- 土地在2016年前就持有(舊制),房屋是在2016年以後蓋好(新制),分回來的房屋再出售時,不只賣房屋,還要配土地持分給買方,到底該如何申報房地合一稅呢?
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【MyGoNews蕭又安/綜合報導】正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示,2016年以後取得的不動產,出售時都有新制房地合一稅的問題,偏偏許多和建商合建分屋的地主戶,土地在2016年前就持有(舊制),房屋是在2016年以後蓋好(新制),分回來的房屋再出售時,不只賣房屋,還要配土地持分給買方,到底該如何申報房地合一稅呢?
鄭文在指出,首先,2016年以前持有的土地屬於舊制,只要課徵土地增值稅,沒有所得稅的問題,所以免徵房地合一稅。其次,房屋是2016年以後蓋好的房屋,所以就是新制房地合一稅的課徵對象,要繳納房地合一稅。
當土地+房屋出賣時,記得將買賣總價以土地及房屋的公告現值,拆成土地價格及房屋價格,或是以買賣雙方的協議,將買賣總價分拆為土地價格及房屋價格,以利後續就房屋售價申報房地合一稅。
至於,房地合一稅的稅率則以20%計算,交易不動產期間,則以土地持有期間起算,如果超過10年以上,房地合一稅率則以15%計算,而不是以房屋建築完成日期計算,也算是合建地主戶的小確幸。
獲利=售價-成本-費用(取得、改良、銷售)。售價指的是拆價後房屋的總價。成本就是建商給合建地主的發票。
1.取得費用:包括取得所有權的契稅、規費、印花稅、代書費等。
2.改良費用:包括裝修房屋等費用。
3.銷售費用:例如仲介費,或是買賣總價3%計算的費用(最高以30萬元計)。
最後,就是適用房地合一稅稅率,合建分屋沒有45%、35%的適用。原則上是獲利的20%計算,如果土地持有期間超過10年以上,則適用獲利的15%計算房地合一稅。如果,房屋持有6年以上,本人、配偶、未成年子女,設籍滿6年以上,且符合自用住宅的規定,還可享有獲利扣除400萬元免稅額及房地合一稅10%的優惠稅率(限交易前6年內未曾適用本款規定)。
如果您的房屋是和建商合建分屋換來的房屋,銷售時可以先行概算一下房地合一稅,記得,房屋可能是新制,土地可能是舊制,找地政士們概算一下,讓我們的服務“無微不至”!