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- 租屋悲歌！加稅、租賃新制上路，近六成房東成本轉嫁房客，強制租約公證，四成房東跳腳、八成房客喊YES
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【MyGoNews蕭又安/綜合報導】社會住宅及健全租屋市場，是小英政府上任發展房市的二大重點，不過全國不動產企研室在2017年3月上旬進行問卷調查，發現在政府加稅、房客申報租金以及欲遷入戶籍三大因素影響下，超過半數房東近期想調漲房租，顯示租稅政策使得房東轉嫁成本給房客。
全國不動產在3月06~12日，透過網路進行問卷調查購屋意願，發現新政府努力要將租屋市場檯面化，並解決租屋不易的現況，但從調查發現，在租稅新制施行下，有54.2％的租屋族表示，感受到租金調漲。
進一步觀察調查結果，超過半數的網友表示，房東不同意租金申報，即使同意了，也會調漲租金，僅有四成三的房東在不漲租的情況下讓房客申報租金。
全國不動產企研室主任張瀞勻分析，租賃市場長期屬於地下經濟，幾乎無法可管，蔡英文政府為實現居住正義，採取租稅手段，希冀房東由暗轉明，2017年元旦即實施房屋租賃新制，房東不能再限制房客遷入戶籍、申報租金扣抵綜合所得稅，雖然保障租屋族，但房東也順勢漲租，苦果仍由租屋族承擔。
且調查發現，約有33.5％民眾租金佔薪資比例落在11~20％，等於有1/5的薪水都繳給房東。此外，高達59.1％的民眾表示，租屋不買房的主因在「自備款不足及薪資凍漲」，其次則是因為不想揹房貸，希望可享有更好的生活品質。
而不管是針對租屋族抑或是房東調查，都有逾半的受訪者表示租金呈現上揚趨勢，不過全國不動產企研室觀察近二年六都行情，發現租金漲跌互見，其中雙北市、台中市年漲1.8~7.8％，台中市漲最多；而桃園市、台南市以及高雄市則下滑1.1~4.7％，桃園跌最多。
全國不動產總經理石吉平指出，推升區域租金主因有三：
■區域民眾普遍看跌房價，進而轉向租屋，求過於供，導致租金上揚。
■2016年房地合一上路，抑制短期交易，許多屋主由售轉租，尤其近一年交屋潮，新屋釋出到租屋市場，並附帶傢俱電器，因此租金較高，拉高整體行情。
■壓倒屋主的最後一根稻草就是，租賃契約書新制上路，新增租稅成本，進而轉嫁給房客。
然而，租屋族大多為經濟負擔能力較弱，因此政府為保護租方權益，並減少租屋糾紛，除了施行房屋租賃新制，未來也將推出「住宅租賃市場發展條例」，創設租賃住宅服務業，透過業者包租或代管出租，可享定額免稅，但勢必讓地下租屋市場浮出水面。
就現實面而言，屋主保護主義至上，要達到租屋市場透明化若僅以獎勵措施，有一定的難度，倘若可加上強制租約公證，不僅可保護雙方權益，有違約情形時還得逕受強制執行。
此次問卷調查也發現，租屋族對於租約強制公證接受度頗高，有88.6％的租屋族支持政府修法強制租約公證，不過僅有58.3％房東支持。
觀察調查結果和現今市況而言，石吉平表示，若要健全租屋市場，減少租賃糾紛，租約強制公證對於房東、房客雙方而言，會是最省時、省力的方式。
石吉平指出，租約強制公證不僅可以達到租金強制實價登錄，交易透明化之餘，房東勢必依法納稅、透過公證驗明正身，房東也不必擔心房客以假身分承租、逾期不搬遷也將逕受強制執行。
對房客而言，租賃期間亦受公證契約保護，房東無法刁難提前終止租約趕人，房客亦可申報租金支出節稅，雙方權益都能獲得保障，可說是政府、房東、房客三贏。
而全國不動產2016年4月宣布開放多元加盟以來，目前除了店面式加盟，也有近10家加盟店採辦公室加盟，2017年更擴大加盟事業，跨足到代租物管領域，包含：1.總部成立租賃物管中心、2.開放租賃物管中心加盟，以及3.鼓勵現有加盟店成立物管部門，而首間租賃物管中心即位於新北市蘆洲區三民路。
而台灣租賃市場商機大，除了有上百萬租屋族，且2017年起房屋稅免稅門檻調高、年折舊率可望上升至1.17％，因此，持有稅降低的情況下，推估未來會有許多屋主由售轉租，但衍生出的交易紛糾也會多如牛毛。
有鑑於此，全國不動產即將在第二季全面推動「租賃物管履約保證」，履保流程與買賣履保相同，房客將租賃價金匯入建經公司銀行信託專戶，再由信託專戶撥款給1.房東、2.物管業者以及3.其他支出費用。
全國不動產董事長葉春智指出，未來會與代銷業者、建商、大樓管委會合作，每筆租賃契約都可以做履約保證，由建經公司保障客戶安全，總部也能擔任管理稽核的角色，再度加強品牌信賴度。
進一步觀察調查結果，超過半數的網友表示，房東不同意租金申報，即使同意了，也會調漲租金，僅有四成三的房東在不漲租的情況下讓房客申報租金。
全國不動產企研室主任張瀞勻分析，租賃市場長期屬於地下經濟，幾乎無法可管，蔡英文政府為實現居住正義，採取租稅手段，希冀房東由暗轉明，2017年元旦即實施房屋租賃新制，房東不能再限制房客遷入戶籍、申報租金扣抵綜合所得稅，雖然保障租屋族，但房東也順勢漲租，苦果仍由租屋族承擔。
而不管是針對租屋族抑或是房東調查，都有逾半的受訪者表示租金呈現上揚趨勢，不過全國不動產企研室觀察近二年六都行情，發現租金漲跌互見，其中雙北市、台中市年漲1.8~7.8％，台中市漲最多；而桃園市、台南市以及高雄市則下滑1.1~4.7％，桃園跌最多。
全國不動產總經理石吉平指出，推升區域租金主因有三：
全國不動產總經理石吉平指出，推升區域租金主因有三
■2016年房地合一上路，抑制短期交易，許多屋主由售轉租，尤其近一年交屋潮，新屋釋出到租屋市場，並附帶傢俱電器，因此租金較高，拉高整體行情。
■壓倒屋主的最後一根稻草就是，租賃契約書新制上路，新增租稅成本，進而轉嫁給房客。
然而，租屋族大多為經濟負擔能力較弱，因此政府為保護租方權益，並減少租屋糾紛，除了施行房屋租賃新制，未來也將推出「住宅租賃市場發展條例」，創設租賃住宅服務業，透過業者包租或代管出租，可享定額免稅，但勢必讓地下租屋市場浮出水面。
就現實面而言，屋主保護主義至上，要達到租屋市場透明化若僅以獎勵措施，有一定的難度，倘若可加上強制租約公證，不僅可保護雙方權益，有違約情形時還得逕受強制執行。
此次問卷調查也發現，租屋族對於租約強制公證接受度頗高，有88.6％的租屋族支持政府修法強制租約公證，不過僅有58.3％房東支持。
觀察調查結果和現今市況而言，石吉平表示，若要健全租屋市場，減少租賃糾紛，租約強制公證對於房東、房客雙方而言，會是最省時、省力的方式。
石吉平指出，租約強制公證不僅可以達到租金強制實價登錄，交易透明化之餘，房東勢必依法納稅、透過公證驗明正身，房東也不必擔心房客以假身分承租、逾期不搬遷也將逕受強制執行。
而全國不動產2016年4月宣布開放多元加盟以來，目前除了店面式加盟，也有近10家加盟店採辦公室加盟，2017年更擴大加盟事業，跨足到代租物管領域，包含：1.總部成立租賃物管中心、2.開放租賃物管中心加盟，以及3.鼓勵現有加盟店成立物管部門，而首間租賃物管中心即位於新北市蘆洲區三民路。
而台灣租賃市場商機大，除了有上百萬租屋族，且2017年起房屋稅免稅門檻調高、年折舊率可望上升至1.17％，因此，持有稅降低的情況下，推估未來會有許多屋主由售轉租，但衍生出的交易紛糾也會多如牛毛。
有鑑於此，全國不動產即將在第二季全面推動「租賃物管履約保證」，履保流程與買賣履保相同，房客將租賃價金匯入建經公司銀行信託專戶，再由信託專戶撥款給1.房東、2.物管業者以及3.其他支出費用。
全國不動產董事長葉春智指出，未來會與代銷業者、建商、大樓管委會合作，每筆租賃契約都可以做履約保證，由建經公司保障客戶安全，總部也能擔任管理稽核的角色，再度加強品牌信賴度。
