市場快訊

天龍國「蝸居」趨勢愈來愈嚴峻

報導：MyGoNews蕭又安｜日期：2022-10-18

新聞摘要

2022年上半年，全國15坪以下小宅交易佔比達15.5％，較12年前同期增加6.5個百分點，而小宅佔比最大的台北市，從2011年14.5％，增加至2022年的26.9％居六都之冠，12年以來大增12.4個百分點，顯示首都的「蝸居」趨勢

升息助低總買氣台北每4筆有1筆買小宅低總價為王！台北小宅買氣12年增12.4個百分點

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】暌違近12年，台灣於2022年再度進入升息循環，購屋成本增加，也推升小宅交易。第一建經統計內政部不動產資訊平台資料，觀察2011年與2022年，兩波升息循環的小宅交易狀況，2022年上半年，全國15坪以下小宅交易佔比達15.5％，較12年前同期增加6.5個百分點，而小宅佔比最大的台北市，從2011年14.5％，增加至2022年的26.9％居六都之冠，12年以來大增12.4個百分點，顯示首都的「蝸居」趨勢愈來愈嚴峻。

第一建經總經理謝萬雄表示，台灣上一波升息循環，發生在2010年Q2至2011年Q2，之後利率凍漲到2015年，且2015到2020年間多次降息，使台灣長年處於低利率時代，房價也在低利烘托下穩健成長；而這次升息循環則從2022年Q1開始，與12年前相比，2022年房價已處於歷史相對高水位，加上開發商興建成本提高，價格走揚的速度快，為了壓低總價帶，開發商在規劃產品時便「精簡化」，使市場湧現許多「1+1房」、「小2房」戶型，也讓小宅在這波升息循環下，市場性大幅提升，使交易佔比較12年前大增。

謝萬雄分析，小宅交易佔比逐年拉高，與三大因素有關：包括一、房價所得比高，尤其以台北市最為明顯，因總價預算考量，只得轉購置小宅來平衡預算。二、人口結構改變，現代「不婚族」、「晚婚族」或「頂客族」增加，都會區功能性的小宅格局成為單身經濟下產物。三、置產型買盤，小宅有低總價的優勢，尤其精華區小宅產品吃香，出租率、轉手率都高。

房價一去不回頭中南部小宅漸夯

高雄與台中2022年H1的小宅交易佔比，分別較12年前同期增加9.9、9.6個百分點，購屋小宅化的情況新北、桃園等北部地區更明顯。台灣房屋明誠龍勝加盟店店東馮紹清表示，2011年時，中南部仍有不少地區可見1字頭房價，民眾若有購屋需求，會以3房的家庭產品為主，15坪以下的小宅產品並非主流。

不過隨著高雄近年積極從工業城市成功轉型為科技城市，高雄迎來不少重大建設議題，包括亞洲新灣區五大公共建設開發、環狀輕軌、仁武產業園區、台積電設廠等利多，迎接更多就業人口移入，擴大住宅需求供給，磁吸各大建商購地推案，加上營建成本增高，也帶動整體房價上揚，房價高漲促使民眾縮小購屋坪數，同時鎖定市場需求，建商推案也多朝小宅化，單身就業族及包租公喜愛的套房型產品，買氣也較往年熱絡，整體小宅交易比以往亮眼。

第一建經研究中心副理張菱育提醒，小宅擁有低總價、好入手的優勢，但需留意，有些銀行對權狀坪數低於15坪的物件，視為不易轉手的產品，房貸成數僅有6~7成，權狀坪數10坪以下的「小套房」，部分銀行甚至不承貸，增加購屋財務壓力。若購屋族因預算有限而必須買小宅產品，宜優先挑選捷運周邊、具明星學區效益，或醫院產業園區周邊等，轉手性和出租率高，且銀行鑑估值也更好，部分銀行貸款成數有機會可達到7~8成。