新聞摘要
- 市場春寒料峭，自用型買家撐盤，建商寒風中尋寶，A辦租戶調整需求漸浮現，但信義區魅力依舊不减
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戴德梁行2023年3月30日發布第一季商用不動產動態，本季台北市A級辦公大樓的平均空置率為4.0％，與上季相比，上升0.2個百分點。
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】戴德梁行2023年3月30日發布第一季商用不動產動態，本季台北市A級辦公大樓的平均空置率為4.0％，與上季相比，上升0.2個百分點。南京松江區、西區及敦南區的空置率微幅上升，而敦北民生區和信義區則微幅下降，各區域之間的空置率變動差異不大。整體來說，空置率仍然保持在較低的水平。由於市場短期供給仍屬不足，A級辦公大樓租金仍有微幅上漲空間。本季租金較上季微幅上漲0.4％，全市平均租金每月每坪新台幣2,650元，以信義區每月每坪新台幣3,300元為最高，敦南區每月每坪新台幣2,420元次之。信義區租金持續攀升，與2022年同期之每月每坪新台幣3,220元相比，年增率達2.5％，漲幅為各區之冠，顯示頂級辦公商圈對企業仍具相當吸引力。
惟需求面受近期經濟環境變動影響，租戶逐漸開始醞釀辦公空間調整計畫。部分中小型企業及外商分支機構已著手縮減辦公室面積，大型企業則開始布局調整空間配置的可能。透過企業辦公空間配置的調整及新建大樓陸續完工，可望讓維持已久的低空置率逐漸回升至市場健康水位。
旅客回流助攻西門商圈 韓式拍貼成為疫後商圈復甦新寵
統計數據顯示，春節、228連假和觀光客回流帶動了零售業營收持續回溫。2023年1至2月，綜合商品零售業營業額年增10.4％。其中，百貨公司年增16.9％回升態勢最為明顯，其次為便利商店年增8.7％、量販店和超市營業額則相對持平。此外，解封後出入境旅客人次大幅攀升，推動免稅店業績增長，其他綜合商品零售業營業額增幅達40.7％。
隨著邊境解封，來台旅客人次大幅成長，各商圈再度注入生機。西門商圈最受觀光客回流影響，許多伴手禮店及新型態韓式拍貼機店相繼於商圈精華地段開張，空置率下降至14.3％。忠孝商圈則有進駐及遷出的消長，短期內商圈缺乏話題性，空置率微幅上升至13.8％。中山南京商圈在地客源穩定，店面未有明顯更迭，空置率維持在低檔。
近期，韓式拍貼機店成為各商圈新興的微型化商業模式，尤其在西門商圈，韓式拍貼機店的數量直逼夾娃娃機店。其商業模式具備低成本、低消費、彈性經營及高人潮流動率等特點，成為疫後商圈中扮演重要腳色的原因之一。此外，此模式也讓房東可在市場逐漸恢復生機的情況下，尋找更穩定的優良業者進駐承租。
投資市場遇寒冬 自用型買家續稱盤
2023年第一季度的投資市場交易金額僅新台幣140億元，相較於2022年Q1的新台幣342.2億元大幅縮減約6成，且為2019年以來交易量最低之季度，所幸還有自用型買家稱盤，讓市場維持動能不墜。其中崇越科技以新台幣53.5億元購入在建中之整棟內湖廠辦大樓，每坪均價為新台幣83.6萬元，維持穩定行情，成為本季最大筆交易。總計本季交易廠辦、辦公、廠房等，這三類產品佔了整個季度交易金額的九成以上，其交易目的多以買家自用為主。
土地交易量跌落近10年低點 但建商仍在寒風中尋寶
根據戴德梁行統計，2023年至今的土地交易量出現墜跌現象，金額只有新台幣163億元，成為近10年來排名第三低成交量，整體市場氛圍冷清，頗有春寒料峭之感。儘管如此，眾多開發商仍然準備充足資金，積極在低迷的市場中尋找絕佳標的。其中，達欣工程以新台幣26.23億元買下位於台北市核心地段約650坪的土地，成為本季度最高金額的交易案。此外，位於台北市吉林路的教會土地亦吸引多組投資人出價競標。可見儘管本季度的土地交易冷清，但精華地段土地買氣仍然保持旺盛，價格維持不墜，顯現建商仍在寒風中尋寶，謹慎挑選合適標的，伺機出手。
戴德梁行進一步分析，進入2023年，整體市場環境及國際經濟情勢仍就充滿挑戰，加上升息循環仍未結束，然投資市場資金並未斷鏈，在商用不動產的投資市場多以自用交易為大宗，而土地交易市場因價格仍未鬆動，使買方投資更趨謹慎的挑選標的。
