北京房市回暖，是因為低價個案登場

【MyGoNews編輯部/綜合報導】根據中國媒體報導，北京市房地產交易管理網的數據統計顯示，進入8月，北京市的商品住宅每周的銷售量都在大幅地增長，並在最近的一周(8月30日~9月5日)再次接近2000戶的大關。調控政策集中出臺僅4個月，市場上就再次出現了「反彈」的態勢。對於一度降至冰點的北京城房地產而言，這次反彈是否意味著市場回暖的開始？

這個「亮麗」的銷售數據背後，首先凸顯的是北京房地產在價格上的微妙變化。北京中原房地產三級市場研究部研究總監張大偉說：「上周雖然統計數據顯示商品房住宅成交上漲了超過3成，但是大部分都是在8月底推出的低價個案熱銷導致。」這些個案統一的特點，就是定價全都低於周邊二手房的價格。

這些低價推出的個案其實具有「房源充足」的特色，大多又毗鄰規劃中的軌道交通路線，再加上市場買賣雙方僵持已久，價格上些許的風吹草動立即引發了市場的反應，積累的需求開始入市，京城的房地產市場又一次出現了搶購的場景。

根據中國指數研究院最新的一期房價監測數據顯示，雖然最近的一周(8月30 日~9月5日)北京市商品住宅成交套數和成交面積分別較上周成長30.5％和14.18％，但商品住宅的成交均價，卻較上周下降了0.13％，雖然這樣的價格還不算便宜，但從8月份北京各個建案的銷售情況也不難看出，「低價熱銷、高價滯銷」的情況已經越來越明顯，價格成為左右銷量的主要因素。

事實上，就在北京房地產成交反彈的同時，北京商品住宅的庫存量也同時在不斷的積累和增加。根據北京市房地產交易管理網的數據統計顯示，截至9月6日，北京在4月調控政策出臺後，取得預售證的項目合計為84個，供應房源合計為29662套，而簽約僅為13251套，簽約率僅為44.7％，銷售壓力大漲。
 

同樣是根據北京房地產交易管理網公布的統計數據，截至8月底，北京商品房住宅庫存已經高達98556套，達到了年內最高。雖然目前的庫存依然沒有達到2009年1月最高時的149318套，但庫存增加，銷售壓力加大，無疑將影響開發商的資金鏈安全及對銷售價格的定位。

與此同時，土地市場的現依舊不活躍。根據北京土地整理儲備中心數據統計顯示，8月份土地市場繼續降溫，全月供應土地為23塊，合計供應總面積為6月來最多，但樓面價繼續維持在3000元以下，住宅供應面積8月簽約為431306平方米，樓面價為每平方米5600元，基本維持了4月以後的低水平。

面對巨大的庫存壓力，房地產商開始執行「買地變慢、推案變快」的策略。來自北京中原地產的統計顯示，預計北京在9月開盤的項目將達到46個，相比5、6、7、8四個月預售入市項目分別為21個、27個、27個、18個，會有非常明顯的上漲。其中純新盤有望達到18個，特別是大興等區域的純新盤占比將會明顯上漲。

事實上，8月以來成交量的突然增加與推盤速度的加快有著密切的關系。供應量的不斷提高，無疑也將對後市成交量的持續反彈起到一定的支撐作用，不過這種反彈很大程度上仍會是量的回升。在房地產市場傳統的「金九銀十」銷售旺季到來之時，京城樓市成交量的反彈加大了人們對樓市「回暖」的預期。

「成交量增加不一定表示市場開始回暖」，需要密切關注的應該是價格，從全國的情況看，6月價格較上月微跌，7月持平，8月估計並不會明顯上漲，所以是否會有進一步的調控政策，應該觀察9月房價會否明顯上漲。