取得LEED白金級認證及WELL黃金級認證。舊大樓房東希望藉由取得認證，在重視環境永續承諾之潛在租戶面前，取得脫穎而出的機會。
消費買氣升溫，連鎖品牌展店信心增，加速商圈復甦
不同於疫情期間線上電商獨領風騷，防疫政策放寬及邊境解封已逾半年，實體店面消費活動明顯增溫，加上逐步回流的外國遊客，各家連鎖品牌、伴手禮重回主力商圈展店。其中以西門商圈復甦力道最顯著，空置率連四降，本季已從2022年疫情高峰時的23.12％降至本季的11.1％。但相較於疫情之前2～5％空置率仍有段差距，短期內仍是店家挑店面的租客市場，租金增長較不易。
而忠孝商圈店面更迭遞補，商圈本季空置率為13.8％，與上一季持平，復甦力道不如西門商圈，尚有急起直追的空間。中山南京商圈仍維持以往熱絡景象，始終保持低空置率與租金穩定，空置率微幅上升1.4個百分點，來到5.3％。
新光一號清算撐起本季投資市場 下半年低迷態勢仍威脅潛伏
第二季度的投資市場交易金額為522億元，相較2022年同期增長88.9％，是近五年單季第二大量，順勢回補第一季度的衰退，結算上半年累積金額已達2022年同期水準。本季主要交易來自新光一號REITs清算標售之六棟收益型大樓，因皆附帶穩定租金收益，吸引投資型買家進場，六棟大樓交易金額合計約307億元，約佔整季交易額約60％。若扣除新光一號標售物件，第二季商用不動產成交量則僅剩215億元，表現並不亮眼，且多為自用購入廠房及廠辦為主。
新光一號REITs清算順利標脫，足見投資市場資金仍豐沛，精華投資物件仍受青睞。然投資報酬率偏低，且不復見以往商用不動產投資主力壽險業進場，買家態度保守明顯，著實反映在標售的低投標數與低溢價率上。展望下半年，資本市場將維持審時度勢的保守態度，買方將回防精華區位的低風險產品，估計商用不動產之年度交易量將顯著減少。
建照核發件數、興建樓地板與買賣移轉棟數三量齊減
土地低量交易恐將持續至2024年
第二季土地市場持續著量低價穩之格局。根據戴德梁行統計，第二季土地交易量為新台幣200億元，累計2023上半年交易量為新台幣363億元，為2016年房地合一稅實施以來之最低量。戴德梁行指出，2023年土地市場的低量與2016年之時空背景不同，2016年適逢政黨輪替、房地合一稅實施、公告地價大幅調漲等重大變革，開發商在2016年處於政經情勢與政策效應不明之觀望期而創下2009年金融海嘯過後之年度交易量首度低於新台幣1000億之情形，但隨即在2017年即強力反彈。而2023上半年的土地交易量大跌，反映的是建商土地存量充足、國際原物料及人工成本上漲、央行升息及選擇性信用管制，以及平均地權條例修法對於房地短期內移轉的限制，而建商對於以上因素之影響了然於胸，一言以蔽之就是『住商類土地需求大減』。
戴德梁行分析，土地市場在2010至2018年間之年度交易均量約新台幣1500億元，2019至2022年之累計交易量則超過新台幣1兆元，土地存貨已足夠支應建商至少6年之開發量，預售屋之定價權則仍握在建商手中，在工料雙漲及房屋移轉限制籠罩下，預售房價、購屋需求與開發成本若無交集，減緩推案即是建商最佳因應策略。儘管工料雙漲趨勢緩和，成本回跌之可能性不大，建商之開發成本既定，只能等購屋人逐漸接受成本結構為基礎的房價，土地推案興建才會啟動。
根據營建署核發建造執照之最新統計資料分析，2023年一至五月的建照核發件數相對於2022年同期減少2525件，其中以住宅類申請興建總樓地板面積比2022年同期減少234.42萬平方公尺(約70.91萬坪)最為顯著，相當於減少23.58個百分點，若以全台平均單戶面積約40坪計算，2023年一至五月申請興建的住宅戶數減少將近17700戶。戴德梁行預估，土地低量交易之趨勢恐將延續至明年，這段期間建商對於土地供給仍不會拒絕，但只會選擇優質土地投資，且無追價力道。
相對於購地需求減緩，建商對於參與捷運土地開發及都市更新仍具有高度意願。由台北市政府捷運工程局辦理的捷運萬大線金城機廠暨莒光站/加蚋站(捷九)土地開發案，為全國首宗跨台北、新北雙直轄市兩宗捷運聯開基地的併標招商案，擔任招商總顧問的戴德梁行在第二季成功完成招商及簽約，皇翔建設獲選為最優申請人，取得佔地35,000坪的金城機廠暨莒光站基地開發資格，規劃量體逾92,000坪，總銷金額高達新台幣500億元。本招商案也同時順利促成台北市萬華區加蚋站聯開基地的住宅開發。
