新聞摘要
- 自用型買家連續兩季超越投資型買家，成為商用不動產投資主流
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【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】戴德梁行表示，2014年第2季台北市A級辦公大樓空置率微幅下降，全市整體空置率為8.4％，較上季減少0.25個百分點，各區A級辦公大樓租金持穩，全市平均租金維持在每坪每月2,440元。本季以信義區去化量逾2,000坪為最多。區內部分屋齡3-5年之A級辦公大樓面臨租戶換約潮，多數租戶仍維持續租。統一星巴克擴大辦公空間，2014年第2季由原東興路統一集團大樓搬遷到信義計畫區，承租遠雄國際中心約350坪。而遠雄信義金融大樓新租戶包含奧迪汽車及惠普公司等，租戶來源多由市區其他辦公商圈移入。
2014年下半年A級辦公大樓新供給合計達63,000坪，多數面積均為銀行總部大樓自用，包括信義區的華南金控總部大樓，及八德路合庫新總行大樓。而位於捷運文湖線及即將於2014年底完工的松山線交會處的宏盛國際金融中心，即將進入市場，是該區域過去四年來唯一新完工的大樓，為企業提供新穎辦公空間的新焦點。
在內湖科技園區的西湖段，挾其聯外交通便捷及區內公共設施完備之優勢，陸續有企業進駐，2014年第2季空置率微幅下降至3.70％。然舊宗段因前季新供給之樓地板面積仍待去化，致整體空置率較上季上升，來到21.84％。雖然以投資為主的買家對於市場呈現觀望態度，但近期以自用為主的買家則陸續進場。
如昆盈企業以8.95億元購入文德段文德科技大樓全棟約1,777坪；偉詳實業以2.0億元購入西湖段帝國經貿大樓9樓約337坪；以及研鼎崧圖以1.28億元購入松漢大智企業總部6樓約246坪，均是以企業總部為主的需求，售價均為區域行情。
回顧過去三年內湖區以購買總部大樓為主的交易金額達新台幣98.5億元，總樓地板面積約18,000坪。當企業經營規模到達一定程度時，計畫購置總部大樓，可有彰顯企業永續經營及企業門面形象，已逐漸成為市場潮流，需求面積以1,000至5,000坪不等。
第二季不動產買賣成交量驟增，總交易金額(不含土地)較上季倍增，達新台幣214.38億元。主要因有兩宗超過30億元以上的成交，即外商和富遠東公司購入慶城福華大樓及三商美邦人壽以新台幣39.50億元，購入萬華區TiT國際廣場地上1-5層商場，面積2,394.73坪。
這也是壽險公司2014年來商用不度產最大金額的投資，同時也是繼富邦人壽在2012年購入西門町萬國大樓後，第二宗壽險插旗西門町商場個案，在在顯示在觀光人潮大幅成長利多下，西門町零售商場投資前景可期。在26宗交易中，僅有4宗交易金額超過新台幣10億元以上。自用型買家佔比達53％，這已是連續兩季投資金額超越投資型買家，顯示投資型買家對於市場已轉趨審慎觀望。
根據戴德梁行統計，2014年第2季的土地交易金額(所有權及地上權)約477億元，其中土地所有權交易金額為284億元，已接近歷年土地所有權交易之季均量300億元，相較於2014年第1季僅約210億元之縮量已有明顯改善，也顯示土地投資較不受政策打房之影響。此外，2014年第2季地上權交易金額為193億，最受矚目的交易為信義計畫區A25地上權歷經三次流標後，本季終於由富邦人壽以172.88億元取得。
2014年第2季最大宗所有權交易為達欣工程與甲山林建設聯手以29億取得土城區5143坪之工業土地。戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示，這宗工業區土地周圍皆為住宅區，故該地具有變更為住宅區之條件，以近期華固建設推案『新綠洲』推案房價突破50萬大關之態勢，土城住宅土地單價站上百萬已是大勢所趨，即使土地變更須捐地35-40％，達欣與甲山林以每坪56萬取得此宗具有變更效益之土地，其投資眼光仍頗具前瞻性。
楊長達同時指出，土地日漸稀少的現實，造成公有地所有權標售只要有供給即能創造需求。高鐵車站特定區之標售價格相較於兩年前更有高達40％以上之漲幅。以高鐵台中站為例，2012年10月新三和段住宅區地價僅約19.2萬/坪，2014年六月同一地段之得標價則已高達27.7萬/坪。台南站2012年10月武東段住宅區地價僅約6.9萬/坪，2014年六月同一地段之得標價則已高達10.7萬/坪，漲幅都超過四成。另外，新北市政府在2012年9月標售位於林口文化一路、信義路口面積廣達4,300坪的住二土地，當時決標單價為37.2萬，而觀察2014年六月新北市政府標售土地之結果，36萬的單價卻僅能標到面積100坪以下，而區位卻更偏之住二土地。
地上權市場方面，以A25的決標價格而言，相對於世貿二館之土地條件，無論在區位或土地使用分區之管制方面，世貿二館皆佔上風，這樣的標售結果是合理可接受的。富邦人壽這次以極為貼近底價的策略取得A25之地上權，而其他壽險業則未出手，除了凸顯壽險業在政府嚴密監控下，投資決策更為謹慎外，也將為近期如廣慈就址、南港經貿園區C3、台北市議會舊址、高雄左營國中舊址、高雄區公所及旗津醫院舊址等幾宗具指標性的地上權市場性埋下更多變數。
2014年下半年A級辦公大樓新供給合計達63,000坪，多數面積均為銀行總部大樓自用，包括信義區的華南金控總部大樓，及八德路合庫新總行大樓。而位於捷運文湖線及即將於2014年底完工的松山線交會處的宏盛國際金融中心，即將進入市場，是該區域過去四年來唯一新完工的大樓，為企業提供新穎辦公空間的新焦點。
在內湖科技園區的西湖段，挾其聯外交通便捷及區內公共設施完備之優勢，陸續有企業進駐，2014年第2季空置率微幅下降至3.70％。然舊宗段因前季新供給之樓地板面積仍待去化，致整體空置率較上季上升，來到21.84％。雖然以投資為主的買家對於市場呈現觀望態度，但近期以自用為主的買家則陸續進場。
如昆盈企業以8.95億元購入文德段文德科技大樓全棟約1,777坪；偉詳實業以2.0億元購入西湖段帝國經貿大樓9樓約337坪；以及研鼎崧圖以1.28億元購入松漢大智企業總部6樓約246坪，均是以企業總部為主的需求，售價均為區域行情。
回顧過去三年內湖區以購買總部大樓為主的交易金額達新台幣98.5億元，總樓地板面積約18,000坪。當企業經營規模到達一定程度時，計畫購置總部大樓，可有彰顯企業永續經營及企業門面形象，已逐漸成為市場潮流，需求面積以1,000至5,000坪不等。
這也是壽險公司2014年來商用不度產最大金額的投資，同時也是繼富邦人壽在2012年購入西門町萬國大樓後，第二宗壽險插旗西門町商場個案，在在顯示在觀光人潮大幅成長利多下，西門町零售商場投資前景可期。在26宗交易中，僅有4宗交易金額超過新台幣10億元以上。自用型買家佔比達53％，這已是連續兩季投資金額超越投資型買家，顯示投資型買家對於市場已轉趨審慎觀望。
根據戴德梁行統計，2014年第2季的土地交易金額(所有權及地上權)約477億元，其中土地所有權交易金額為284億元，已接近歷年土地所有權交易之季均量300億元，相較於2014年第1季僅約210億元之縮量已有明顯改善，也顯示土地投資較不受政策打房之影響。此外，2014年第2季地上權交易金額為193億，最受矚目的交易為信義計畫區A25地上權歷經三次流標後，本季終於由富邦人壽以172.88億元取得。
2014年第2季最大宗所有權交易為達欣工程與甲山林建設聯手以29億取得土城區5143坪之工業土地。戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示，這宗工業區土地周圍皆為住宅區，故該地具有變更為住宅區之條件，以近期華固建設推案『新綠洲』推案房價突破50萬大關之態勢，土城住宅土地單價站上百萬已是大勢所趨，即使土地變更須捐地35-40％，達欣與甲山林以每坪56萬取得此宗具有變更效益之土地，其投資眼光仍頗具前瞻性。
楊長達同時指出，土地日漸稀少的現實，造成公有地所有權標售只要有供給即能創造需求。高鐵車站特定區之標售價格相較於兩年前更有高達40％以上之漲幅。以高鐵台中站為例，2012年10月新三和段住宅區地價僅約19.2萬/坪，2014年六月同一地段之得標價則已高達27.7萬/坪。台南站2012年10月武東段住宅區地價僅約6.9萬/坪，2014年六月同一地段之得標價則已高達10.7萬/坪，漲幅都超過四成。另外，新北市政府在2012年9月標售位於林口文化一路、信義路口面積廣達4,300坪的住二土地，當時決標單價為37.2萬，而觀察2014年六月新北市政府標售土地之結果，36萬的單價卻僅能標到面積100坪以下，而區位卻更偏之住二土地。
地上權市場方面，以A25的決標價格而言，相對於世貿二館之土地條件，無論在區位或土地使用分區之管制方面，世貿二館皆佔上風，這樣的標售結果是合理可接受的。富邦人壽這次以極為貼近底價的策略取得A25之地上權，而其他壽險業則未出手，除了凸顯壽險業在政府嚴密監控下，投資決策更為謹慎外，也將為近期如廣慈就址、南港經貿園區C3、台北市議會舊址、高雄左營國中舊址、高雄區公所及旗津醫院舊址等幾宗具指標性的地上權市場性埋下更多變數。
