新聞摘要
- 曾文龍：看懂「買賣移轉」數據，房地產趨勢已經由衰退轉為成長
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曾文龍教大家如何從政府買賣移轉棟數統計表研究房地產景氣趨勢
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】國立台北科技大學不動產估價師學分班主任、致理科技大學不動產學院、台灣不動產物業人力資源協會榮譽理事長曾文龍非常關注台灣不動產相關法令與市場脈動，並適時針對不合時宜的法令向政府相關單位提出建言，他從2023年買賣移轉棟數增長的現象分析，可以輕易看清楚「房市景氣趨勢已經由衰退轉為成長，市場交易平穩前進！」2023年買賣移轉有望挑戰30萬棟，是最近10年來被認為景氣轉好的統計數量。
請多多研究政府房地產登記統計表
32年來，政府每月都有公布「辦理建物所有權登記」統計表，買了房子需要辦理產權登記，土地法第43條「依本法所為之登記，有絕對效力」，這一條是談到土地登記之公信力。有登記則有「絕對效力」，因此這個統計表是非常具有公信力的。
2023年政府拼命打房，房價有打下來嗎？很多人立刻搖頭說沒有。但是因為建方看到狀況不對，銀行也緊縮建商的銀根，因此也減少推出建案。供給量縮小了，也造成了房價不動如山。曾文龍說「政府不應該只是打房，應該最要打造成房價往上漲的地價成本！地價會拼命漲卻是政府標售土地領導漲價的傑作！不肯稍微改良一下標售制度的瘋狂競標嗎？」政府「突然」多了鉅額地價收入，卻帶來無窮禍害，豈非見樹不見林？！
這3年敢進場買房的人，嚐到大甜頭
政府一面打房，可能是碰到選舉的壓力，但2023年一面打房，又一面祭出優惠的新青安貸款，因此這幾個月剛需市場銷售特別的好、可能也是因為選舉的壓力，一面棍子又一面提供胡蘿蔔，這真是兩相矛盾，左右為難！因為剛需市場的良好銷售，本來不看好的2023年房市，專家卻又認為2023年的建物買賣移轉登記可能會上看30萬棟！歷史經驗成交30萬棟是代表景氣熱度的重要指標。
曾文龍指出，一年售出中古屋新成屋達到30萬棟，是最近10年來被認為是市場由壞轉好的重大參考指標。2022年房市熱，買賣移轉棟數為318,101棟，2022年政府就一直用一些方法打房，也談到要修法「平均地權條例」，所以2022年下半年房市熱度就下來了，但是仍然突破了30萬棟。2021年房市更熱，為34萬8千棟，2020年32萬6千棟，108年300,275棟，2018年只有277,967棟，也就是5年前！一般被認為是房市很不景氣，其實房市已經在2018年反轉了，因為2017年只有266,086棟，2016年更慘，為245,396棟，這個是前波景氣的最低點，因為2017年是266,086棟，成交量已經上升了！2018年277,967棟也是上升，因此2017年跟2018年若預測房市還是很差的話，顯然沒有去研究這個統計表的意義。房地產空頭總司令每年總是說房市不好、很差，那就毫無參考價值了！2016年是最低點，是7年前，因此2017年、2018年、2019年這3年敢進場剛需市場買房子的人，竟然嚐到了全台灣原來低檔房價每坪10幾萬的，漲到20幾萬、30幾萬的大甜頭了！
弄清楚「買賣移轉」就可以正確掌握景氣
曾文龍回顧2003年上半年是SARS的可怕時代，然而SARS之後，房地產景氣逐步回升，這個是當時大家沒有注意到的，也不相信房地產景氣回升了，也是房地產空頭總司令持續多年轟炸的時代、看衰的時代。然而我們回顧2003年，政府辦理建物所有權的登記竟然達到349,706棟！比2022年2022年318,101棟還要多，但是2022年房地產上半年還是很熱，下半年才逐步下滑。那為何冷颼颼的2003年房地產冷淡、又有SARS的年度，竟然會比2022年的成交數量還要熱絡呢？那是因為2003年房價比起現在便宜太多了，例如2003年的內湖每坪也不過20萬出頭，大家也不大敢買，那現在房價如此高，因此2003年的成交棟數會比2022年還高。少數內行的人都知道2003年是景氣反轉的年度，因為比2002年320,285棟還多了快3萬棟，而2004年成交量更達到418,187棟，2005年434,888棟，2006年更高達450,167棟！台北市房地產進入大多頭時代，景氣熱滾滾！但我們回顧那個時代，空頭總司令的言論仍然是看衰的，真是很奇怪啊！
政府大肆標地領漲，罵建商、罵房仲罵代銷「炒房」
其實也不奇怪，因為預測本來就是困難的。房地產變化因素極多，預測房地產更是困難，更要謙卑，應作如是觀，絕對不能坐在冷氣房論天說地，要走到市場的第一線來了解。曾文龍指出，那既然2003年比2002年還成長了3萬棟，那2001年呢？買賣移轉棟數為259,494棟，2000年321,165棟，因此我們可以確定2001年是當時房地產最壞的谷底，2002年回升，2003年SARS回升，然後一路上漲，一直到2011年361,704棟，景氣才開始下落，一直到2016年245,396棟，7年前是最低點了。然後一路進入全台灣房價上漲的年代，大家都受不了，捶胸頓足，年輕人直接躺平，政府也不大清楚應該如何處理。曾文龍感嘆的說：「然而政府還是喜歡大肆標售土地，領導漲價，然後罵建商是奸商，罵房仲代銷是炒房，大家都覺得委屈。但是有濟於事嗎？房價有打下來嗎？」但2023年政府標售地價因為打房的氣氛市場較冷，因此地價沒有大漲，但是有些標售價仍然有10％、20％的小漲！
30萬棟是最近10年來被認為景氣轉好的統計數量
房市雖然面臨多種不利的因素，但是2023年底前的成交量卻亮麗上升，這完全受惠於政府「新青安房貸」利多政策刺激了買氣。年底是購屋的旺季，民眾購屋會比較積極，再配合了「新青安優惠貸款」的上路，使得首購族及符合新青安優惠貸款資格的自住族群，縮短了考慮時間，迅速進場選購房屋。另外換屋族、長期置產需求族眼看房價掉不下來，甚至有上升的趨勢，也開始較積極的看屋，這些等等都讓房市交易量成長的因素。另外因為平均地權條例新修法，規定私法人不能購買住宅，金錢需要有出路，因此也活絡了商用交易。曾文龍認為，從買賣移轉棟數增長的現象分析，房地產趨勢已經由衰退轉為成長，市場交易平穩前進，因此2023年有望挑戰30萬棟。30萬棟是最近10年來被認為景氣轉好的統計數量。
