新聞摘要
- 高力國際董事總經理劉學龍指出，上半年商用不動「慘」，預計Q3略見曙光
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【MyGoNews蕭又安/綜合報導】高力國際公司2017年6月27日公布2017年Q2商用不動產市場季報，第2季大型商用不動產的成交金額為112億元，季增80.65％，但仍較2016年同期的283億元衰退60.42％；累計上半年成交174億元，較2016年同期下滑60％。至於土地市場，相較活絡，單季為191億元，累計上半年成交達411億元。高力國際董事總經理劉學龍指出，2017年上半年台灣大型不動產交易金額甚至比金融海嘯時期還慘，外資的觀望及壽險業已連續兩季沒有出手，都是主因。不過，劉學龍預期，游資充沛，買賣雙方價格逐漸拉近，預期第3季市場有機會看到曙光。
高力國際分析，2017年第2季廠辦類型交易總金額73億元，占整體商用不動產交易比重約65％，買家多數為自用型的製造業買家。第2季土地因缺乏大案成交，交易金額約191億元，季減13.18％；上半年累計土地交易總額約411億元，年增率為46％。根據高力國際季報資料指出，第二季商用投資市場除大同大樓店面外，超過5億的交易案例均為廠辦，而廠辦主要買家以製造業的成交金額佔比最高；土地市場部分，因缺乏大型交易，使本季成交金額低於前一季，但連續兩季的成交金額分別超越2016年同期。
劉學龍表示，2017年第2季大大小小成交案件約20件，其中有一半是自用型買家進場，例如製造業、科技業等，這意味著市場上買賣雙方對於價格的認知，已經來到價格進入谷底的合理水準，因此誘使買家自第2季陸續進場；但另一個隱憂，是金融壽險業出手已經連續兩季掛零，他指出，全球資金移動產生結構性變化，以往境外到亞洲投資有400多億美金，2016年境外到亞洲投資下降到162億美金，但亞洲投資到境外有589億美金、亞洲境內投資就有693億美金，可以看到亞洲的實力不斷在擴張，「遺憾的是，無論是亞洲投資到境外或是亞洲境內投資，這些錢沒有一筆在台灣發生。」
劉學龍說，上半年參加一些國外的高峰論壇，談到台灣的投資市場，外資他們對於整個台灣的投資是非常負面、悲觀的，基本上已經沒有熱情或誘因。「除了兩岸因素，台灣投報率低於亞洲平均值，再者他們聽到台灣對於外國法人投資台灣的資本利得稅，要扣到35％，感到極不友善、不歡迎外資的態度。」
「所以商業不動產在上半年所表現出來的就是，沒有任何外資的蹤影，壽險公司還是採取悲觀的態度。」不過劉學龍認為，目前看到2017年台灣商用不動產的市場，要比金融海嘯那時候還要差，但第三季交易量會慢慢出現，「壽險在下半年應該會出手」，整體應該會比前兩季更好。
劉學龍指出，外資為何排除投資台灣這個議題，除了租金回報率長期偏低以外，高持有稅(房屋稅地價稅)及高所得稅(45-35％)都是造成讓外資卻步的原因之一，如果政府不正視這個問題，適時修法，台灣將從國際投資市場消失，未來不再有外資會投資台灣的商用不動產。劉學龍加重語氣的說道，「這個時代比起蔣介石、蔣經國那個年代還不如，最起碼當年還有『華僑回國投資條例』、『鼓勵華僑及旅居港澳人士來台舉辦生產事業辦法』，在政府表達善意之下，台北的第一飯店、統一大飯店、中泰賓館、華國飯店、環亞大飯年就是在當年政府鼓吹之下回台投資的，現今政府對於鼓勵海外資金回台投資的意圖，則相對顯得「不積極」。
高力國際董事李日寶表示，本季土地交易中，各級政府標脫土地金額達90億元，佔全體成交金額的47％，但也都是中小型土地交易，因此僅有三筆進入前十大交易，不過由於政府辦理土地標售作業，使本季土地交易排名出現大洗牌，台北市從以往前兩名「淪落」至第六名，原因除缺乏大型交易外，台北市沒有重劃區土地可以標。另外，最近台股站上萬點大關已經有30天，相對的不動產市場上也可看到價格已趨於穩定。例如法拍市場上，有些條件不錯、地段良好的物件，才進入二拍，就吸引潛在買家出手，並不致淪為二拍才出現拍板成交。預期進入下半年之際，市場悲觀氣氛會逐漸緩和，第3季可望出現曙光。
高力國際分析，2017年第2季廠辦類型交易總金額73億元，占整體商用不動產交易比重約65％，買家多數為自用型的製造業買家。第2季土地因缺乏大案成交，交易金額約191億元，季減13.18％；上半年累計土地交易總額約411億元，年增率為46％。根據高力國際季報資料指出，第二季商用投資市場除大同大樓店面外，超過5億的交易案例均為廠辦，而廠辦主要買家以製造業的成交金額佔比最高；土地市場部分，因缺乏大型交易，使本季成交金額低於前一季，但連續兩季的成交金額分別超越2016年同期。
劉學龍表示，2017年第2季大大小小成交案件約20件，其中有一半是自用型買家進場，例如製造業、科技業等，這意味著市場上買賣雙方對於價格的認知，已經來到價格進入谷底的合理水準，因此誘使買家自第2季陸續進場；但另一個隱憂，是金融壽險業出手已經連續兩季掛零，他指出，全球資金移動產生結構性變化，以往境外到亞洲投資有400多億美金，2016年境外到亞洲投資下降到162億美金，但亞洲投資到境外有589億美金、亞洲境內投資就有693億美金，可以看到亞洲的實力不斷在擴張，「遺憾的是，無論是亞洲投資到境外或是亞洲境內投資，這些錢沒有一筆在台灣發生。」
劉學龍說，上半年參加一些國外的高峰論壇，談到台灣的投資市場，外資他們對於整個台灣的投資是非常負面、悲觀的，基本上已經沒有熱情或誘因。「除了兩岸因素，台灣投報率低於亞洲平均值，再者他們聽到台灣對於外國法人投資台灣的資本利得稅，要扣到35％，感到極不友善、不歡迎外資的態度。」
「所以商業不動產在上半年所表現出來的就是，沒有任何外資的蹤影，壽險公司還是採取悲觀的態度。」不過劉學龍認為，目前看到2017年台灣商用不動產的市場，要比金融海嘯那時候還要差，但第三季交易量會慢慢出現，「壽險在下半年應該會出手」，整體應該會比前兩季更好。
劉學龍指出，外資為何排除投資台灣這個議題，除了租金回報率長期偏低以外，高持有稅(房屋稅地價稅)及高所得稅(45-35％)都是造成讓外資卻步的原因之一，如果政府不正視這個問題，適時修法，台灣將從國際投資市場消失，未來不再有外資會投資台灣的商用不動產。劉學龍加重語氣的說道，「這個時代比起蔣介石、蔣經國那個年代還不如，最起碼當年還有『華僑回國投資條例』、『鼓勵華僑及旅居港澳人士來台舉辦生產事業辦法』，在政府表達善意之下，台北的第一飯店、統一大飯店、中泰賓館、華國飯店、環亞大飯年就是在當年政府鼓吹之下回台投資的，現今政府對於鼓勵海外資金回台投資的意圖，則相對顯得「不積極」。
高力國際董事李日寶表示，本季土地交易中，各級政府標脫土地金額達90億元，佔全體成交金額的47％，但也都是中小型土地交易，因此僅有三筆進入前十大交易，不過由於政府辦理土地標售作業，使本季土地交易排名出現大洗牌，台北市從以往前兩名「淪落」至第六名，原因除缺乏大型交易外，台北市沒有重劃區土地可以標。另外，最近台股站上萬點大關已經有30天，相對的不動產市場上也可看到價格已趨於穩定。例如法拍市場上，有些條件不錯、地段良好的物件，才進入二拍，就吸引潛在買家出手，並不致淪為二拍才出現拍板成交。預期進入下半年之際，市場悲觀氣氛會逐漸緩和，第3季可望出現曙光。
