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- 瑞普萊坊發布2023年亞太區物流倉儲報告，冷鏈、都會型、建物再利用，成物流不動產新焦點，搭ESG浪潮奪先機
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瑞普萊坊總經理蘇銳強表示，ESG 最近成為商用不動產市場上的熱門話題，尤其辦公大樓，相較之下在物流倉儲標的上還不常被提及。不過這波綠色浪潮來勢洶洶，勢必也將蔓延到物流不動產市場，若能提早佈局，即可奪得市佔先機。
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】全球獨立不動產顧問公司萊坊(Knight Frank)發布2023年亞太區物流倉儲報告，分析未來亞太地區物流倉儲市場的需求和供給。報告中指出，亞太地區的物流不動產持續供不應求，而標的建物的老化及節節高升的地價，更加劇供需失衡，進一步推升現有標的租金。在後疫情時代，倉儲物流的需求預期會回歸正常化，但市場上的供給量仍然遠落後需求，而口袋深的企業傾向在前期就向開發商預定或自行購地興建，量身打造合適的物流倉儲空間，導致最終釋出市場的供給量體更少。報告中歸納在未來供給上，投資人關注的3大題材：
1、冷鏈物流：隨著消費者對於網購生鮮食品接受度上升，冷鏈物流需求快速成長，加上疫情期間疫苗存放議題，更讓冷凍設備在物流產業的重要性受到社會關注。
2、都市區位倉儲：亞太地區高度都市化以及中產階級人口集中於都市的特性，讓位於市區及近郊的物流不動產備受矚目。尤其市場競爭日趨熱絡下，當日送達將成為關鍵戰略之一，因此鄰近人口密集區的物流標的也成為兵家必爭之地。
3、舊建物再利用：在優良區位土地稀缺之下，為了彌補物流不動產供給上的不足，改造現有建物成為解決方法之一。同時這也是收益表現不佳的老舊建物的翻身機會，透過增添智慧科技及自動化設備，可大幅提升其競爭力。
另一方面，對物流不動產需求的驅動力也將更加多面向。首先，無論在消費習慣或業者的通路布局上，網路購物已在零售消費行為中佔有重要的一席之地。根據經濟學人智庫(EIU)的調查，台灣2023年電子商務銷售佔整體零售銷售量的比重約14％，與新加坡並列亞太地區第三名，第一名的韓國為40％，第二名的中國大陸則約36％，比例皆在疫情期間大幅上升，但距離市場飽和還有大段距離，未來發展可期。
再者，供應鏈的去中心化趨勢也將導致亞太地區的物流市場板塊位移。中國疫情政策引發的供應鏈斷鏈危機，催化企業朝向近岸生產(Nearshoring)、製造業回流的方向布局產能。因此，中國加一(China Plus One)策略更受重視，企業為提升供應鏈韌性，將部分產線保留在中國，部分產線移往其他地區，如東南亞、印度等具備低成本、貿易便利、鄰近中國等優勢的地點最受青睞。
同時，在物流倉儲市場熱絡發展之早期階段，ESG議題相對不受到重視，但其未來重要性不容小覷。新加坡國立大學不動產與都市研究院 (Institute of Real Estate and Urban Studies) 針對新加坡的調查報告顯示，擁有綠色認證的物流不動產價值於疫情期間表現更加出色，平均成長了12.7％，遠高於無認證者的4.9％。
瑞普萊坊總經理蘇銳強表示，ESG 最近成為商用不動產市場上的熱門話題，尤其辦公大樓，相較之下在物流倉儲標的上還不常被提及。不過這波綠色浪潮來勢洶洶，勢必也將蔓延到物流不動產市場，若能提早佈局，即可奪得市佔先機。
蘇銳強說明，談到物流市場的永續發展，不可不提到生態物流(EcoLogistics)的概念，也就是在健康安全、以人為本的基礎上，以更低汙染、低耗能的方式來達成貨物運送。在台灣以桃園作為生態物流的示範區，包括中華郵政物流暨華亞科技園區、青埔綠能物流聚落、楊梅智慧共享倉儲、大溪商圈、沙崙綠倉儲、機場倉儲物流六區。另外在新北林口，中華郵政也正在積極建置智慧物流園區，其中導入綠色能源和智慧倉儲管理模式，目前部分園區已陸續啟用，預期全區於2025年啟用後也將會是台灣永續物流不動產的重要指標。
瑞普萊坊市場研究部總監詹宗煌分析，物流倉儲的投資運作模式可分為兩種，一種屬租賃模式，由營運者與投資者合作開發，並由營運者向投資者租用，或再轉租給終端使用者，例如：國泰與永聯合作的多個物流園區；另一種則是屬於自用模式，由使用者或其關係企業自行購地建造使用，例如，統一集團近日公告興建桃園楊梅北部倉儲物流園區、台中梧棲中部大型物流園區，富邦集團也積極布局全台，預計2023年底要將規模擴增至60座物流倉儲。無論何種模式，近年觀察到不少投資者與有自用需求的零售業者大舉獵地，投資興建物流倉庫，可見目前物流不動產仍相當受到市場青睞。
