新聞摘要
- 市況轉淡！北市去年跌價4.9％。降價救買氣！吸客力發威！自住客購買比重達七成
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【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】房市交易低迷，房價也出現修正，根據永慶價格指數統計，台北市房價近一年來下跌了4.9％，新北市則是有漲多回檔的態勢，連兩季盤整，只剩新竹、台中緩升。
受到房地合一、房屋稅增加等政策紛擾影響，民眾購屋腳步明顯放慢，觀望氣氛濃厚，過去買方大幅度加價購的情況已不復見，取而代之的是合理的價格修正、實惠的中低總價物件，才能受到買方青睞。在台北市降價成交的物件佔比高達23％，新北市也有19％之多，而購買這些降價物件的高達七成是自住型買方的氛圍下，「有感降價」是成交關鍵。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，根據永慶價格指數統計，全台九大都會區之中，最受矚目的台北市房價在2013年Q4站上67.8萬元的最高點後，就開始出現下修盤整，2014年Q2雖彈升至66.1萬元，但隨即連三季下降，到2014年Q4已降至64.5萬元，回復到2013年Q3時的水準，若與2013年Q4時相較，則價格整整下跌了4.9％之多。
而新北市、桃園市近一、二年受到比價效應拉抬，一路上揚至2014年Q2，但受到政府新一波限貸衝擊，房價已出現漲多回軟。大抵而言，除了新竹、台中仍維持緩漲態勢，其他都會區的房價大多在去年中，甚至前年就出現滯漲的現象。
如果比較2008年金融海嘯之後的房價走勢則更為明顯。黃舒衛表示，全台在2008年底之後，平均每年房價都能漲一成以上，其中基隆市在2006年Q1攀上前波高點每坪9.3萬的均價之後，就開始下修，2008年底已跌至6.8萬的谷底，跌幅約26.9％，但之後逐步強彈至2014年底的14.1萬，等於6年漲了107.4％，最戲劇化，而台南的基期低，金融海嘯後也整整漲了一倍。但2014年已經欲振乏力，漲幅縮小，甚至台北市、基隆市分別出現4.9％、4.1％的衰退。
黃舒衛指出，房價雖有小幅修正，但與買方價格認知仍有差距，根據永慶趨勢前瞻報告對2015年第一季的購屋意向調查結果顯示，65％的買方要等到房價下修行情5％以上，才願意進場，加上目前市場待售量大，如何突出重圍順利成交，降價是唯一選項。
觀察近一年來的成交資料可以發現，雙北市低於行情5％以上的成交佔比持續攀高，台北市2014 Q1佔比僅11％，到了2015年1月佔比已達到23％；而新北市2014 Q1低於行情5％以上的成交佔比只有6％，2015年1月還持續向上攀升至19％，顯示為了能順利成交，屋主讓價成交的情況增加。
黃舒衛表示，在政府積極打擊投機，針對囤房、短期交易加徵奢侈稅以及房地合一稅將分段上路等管控措施，置產族群購屋信心低迷，目前市場早已轉向以首購、換屋這類自住買盤為主力，那麼降價是否對於這類族群是否有吸引力呢？根據永慶房產集團統計發現，在低於行情5％以上的成交物件中，自住型買方購買比重逐漸增加，表示有降價的物件受到首購與換屋族群青睞的機會大增。
如果把降價成交物件作為觀察重點，以台北市而言，2014Q1首購購買比重是25％、換屋35％，自住型合計為60％，到了2015年1月，首購佔比拉升至39％，而換屋雖然下降至33％，但是自住型買盤合計高達72％之多；新北市的部分，2014Q1首購佔比39％、換屋則有21％，兩者合計也是60％左右，而首購佔比至1月已增加至41％，換屋則有27％，自住型買盤合計高達68％，顯然雙北市首購族對降價產品偏好增高。
黃舒衛補充，市場供給爆量，對於自住客來說，雖然「價格」不是購屋的唯一考量，但是卻是優先必須被考慮到的因素，尤其「向下比價」成風氣，在屋況、生活機能等各項基礎條件相近的同類物件中，只有價格最低的物件才有成交機會。
最後，黃舒衛表示，房地產市場在走了十幾年的多頭走勢後，勢必需要有休養、調整與累積能量的時間，在目前房市交易轉淡之際，房價修正勢在必行，趁目前房價仍屬相對高檔，稅負、利息成本增壓之下，屋主適度讓價，提早展開汰弱留強的資產調配，避免日後市況持續走低，造成自身資產脫手不易與減損的風險。
受到房地合一、房屋稅增加等政策紛擾影響，民眾購屋腳步明顯放慢，觀望氣氛濃厚，過去買方大幅度加價購的情況已不復見，取而代之的是合理的價格修正、實惠的中低總價物件，才能受到買方青睞。在台北市降價成交的物件佔比高達23％，新北市也有19％之多，而購買這些降價物件的高達七成是自住型買方的氛圍下，「有感降價」是成交關鍵。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，根據永慶價格指數統計，全台九大都會區之中，最受矚目的台北市房價在2013年Q4站上67.8萬元的最高點後，就開始出現下修盤整，2014年Q2雖彈升至66.1萬元，但隨即連三季下降，到2014年Q4已降至64.5萬元，回復到2013年Q3時的水準，若與2013年Q4時相較，則價格整整下跌了4.9％之多。
而新北市、桃園市近一、二年受到比價效應拉抬，一路上揚至2014年Q2，但受到政府新一波限貸衝擊，房價已出現漲多回軟。大抵而言，除了新竹、台中仍維持緩漲態勢，其他都會區的房價大多在去年中，甚至前年就出現滯漲的現象。
如果比較2008年金融海嘯之後的房價走勢則更為明顯。黃舒衛表示，全台在2008年底之後，平均每年房價都能漲一成以上，其中基隆市在2006年Q1攀上前波高點每坪9.3萬的均價之後，就開始下修，2008年底已跌至6.8萬的谷底，跌幅約26.9％，但之後逐步強彈至2014年底的14.1萬，等於6年漲了107.4％，最戲劇化，而台南的基期低，金融海嘯後也整整漲了一倍。但2014年已經欲振乏力，漲幅縮小，甚至台北市、基隆市分別出現4.9％、4.1％的衰退。
觀察近一年來的成交資料可以發現，雙北市低於行情5％以上的成交佔比持續攀高，台北市2014 Q1佔比僅11％，到了2015年1月佔比已達到23％；而新北市2014 Q1低於行情5％以上的成交佔比只有6％，2015年1月還持續向上攀升至19％，顯示為了能順利成交，屋主讓價成交的情況增加。
黃舒衛表示，在政府積極打擊投機，針對囤房、短期交易加徵奢侈稅以及房地合一稅將分段上路等管控措施，置產族群購屋信心低迷，目前市場早已轉向以首購、換屋這類自住買盤為主力，那麼降價是否對於這類族群是否有吸引力呢？根據永慶房產集團統計發現，在低於行情5％以上的成交物件中，自住型買方購買比重逐漸增加，表示有降價的物件受到首購與換屋族群青睞的機會大增。
如果把降價成交物件作為觀察重點，以台北市而言，2014Q1首購購買比重是25％、換屋35％，自住型合計為60％，到了2015年1月，首購佔比拉升至39％，而換屋雖然下降至33％，但是自住型買盤合計高達72％之多；新北市的部分，2014Q1首購佔比39％、換屋則有21％，兩者合計也是60％左右，而首購佔比至1月已增加至41％，換屋則有27％，自住型買盤合計高達68％，顯然雙北市首購族對降價產品偏好增高。
最後，黃舒衛表示，房地產市場在走了十幾年的多頭走勢後，勢必需要有休養、調整與累積能量的時間，在目前房市交易轉淡之際，房價修正勢在必行，趁目前房價仍屬相對高檔，稅負、利息成本增壓之下，屋主適度讓價，提早展開汰弱留強的資產調配，避免日後市況持續走低，造成自身資產脫手不易與減損的風險。
