新聞摘要
- 都市更新帶動、外資持續追捧，美國洛杉磯市中心集合住宅單季飆漲11.1％
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【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】近年來投資海外不動產逐漸成為顯學，除了不少投資人鎖定快速發展、標榜高收益的東協各國外，也有投資人將資金移往美國不動產市場。瑞普萊坊副總經理蘇銳強2016年5月31日表示，美國的不動產市場法制健全，而且稅制透明，投資人不需要承擔政治及法律上的風險，加上美元長期走強趨勢不變，進可賺匯差、價差，保守一點又是最穩定、安全的投資環境，因此一直是海外置產的首選。
獨立國際不動產顧問公司萊坊的合作夥伴道格拉斯艾麗曼(Douglas Elliman)發表2016年第一季市場報告指出，台灣人耳熟能詳的東、西岸兩大城市，紐約及洛杉磯美國，住宅價格持續上揚。
若分析區域及產品類型，洛杉磯的市中心集合住宅的單價約在新台幣每坪79萬元，與上季相比，單季漲幅就高達11.1％；與2015年同期相比，年漲幅更是達到16.4％；而在洛杉磯美麗海灘的聖莫尼卡(Santa Monica)，集合住宅的單價約在新台幣每坪109萬元，年漲幅也有7.3％。而知名豪宅區比佛利山莊，則出現價格下滑的現象。獨棟豪宅的平均總價約在新台幣1.8億元，若換算成單價，則是約在新台幣每坪145萬元，價格單季下跌了約9.1％，全年則是下滑了約14.1％。
瑞普萊坊副總經理蘇銳強表示，過去洛杉磯市中心一帶給人商業大樓林立及非理想住宅區的印象，但近幾年洛杉磯政府積極推動城市改革，不僅訂定老舊建築物重新整修及再利用的相關法案，也推動百老滙一帶的劇院區活化等計畫，南方公園區(South Park）也轉為住商混合區。
在美國其他城市方面，格拉斯艾麗曼(Douglas Elliman)的報告中指出，美國東岸的金融重鎮紐約曼哈頓的集合住宅單價季漲幅達到5.2％，而佛羅里達州的邁阿密的集合住宅則在2016年第一季單季上漲約1.4％。2015年中國購置海外不動產的總金額接近300億美元(約新台幣9.9兆元)，比2014年成長1倍，預期開發商、置產客大量湧入美國的趨勢不變，房產市場投資的熱潮不退。
蘇銳強表示，投資美國不動產要注意以下幾點基本稅務觀念：
1.投資美國不動產須詳細規劃節稅策略，尤其是像持有成本較高的紐約市，更是需要詳細的規劃。
2.美國的稅務除了持有稅外，處份時的聯邦資本利得稅則是以持有期間依稅率15％~39.6％計算。
3.外國投資人的貸款成數只有約5~6成，期限最長30年，利率則約4.125％~5.5％。
4.須注意稅務方面有些許限制，如依FIRPTA規定外國人出售美國房地產時買方須先預繳出售總價款的10％為資本利得稅，以及遺贈時的年度免稅額與本國人不同。
美國不動產市場受到長期低利率的因素，以及因政治及經濟的穩定吸引不少來自海外的移民及工作人口，加上美國是資金的避險區域，令住宅自用者及美國國內外投資人都對後市抱持樂觀態度，而樂於購買住宅。
美國的幾個大城市的住宅租賃及投資市場都有供不應求的情況，但也因為各州稅制不同，投資人一定要找合法的不動產經紀業者，同時考量其商譽、信譽及經營時間，以確保案源的可靠、服務的品質及後續糾紛得以處理，不要讓自己的資產變成飄零海外的孤兒物件，才能安心享受投資成果。
獨立國際不動產顧問公司萊坊的合作夥伴道格拉斯艾麗曼(Douglas Elliman)發表2016年第一季市場報告指出，台灣人耳熟能詳的東、西岸兩大城市，紐約及洛杉磯美國，住宅價格持續上揚。
若分析區域及產品類型，洛杉磯的市中心集合住宅的單價約在新台幣每坪79萬元，與上季相比，單季漲幅就高達11.1％；與2015年同期相比，年漲幅更是達到16.4％；而在洛杉磯美麗海灘的聖莫尼卡(Santa Monica)，集合住宅的單價約在新台幣每坪109萬元，年漲幅也有7.3％。而知名豪宅區比佛利山莊，則出現價格下滑的現象。獨棟豪宅的平均總價約在新台幣1.8億元，若換算成單價，則是約在新台幣每坪145萬元，價格單季下跌了約9.1％，全年則是下滑了約14.1％。
瑞普萊坊副總經理蘇銳強表示，過去洛杉磯市中心一帶給人商業大樓林立及非理想住宅區的印象，但近幾年洛杉磯政府積極推動城市改革，不僅訂定老舊建築物重新整修及再利用的相關法案，也推動百老滙一帶的劇院區活化等計畫，南方公園區(South Park）也轉為住商混合區。
在美國其他城市方面，格拉斯艾麗曼(Douglas Elliman)的報告中指出，美國東岸的金融重鎮紐約曼哈頓的集合住宅單價季漲幅達到5.2％，而佛羅里達州的邁阿密的集合住宅則在2016年第一季單季上漲約1.4％。2015年中國購置海外不動產的總金額接近300億美元(約新台幣9.9兆元)，比2014年成長1倍，預期開發商、置產客大量湧入美國的趨勢不變，房產市場投資的熱潮不退。
蘇銳強表示，投資美國不動產要注意以下幾點基本稅務觀念：
1.投資美國不動產須詳細規劃節稅策略，尤其是像持有成本較高的紐約市，更是需要詳細的規劃。
2.美國的稅務除了持有稅外，處份時的聯邦資本利得稅則是以持有期間依稅率15％~39.6％計算。
3.外國投資人的貸款成數只有約5~6成，期限最長30年，利率則約4.125％~5.5％。
4.須注意稅務方面有些許限制，如依FIRPTA規定外國人出售美國房地產時買方須先預繳出售總價款的10％為資本利得稅，以及遺贈時的年度免稅額與本國人不同。
美國不動產市場受到長期低利率的因素，以及因政治及經濟的穩定吸引不少來自海外的移民及工作人口，加上美國是資金的避險區域，令住宅自用者及美國國內外投資人都對後市抱持樂觀態度，而樂於購買住宅。
美國的幾個大城市的住宅租賃及投資市場都有供不應求的情況，但也因為各州稅制不同，投資人一定要找合法的不動產經紀業者，同時考量其商譽、信譽及經營時間，以確保案源的可靠、服務的品質及後續糾紛得以處理，不要讓自己的資產變成飄零海外的孤兒物件，才能安心享受投資成果。
