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- 五月報稅季來臨！購、售屋聰明報稅小撇步報你知
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【MyGoNews蕭又安/綜合報導】一年一度的報稅季節來臨！2017年度綜合所得稅的申報時間，將自2018年5月1日起至5月31日為止，永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示，2018年適逢房地合一新制上路後的第二個報稅年度，在2017年售屋者，須確認售屋所得適用舊制或新制，若適用舊制，則納入綜合所得稅申報財產交易所得，若適用新制，則採分離課稅，須於所有權移轉登記次日起30天內完成房地合一稅的申報，就不是在5月綜合所得稅報稅，納稅人須特別留意。
陳俊宏說明，綜合所得稅的各類申報項目之中，與不動產購售屋相關大致可以分為二大類：
1.售屋：財產交易所得、財產交易損失、重購自用住宅扣抵稅額；
2.購屋：自用住宅購屋借款利息扣除額、重購自用住宅扣抵稅額；
售屋族「財產交易損失舉證」節稅法
陳俊宏指出，若是出售房屋的實際價格減去取得成本及移轉費用，計算出的財產交易所得較低，並能提供相關證明文件，就可以選擇按實際發生的價額申報。所謂「取得成本」是指取得房屋的價金與購入房屋達可使用狀態前一切必要費用，包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等，以及在房屋所有權移轉登記完成前，向金融機構貸款購屋的利息暨取得房屋所有權後至出售前，支付能增加房屋價值或效能非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費，而「移轉費用」則包括仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。
也就是說，屋主當初購屋時，付出的相關稅費、仲介費和代書費等，以及購屋之後的裝修費用，加上購屋之前付出的利息，如果能夠提供相關證明文件，都可以扣抵。
陳俊宏提醒，在2017年有售屋者，2018年5月報稅時優先採「核實認定」方式申報，前述以實價發生價額申報就是一般所謂的「核實認定」；對於無法舉證買價的房屋，則可採「標準認定」的申報方式節稅；但若出售的房屋是位於台北市售價7,000萬元、新北市售價6,000萬元以上的豪宅，還有雙北市以外縣市售價4,000萬元以上的豪宅，且無法舉證買進成本，則依實際銷售價格的15％做為售屋所得，然後用土地公告現值跟房屋評定標準價格來分配。
以台北市售價1億元的豪宅為例，陳俊宏說明，若提不出買進成本，國稅局將按房地比例(一般是房3地7)，認列房屋收入為3千萬元，再依房屋收入15％，即450萬元作為出售房屋的所得額，再併計個人其他所得項目，按5％至45％稅率繳交綜所稅。需要特別留意，若不符合前二項申報方式的屋主，才能選擇用以下「標準稅率」的方式申報，陳俊宏表示，由於近兩年房市反轉向下、房價呈現盤整小跌格局，雙北市「標準稅率」維持2016年的標準，沒有調整。以台北市而言，一般住宅課稅比例為41％，若是依「台北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點」而認定為高級住宅者，則課稅比例為46％，均與2016年相同。舉例來說，2017年出售的房屋位於台北市，但無法提供取得成本及移轉費用證明文件，若非高級住宅者，房屋評定現值為100萬元，在申報所得時就需填寫財產交易所得為41萬元：若是認定為高級住宅者，則需要依照46％來計算所得為46萬元。
購屋族「自用住宅購屋借款利息扣除額」節稅法
從買房子的納稅義務人來看，在資金運用的槓桿原則下，多數人會向金融機構貸款，陳俊宏表示，如果購買自用住宅有向金融機構辦理借款，購屋借款利息也可以列舉扣除，每年扣除額最高為30萬，但每一申報戶以一屋為限，且房屋為納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有，並以當年實際支付的該項利息支出，減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額，申報扣除。
舉例來說，小明在2017年度支出的購屋貸款利息共50萬元，但他在銀行的利息收入有10萬元，在申報購屋借款利息時，需以50萬元減去10萬元，得到餘額40萬元，但是餘額已超過申報額度上限的30萬元，因此只能以30萬元作為申報。
提醒有關上述自用住宅，需要有本人、配偶或直系親屬於2017年度完成戶籍設立，且房屋無出租、供營業或執行業務使用的情況才行。
換屋族「重購自用住宅扣抵稅額」節稅法
至於2017年曾經以小換大、或是以大換小、以舊換新的換屋族，在申報所得稅的時候，到底有沒有節稅的招數呢？陳俊宏表示，當民眾同時有購屋及售屋行為時，若購買的房屋價值大於出售房屋，是有機會可以依法申請自綜合所得稅額中扣抵或退還，也就是所謂的「重購自用住宅扣抵稅額」。
陳俊宏強調，「重購自用住宅扣抵稅額」一項，由於涉及買、賣不同角度的交易程序，每每遇到報稅的時候，也是民眾最感到吃力的申報項目。其實只要把握幾個重點原則，便可正確檢視自己是否符合申報條件。
1.不論買進或賣出的兩間房屋皆須符合「自用住宅」的條件。
2.購屋的價格必須高於出售房屋的價格。
3.兩間房屋產權登記的時間必須在二年以內，先購後售也適用。
4.兩間房屋登記名義人為本人或配偶均可適用，不限於同一人。
5.出售自用住宅房屋已繳納該財產交易所得部分之綜合所得稅。
不過，在房地合一稅上路後，要申請重購退稅前，需先確認是適用新制還是舊制，新、舊制之重購退稅規定主要差異如下：
(一)舊制：民眾出售的房屋，若在2016年1月1日以前取得，且持有期間超過2年，並在2年內重購自用住宅房屋時，應適用舊制。而購屋價格超過原出售房屋價格者，則售屋繳納的財產交易所得部分之所得稅額，可以申請扣抵或退還，小屋換大屋可全額退稅，但大屋換小屋則不能退稅。
(二)新制：若民眾出售的房屋，是2016年1月1日以後取得，或是2016年1月1日以前取得，且持有期間在2年內，則應適用新制。民眾在2年內重購自住房屋、土地者，可申請按重購房屋價格占出售房屋價格的比例，退還部分繳納之稅額，也就是說，小屋換大屋可全額退稅；大屋換小屋按買賣價格之比例退稅。此外，重購後5年內不能改作其他用途或再移轉；違者必須追繳原扣抵或退還稅額。
陳俊宏說明，綜合所得稅的各類申報項目之中，與不動產購售屋相關大致可以分為二大類：
1.售屋：財產交易所得、財產交易損失、重購自用住宅扣抵稅額；
2.購屋：自用住宅購屋借款利息扣除額、重購自用住宅扣抵稅額；
售屋族「財產交易損失舉證」節稅法
陳俊宏指出，若是出售房屋的實際價格減去取得成本及移轉費用，計算出的財產交易所得較低，並能提供相關證明文件，就可以選擇按實際發生的價額申報。所謂「取得成本」是指取得房屋的價金與購入房屋達可使用狀態前一切必要費用，包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等，以及在房屋所有權移轉登記完成前，向金融機構貸款購屋的利息暨取得房屋所有權後至出售前，支付能增加房屋價值或效能非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費，而「移轉費用」則包括仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。
也就是說，屋主當初購屋時，付出的相關稅費、仲介費和代書費等，以及購屋之後的裝修費用，加上購屋之前付出的利息，如果能夠提供相關證明文件，都可以扣抵。
陳俊宏提醒，在2017年有售屋者，2018年5月報稅時優先採「核實認定」方式申報，前述以實價發生價額申報就是一般所謂的「核實認定」；對於無法舉證買價的房屋，則可採「標準認定」的申報方式節稅；但若出售的房屋是位於台北市售價7,000萬元、新北市售價6,000萬元以上的豪宅，還有雙北市以外縣市售價4,000萬元以上的豪宅，且無法舉證買進成本，則依實際銷售價格的15％做為售屋所得，然後用土地公告現值跟房屋評定標準價格來分配。
購屋族「自用住宅購屋借款利息扣除額」節稅法
從買房子的納稅義務人來看，在資金運用的槓桿原則下，多數人會向金融機構貸款，陳俊宏表示，如果購買自用住宅有向金融機構辦理借款，購屋借款利息也可以列舉扣除，每年扣除額最高為30萬，但每一申報戶以一屋為限，且房屋為納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有，並以當年實際支付的該項利息支出，減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額，申報扣除。
舉例來說，小明在2017年度支出的購屋貸款利息共50萬元，但他在銀行的利息收入有10萬元，在申報購屋借款利息時，需以50萬元減去10萬元，得到餘額40萬元，但是餘額已超過申報額度上限的30萬元，因此只能以30萬元作為申報。
提醒有關上述自用住宅，需要有本人、配偶或直系親屬於2017年度完成戶籍設立，且房屋無出租、供營業或執行業務使用的情況才行。
換屋族「重購自用住宅扣抵稅額」節稅法
陳俊宏強調，「重購自用住宅扣抵稅額」一項，由於涉及買、賣不同角度的交易程序，每每遇到報稅的時候，也是民眾最感到吃力的申報項目。其實只要把握幾個重點原則，便可正確檢視自己是否符合申報條件。
1.不論買進或賣出的兩間房屋皆須符合「自用住宅」的條件。
2.購屋的價格必須高於出售房屋的價格。
3.兩間房屋產權登記的時間必須在二年以內，先購後售也適用。
4.兩間房屋登記名義人為本人或配偶均可適用，不限於同一人。
5.出售自用住宅房屋已繳納該財產交易所得部分之綜合所得稅。
不過，在房地合一稅上路後，要申請重購退稅前，需先確認是適用新制還是舊制，新、舊制之重購退稅規定主要差異如下：
(一)舊制：民眾出售的房屋，若在2016年1月1日以前取得，且持有期間超過2年，並在2年內重購自用住宅房屋時，應適用舊制。而購屋價格超過原出售房屋價格者，則售屋繳納的財產交易所得部分之所得稅額，可以申請扣抵或退還，小屋換大屋可全額退稅，但大屋換小屋則不能退稅。
(二)新制：若民眾出售的房屋，是2016年1月1日以後取得，或是2016年1月1日以前取得，且持有期間在2年內，則應適用新制。民眾在2年內重購自住房屋、土地者，可申請按重購房屋價格占出售房屋價格的比例，退還部分繳納之稅額，也就是說，小屋換大屋可全額退稅；大屋換小屋按買賣價格之比例退稅。此外，重購後5年內不能改作其他用途或再移轉；違者必須追繳原扣抵或退還稅額。
