【MyGoNews蕭又安/綜合報導】房屋買賣的4大流程簽約、用印、完稅、尾款，買賣價金的付款方式也隨著代書作業分為自備款及銀行貸款。
 
正業地政士聯合事務所分享案例指出，以買賣總價1000萬元為例，如果自備款200萬元，銀行貸款800萬元，通常買方會在簽約及用印時支付100萬元(10％)，完稅時支付100萬元(10％)，銀行貸款800萬元(80％)，銀行貸款核撥後，代償賣方原來銀行貸款餘額，辦妥抵押權塗銷後完成房屋點交的手續。
 
因為買方的過戶完成到尾款80％的銀行貸款核撥，有3-5天的時間落差，所以，坊間的房屋買賣，習慣就尾款部分請買方開立擔保本票，擔保尾款的給付，因此會在買賣契約書裡約定買方開立尾款本票一張，保管於地政士處，俟過戶完成，點交完畢，賣方拿到尾款，同時將該擔保本票返還買方收執，對於房屋交易安全是一種保障。
 
後來，房屋仲介公司的銷售，一般委託案件盛行，在同一個賣方不用買方的情況下，為了順利成交，產生了買賣雙方必須“見面談”，當買賣雙方價金相同時，立刻委由地政士簽訂買賣契約書，避免夜夜長夢多，白忙一場。
 
如前面所述，當買賣價金、條件成立後，簽約+用印時，買方必須支付買賣總價10％的價金給賣方，如果有履約保證就轉交地政士存入履約專戶。屆時，買方的10％價金可能還在股票市場，或是長輩身上.....於是坊間就會請買方商業本票，做為買賣契約書的付款憑證，確保買賣契約書的履行。
 
所以，這時候可能就會發生買方開立10％的付款商業本票，以及80％的尾款擔保商業本票，同時保管在地政士處，俟買方逐次付款完成，再將上揭本票逐次返還買方，或是結案時連同尾款本票，一併返還買方。重點來了，另外的完稅款10％呢？是否也應該請求買方開立本票？
 
個案中賣方常常質疑地政士忘了請買方開立這張10％的完稅款本票，更有賣方認為地政士偏袒買方故意不開本票....想法五花八門。
 
其實，房屋買賣交易中，自備款的20％給付完成時，房屋所有權還在賣方的名下，尚未辦理過戶，屆時有風險的是買方，可能遇到屋主房屋被法院查封或是假扣押，而無法順利辦理過戶。所以完稅款要求買方事先開立商業本票，似乎不合情理。也就是說，前述的10％完稅款是不會要求買方開立商業本票的，但是，尾款80％本票是擔保性質，就會請買方過戶前事先開立，保管於地政士處。
 
所以，下次房屋買賣時，別再懷疑地政士不公平，少開10％完稅款本票了，其實那是不必要的程序，對於買賣契約的履行也毫無幫助。