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- 《人物專訪-朱慶倫》解決租屋市場混亂 推社會住宅絕對有需要 社宅打破歧視 從抗議不斷到議員里長搶當政績
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【MyGoNews方暮晨/綜合報導】都會區房價高，初出社會的年輕人不敢奢望買房。台北的房價所得比14.99，等於要15年不吃不喝才買得起房子，年輕人只能先租屋。但過去租屋市場的亂象層出不窮，亟待解決。營建署國宅組長朱慶倫說：「租屋市場因為量少，品質堪慮，普遍有租不起、租不到、租不好的問題」，租屋需求在都會區特別高，老人、身心障礙者與原住民，更常碰到租屋歧視的問題。
社會住宅要處理的是租屋市場的問題。朱慶倫說明，8年20萬戶的政策目標，是以台灣800多萬戶住宅存量來算，若要達到5％的社會住宅量，等於40萬戶左右，因台灣剛起步，政策設定先達成一半，即20萬戶。他說，這樣的比率跟日本、韓國相比並不算多，但從目前社會住宅中籤率5％到10％來看「需求絕對存在」。
有土斯有財觀念 推動社宅不易
朱慶倫觀察，台灣房地產有「三高」現象，據營建署統計，台灣住宅自有率高達84％。除了高自有率，還有高房價、高空屋率。即便如此，台灣社會普遍仍存有「有土斯有財」觀念，多數人還是希望擁有自己的房子。早期政府興建國宅，讓住者有其屋，確實也提升住宅自有率，具有一定的政策效果。後來國宅不再興建，轉型為貸款利息補貼、租金補貼等方式，到了2012年制定住宅法後，才開始推動社會住宅。
朱慶倫說，居住問題是每一任政府都需要去解決的，雖然起步較晚，但推動社會住宅還是非常有意義，努力解決租不起，租不好、租不到的現象，「不要再讓學生去住頂樓加蓋，讓那些品質不好的住宅逐漸淘汰」，讓都市景觀更好，何樂不為？
租屋族一般包括就學、就業的年輕人和弱勢族群。朱慶倫說，一般人申請社宅至少可住6年，弱勢族群最長可到12年。年輕人工作一段時間後，也許就能脫離社會住宅的協助。
從住者有其屋的國宅到只租不售的社宅，推動之初阻礙重重。朱慶倫說，政府剛開始推出社會住宅時，遭受很大的阻力，幾乎連談都不能談，背後凸顯的其實是社會對老殘病窮的歧視。社會住宅最初只保障10％的弱勢，即引來鄰里嚴重抗議，甚至撒冥紙，抗議蓋社宅恐一次引入過多人口，造成交通癱瘓等，基層的公務員只能到地方溝通、再溝通。
推社宅 從撒冥紙到議員里長當政績
「很多事情是眼見為憑」，當興隆一期、健康社宅等相繼蓋好，大家開始覺得不錯，在協調過程中，地方政府也協助解決交通問題，並在社宅一、二樓納入托嬰、長照或活動中心等，大家一起使用，使社宅融入鄰里，除了少數有一、二個爭議個案外，現在社會住宅接續落成揭幕，里長、議員搶著出席，把社宅當成政績宣傳。
推社宅過程也是去標籤化的過程。朱慶倫說，社會住宅的品質跟過去國宅完全不一樣。國宅出售幾乎是成本價，不講究設計，賣了以後政府不管後續；現在的社會住宅是出租，民眾有什麼問題都要找政府，因此從選地開始，社宅的規劃、設計都跟國宅不同，且要考慮至少50年的營運管理。
因此，社會住宅引進物業管理公司來管理，強調使用者付費，須付管理費。台北市財政較好，甚至裝有智慧電表，除可協助住戶省電，若獨居老人的電表整天沒動，就要去敲門了解情況。
近兩年社宅落成年 後續滾動檢討
目標20萬戶的社會住宅，12萬戶興建、8萬戶採包租代管。興建部分，預計前4年蓋4萬戶，後4年8萬戶。朱慶倫說，前4年達標沒問題，直轄市長也將社宅納入選舉政見，到今年底會有3.1萬戶社會住宅至少進入興建階段(含2016年前既有、已完工及興建中)。
至於第二期的8萬戶，朱慶倫說，需要找地，很多國營事業土地需要都更，不排除以都更結合社會住宅，達到土地活化利用，目前包括國防部、台糖、中油、中郵和自來水公司等，都在洽談。
另一部分則是包租代管。「包租」是房東將房子出租給政府委託的租賃服務業者，再由租賃服務業者以二房東的身分轉租給房客，「代管」則是由租賃服務業者媒合房東和房客簽約。不論哪種方式，都享有賦稅補助、修繕補助和專業管理，讓房東可輕鬆收租。
包租代管跟上租屋網站有甚麼差別？朱慶倫說，租屋市場尚未健全，不時耳聞惡房東新聞，或碰到惡房客不知如何處理，管理上非常沒有效率。推動包租代管有兩大目標，健全租賃市場、發展租賃服務業。2018年6月27日租賃專法施行後，租賃服務業為特許行業，需有專業證照才能從事，也將籌組公會，希望讓租屋市場專業化，像買房一樣，「交給專業的來」。
包租代管8年目標8萬戶，第一年一萬戶，第二年兩萬戶，以每年增加一萬戶為目標。朱慶倫說，目前六都已有16家租賃服務業者加入，業者有信心，而房東還在觀望。租賃專法6月底已上路，目前已有超過150家業者申請成立，可望讓市場整個動起來。未來也不排除將租金補貼對象轉到包租代管，或結合以房養老，協助更多弱勢者或有需要民眾租到合適的房子。
營建署國宅組長朱慶倫說，居住問題是每一個政府都需要去解決的，雖然起步較慢，但推動社會住宅還是非常有意義，希望解決租屋市場租不起，租不好、租不到的現象。(本文由內政部提供)
朱慶倫簡歷
學歷：中興大學都市計畫研究所碩士
經歷：內政部營建署技士、專員、視察、科長、簡任技正、內政部專門委員
現任：內政部營建署國民住宅組兼土地組、企劃組及管理組組長
社會住宅要處理的是租屋市場的問題。朱慶倫說明，8年20萬戶的政策目標，是以台灣800多萬戶住宅存量來算，若要達到5％的社會住宅量，等於40萬戶左右，因台灣剛起步，政策設定先達成一半，即20萬戶。他說，這樣的比率跟日本、韓國相比並不算多，但從目前社會住宅中籤率5％到10％來看「需求絕對存在」。
有土斯有財觀念 推動社宅不易
朱慶倫觀察，台灣房地產有「三高」現象，據營建署統計，台灣住宅自有率高達84％。除了高自有率，還有高房價、高空屋率。即便如此，台灣社會普遍仍存有「有土斯有財」觀念，多數人還是希望擁有自己的房子。早期政府興建國宅，讓住者有其屋，確實也提升住宅自有率，具有一定的政策效果。後來國宅不再興建，轉型為貸款利息補貼、租金補貼等方式，到了2012年制定住宅法後，才開始推動社會住宅。
朱慶倫說，居住問題是每一任政府都需要去解決的，雖然起步較晚，但推動社會住宅還是非常有意義，努力解決租不起，租不好、租不到的現象，「不要再讓學生去住頂樓加蓋，讓那些品質不好的住宅逐漸淘汰」，讓都市景觀更好，何樂不為？
租屋族一般包括就學、就業的年輕人和弱勢族群。朱慶倫說，一般人申請社宅至少可住6年，弱勢族群最長可到12年。年輕人工作一段時間後，也許就能脫離社會住宅的協助。
從住者有其屋的國宅到只租不售的社宅，推動之初阻礙重重。朱慶倫說，政府剛開始推出社會住宅時，遭受很大的阻力，幾乎連談都不能談，背後凸顯的其實是社會對老殘病窮的歧視。社會住宅最初只保障10％的弱勢，即引來鄰里嚴重抗議，甚至撒冥紙，抗議蓋社宅恐一次引入過多人口，造成交通癱瘓等，基層的公務員只能到地方溝通、再溝通。
推社宅 從撒冥紙到議員里長當政績
「很多事情是眼見為憑」，當興隆一期、健康社宅等相繼蓋好，大家開始覺得不錯，在協調過程中，地方政府也協助解決交通問題，並在社宅一、二樓納入托嬰、長照或活動中心等，大家一起使用，使社宅融入鄰里，除了少數有一、二個爭議個案外，現在社會住宅接續落成揭幕，里長、議員搶著出席，把社宅當成政績宣傳。
推社宅過程也是去標籤化的過程。朱慶倫說，社會住宅的品質跟過去國宅完全不一樣。國宅出售幾乎是成本價，不講究設計，賣了以後政府不管後續；現在的社會住宅是出租，民眾有什麼問題都要找政府，因此從選地開始，社宅的規劃、設計都跟國宅不同，且要考慮至少50年的營運管理。
因此，社會住宅引進物業管理公司來管理，強調使用者付費，須付管理費。台北市財政較好，甚至裝有智慧電表，除可協助住戶省電，若獨居老人的電表整天沒動，就要去敲門了解情況。
近兩年社宅落成年 後續滾動檢討
目標20萬戶的社會住宅，12萬戶興建、8萬戶採包租代管。興建部分，預計前4年蓋4萬戶，後4年8萬戶。朱慶倫說，前4年達標沒問題，直轄市長也將社宅納入選舉政見，到今年底會有3.1萬戶社會住宅至少進入興建階段(含2016年前既有、已完工及興建中)。
至於第二期的8萬戶，朱慶倫說，需要找地，很多國營事業土地需要都更，不排除以都更結合社會住宅，達到土地活化利用，目前包括國防部、台糖、中油、中郵和自來水公司等，都在洽談。
另一部分則是包租代管。「包租」是房東將房子出租給政府委託的租賃服務業者，再由租賃服務業者以二房東的身分轉租給房客，「代管」則是由租賃服務業者媒合房東和房客簽約。不論哪種方式，都享有賦稅補助、修繕補助和專業管理，讓房東可輕鬆收租。
包租代管跟上租屋網站有甚麼差別？朱慶倫說，租屋市場尚未健全，不時耳聞惡房東新聞，或碰到惡房客不知如何處理，管理上非常沒有效率。推動包租代管有兩大目標，健全租賃市場、發展租賃服務業。2018年6月27日租賃專法施行後，租賃服務業為特許行業，需有專業證照才能從事，也將籌組公會，希望讓租屋市場專業化，像買房一樣，「交給專業的來」。
包租代管8年目標8萬戶，第一年一萬戶，第二年兩萬戶，以每年增加一萬戶為目標。朱慶倫說，目前六都已有16家租賃服務業者加入，業者有信心，而房東還在觀望。租賃專法6月底已上路，目前已有超過150家業者申請成立，可望讓市場整個動起來。未來也不排除將租金補貼對象轉到包租代管，或結合以房養老，協助更多弱勢者或有需要民眾租到合適的房子。
營建署國宅組長朱慶倫說，居住問題是每一個政府都需要去解決的，雖然起步較慢，但推動社會住宅還是非常有意義，希望解決租屋市場租不起，租不好、租不到的現象。(本文由內政部提供)
朱慶倫簡歷
學歷：中興大學都市計畫研究所碩士
經歷：內政部營建署技士、專員、視察、科長、簡任技正、內政部專門委員
現任：內政部營建署國民住宅組兼土地組、企劃組及管理組組長
