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列印【MyGoNews主筆室/方暮晨】買房不難！有錢就可以！裝潢不難！有錢就可以！但是，別人買房就是比你便宜，同一個建築物或預售案，A君可以買到1坪38萬，B君到現場卻買到1坪40萬，同樣是50坪的格局，B君卻多花100萬，為什麼？答案是：B君笨蛋！不會殺價。
那A君憑什麼條件能購買到便宜的房子呢？因為A君事前作足了功課，知道「合理房價」在哪裡？知道殺價的底線約略在什麼位置，就這麼一個簡單的用功，就讓A君省下100萬。
其實，大家都想知道房子的合理價怎麼計算，有一位學者曾經出書教育大家，他說：「預售屋的購屋者可由表價向下殺價約10％~20％，在某些時機、某些地段，甚至可以殺價超過30％，不同房子的殺價空間會因為時機、屋齡、所在區域、房屋種類不同，而有所差異。」
這是一種大概的殺價方式，真正精準的殺價，是必須先計算合理價之後，用數據跟銷售人員談判，合理房價如何計算呢？有以下的2種方式：
(1) 用「房價/租金比」計算合理房價
----在台北都會區，一間房屋的合理年租金，應該等於或低於房價的三十分之一，也就是說，「合理房價」應該等於這間房子年租金的30倍(年租金報酬為3.3％)，最高也不應該超過40倍(年租金報酬為2.5％)，如果「房價/租金比」小於20倍(年租金報酬為5％)，那麼屋主很幸運。
用「房價/租金比」計算合理房價不是一成不變，由於租金變化通常比較慢，是房價的落後指標，如果房地產景氣處於上升時，「房價/租金比」必須跟著往上調一點，否則恐怕會買不到房子；如果房市景氣是屬於下滑的趨勢，那麼「房價/租金比」也要跟著調低，以免計算出來的「合理房價」會過高。
(2) 用「房價/所得比」計算合理房價
首先，用「房價/所得比」計算合理房價，這裡所謂的「所得比」指的是要購屋這個人的年所得，基本上，「房價/所得比」是越低越好，對一般購屋者來說，3倍到5倍是合理的，7倍則已經是偏高的上限了，每個月的合理房貸，不要超過購屋者月收入的1/3，最多也不要超過1/2。如果，是家庭合力購屋(例如是夫妻兩人)，那麼「所得比」的數字，就必須把一起出錢買屋的兩人年所得合併計算。
舉例：阿祥每月薪資為5萬元，加上年終獎金，年收入可達80萬元，他老婆阿美，月薪4.5萬，加上業務獎金的年收入可以達到100萬元，現在住的30坪房子是租來的，每個月的租金是2.5萬元，夫妻倆想買房子，想來想去，這間租屋已經住了3年，附近環境一切都熟悉了，於是，向房東表達想要購買的意願，房東開價1300萬，請問阿祥用理性的角度考量，該不該買？或者，該用多少錢買？
(1) 用「房價/租金比」計算合理房價----租金是2.5萬/月，所以，合理房價應該是年租金的30倍，因此，理性的合理房價是900萬元(2.5萬/月×12個月×30倍＝900萬)，但是，現階段房市景氣不錯，到處都在創高價，所以，如果用「房價/租金比」上限的40倍計算，是1200萬(2.5萬/月×12個月×40倍＝1200萬)。用這樣的計算公式，這間房子的總價區間約在900~1200萬元之間，這中間有300萬價差，但也距離房東開出的價碼有點落差。
(2) 用「房價/所得比」計算合理房價----阿祥的年所得80萬，阿美的年所得100萬，夫妻兩人決定合力買這間房子，所以，兩人合計的年所得是180萬元，以3~5倍的合理價位計算，他們只能買540~900萬元總價的房子(180萬×3倍＝540萬，180萬×5倍＝900萬)，如果提高到7倍，則可以買到1260萬元(180萬×7倍＝1260萬)的房子。
用「房價/租金比」與「房價/所得比」一起計算之後，阿祥與阿美這對夫妻，最適合買的房屋總價應該是900萬元左右的房子，這樣的總價不會影響到他們的生活品質，如果，真的碰到合適、也很喜歡的房子，也不要超過1200萬元總價，於是，他們可以買房的「合理價位」就出現了。
阿祥如果真的很想買下現在的租屋，那就可以跟房東談價格，房東的開價，顯然是在附近問過行情的，所以，看起來，房東並沒有亂開價，只是開在價格的上限，接下來就是雙方的談判誠意與技巧了。
(阿祥、阿美房事問題還沒完全解決，下集請看：http://mygonews.com/news/content/?permalink=4c2566220a2ef)
