【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】一個國際城市的房子能否投資的關鍵，除要觀察該國稅制、住房政策外，最重要的就是「租金投報率」及「房貸利率」，因為租金投報率高於房貸利率，才有「套利」賺差額利潤的空間。反之若房貸利率高於租金投報率，將產生「負投報」現象，表示該城市房價炒作嚴重，房價和基本面背離。有鑑於此，台灣房屋全球財富中心根據全球數據庫NUMBEO網站，調查亞洲主要城市的租金投報率及房貸利率，提供給海外不動產投資者參考。
 
調查結果顯示，台北、首爾、上海、北京、曼谷、胡志明、馬尼拉、雅加達都產生負投報現象，其中印尼雅加達平均房貸利率10.3％，但租金投報率僅5.93％，負投報4.37％炒作最嚴重！雅加達在2012~2013年為全球豪宅房價漲幅最大的城市，一年飆漲37.7％。
印勞匯錢回印尼蓋樓，雅加達房價漲幅全球之冠
 
台灣房屋全球財富中心首席分析師邱太煊指出，全球人口第四多的印尼，在2015年將有3000萬人晉升中產階級，加上印尼一向是各國外勞輸出最大宗的國家之一，印勞賺取他國外匯後，匯回印尼蓋樓，大量的住房需求及所得提升，也難怪雅加達的房價漲幅全球之冠。
 
東南亞城市房價炒高，租金負投報嚴重
 
越南胡志明市也是嚴重被炒作的城市，平均房貸利率11.54％，但住宅租金投報僅有7.8％，負投報3.7％，情況不亞於印尼雅加達。邱太煊指出，東南亞國際城市雅加達、胡志明市、馬尼拉、曼谷雖然租金投報5％~9％相當高，吸引台灣投資者搬台灣低利錢賺取利差，殊不知這些國家房貸利率更高，已產生負投報現象，未來賺得租金利差，卻可能賠了匯差或房價下跌的風險。
 
以台北市而言，NUMBEO網站調查，台北市平均住宅租金投報率1.42％~1.87％，但房貸利率約2％~2.15％，負投報0.365％，顯示房價有被炒高疑慮。邱太煊指出，租金投報率(％)=年租金/房價，當房價上漲速度高過租金漲幅，投報率將不斷下降，這次調查13個國際城市，台北市住宅租金投報率1.645％是最低的，香港投報率2.815％，被列為投資風險相對高的城市。
 
東京房價低估，海外投資具潛力
 
值得注意的是，東京平均住宅租金投報率4％~5.56％，但房貸利率普遍在2％左右，企業房貸甚至低於1.5％以下，租金投報率減去房貸利率，正報酬2.78％，為13個國際城市中，正報酬最高的城市。
 
邱太煊說，2008~2014全球央行實施貨幣寬鬆(QE)，熱錢四處流竄，許多國際城市這六年房價均呈現大漲格局，台北市六年平均漲幅至少六成以上，但東京卻是唯一被遺忘的城市，直到近兩年安倍晉三上台，祭出日圓貶值救出口政策後，加上東京申奧成功的利多，東京房價才開始起漲，再說東京身為全球規模最大的巨型城市之一，東京地下鐵，每日平均運量高達880萬人，人流繁忙程度居全球地鐵系統第一位，也是美國紐約地鐵的單日運量的兩倍。況且東京房價經歷近20年的打底，在東南亞國際城市上漲多年，東京房價卻嚴重被低估，是未來海外投資最有潛力的國際城市。
 
 
Numbeo小檔案
Numbeo是世界上最大的使用者填入數據資料庫之一，國際媒體BBC、TIMES、Forbes、The Economist、人民日報等都曾引用其數據庫，這些數據包含生活成本、不動產價格、醫療保健、交通、犯罪、污染及旅遊等即時的訊息。此外，Numbeo是以國家和主要城市作為調查對象，任何使用者都可以做出貢獻或修改內容數字，不過，偏離實際數據嚴重的資料還會被剃除。