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列印【MyGoNews主筆室/方暮晨】投資客為什麼在房地產的操作比較容賺到錢，因為這些專業投資客比一般買房族更認真，他們自己比喻為一個「房市醫生」，每天不斷的對房地產市場進行「望、聞、問、切」用現在的技術線型專業術語來說，就是「供、需、量、價」。
「望、聞、問、切」是中醫生常用的診斷方式，所謂「望診」，是透過觀察病人的神、色、形態，來了解身體狀況，「聞診」則是包括聽聲音和聞氣味。「問診」是四診「臨症之首務」，透過問診了解起病時間、發病原因、病情經過、現在的自覺症狀、飲食、睡眠及既往病史，再結合其他三診作出判斷。「切診」就是把脈，中醫的切診有許多獨到之處。
而技術線型分析的「供、需、量、價」則指的是供給量、需求量、成交量、成交價，在研究「供、需、量、價」之前，投資客會先把準備投資的區域挑好，因為投資客喜歡在自己熟悉的區域進行投資，根據調查，各區域市場的購屋者，約有70％原本就住在這個區域，稱為「區域客」，剩下的30％則是「外來客」。這是因為區域客在同一區域內買房子，「隱形成本」比較低，因為他已經熟悉區域生活環境。
在投資客的「供、需、量、價」關係中，「供、需」是一起觀察，因為沒有購屋者的需求，房地產業者就無從供應產品，不過，這中間會有一個例外的狀況，就是當房地產業者強力宣傳，也會刺激民眾的購屋需求，投資客通常會把這種例外狀況予以排除，投資客的觀點是「不要把特例當成常態看待。」
投資客對於「量、價」關係，也是同時比較的，通常股市用的量價分析，在房市也管用，遵循「量先價行」的原則，一個房地產景氣循環，必定先從「量價俱揚」走向「價漲量縮」，然後進入「量價齊跌」，之後再轉為「價跌量漲」，最後再出現「價量俱漲」完成一個循環。這個循環裡，如果出現「價量背離」，按照股市的操作，就應該是買股、賣股的時機，在房市也一樣，房市出現「價量背離」之際，就是賣屋、買屋的好時機。
至於一般想要入門進入房市投資領域的購屋族，該如何了解房地產的「量」、「價」資訊呢？在新成屋、預售屋部分，只要上網進入各縣市政府的都市發展局、城鄉局、工務局就可以查詢區域市場所在行政區的「建築執照」與「使用執照」數，這個資料等同於預售屋、新成屋的數量。中古屋的資訊比較不容易精準估算，可以去仲介業者網站查詢數量變化，這部分就要自己勤於比較做功課，才會了解區域房屋數量的供需變化。
區域市場「需求」之增減，自住行購屋者可以留意該行政區的「房價/所得比」，如果「房價/所得比」偏高，代表房價已經過高，購屋需求可能轉弱，如果「房價/所得比」偏低，購屋需求可能轉強。「房價/所得比」的觀察標準，當然是越低越好，一般來說3~5倍尚稱合理，7倍以上則是偏高，而且臨界買房的上限。
投資型的購房者則需要注意租金變化的高低，租金是投資者重要的現金周轉，維持房貸正常繳付的關鍵因素，租金高代表市場需求強勁，租金低意味著市場需求疲軟，租金的變化比較緩慢，且為落後指標，要小心觀察。
至於什麼樣的租金才合理？其實這個沒有一定的標準，因為區域、房型、年份、屋況……都關係到租金多寡，不過，租屋者可以到附近的房屋仲介公司打聽一下區域租金行情，如果是租金等於房價的三十分之一，算是相當合理。舉例來說，一間房子目前的市值為600萬，那麼合理的年租金就約是20萬元或以下(600萬÷30=20萬)，合理的月租金應該在1.67萬 (20萬÷12=1.67萬)。
不過，這樣的租金計算都是「概算」，必須看看屋況與相關室內配備及條件而定，以上面的例子來說，1.67萬的月租金指的是「空屋」價格，如果房東附有「部分」家具，例如沙發、床組、衣櫃、書桌等等，每月租金還可以再往上提高約3000元，如果房東還提供家電，包括電視、冰箱、冷氣、電鍋、微波爐……等等，房租恐怕又要再往上加個2000元，所以，如果是全套家具還在內的出租房，單月房租恐怕會提高到2~2.5萬元之間。(相關文章請參閱：http://mygonews.com/news/content/?permalink=4c1c26368f69e)
另外一個觀察指標也會在投資客的考量範圍之內，那就是「家戶數」，假設區域市場家戶數逐年成長，房地產的需求勢必增加，容易因為供不應求而出現房價上揚。但區域市場家戶數逐年遞減，房地產的需求勢必減少，區域市場會因為供過於求，而出現房價下跌的危機。至於這個資料要怎麼取得？向戶政事務所詢問，就會有答案了。
