【MyGoNews蕭又安/綜合報導】仲量聯行2024年9月26日舉辦2024年第三季季報記者會，除深入分析台北市辦公租賃市場與台灣資本市場之最新趨勢，亦針對仲量聯行近期發布之全球不動產透明度指數，以台灣視角進行專題報告。
 
仲量聯行指出，2024年第一至三季整體不動產市場表現活躍，除台北市A級辦公室租賃市場成交量體已超越2023年全年數據，資本市場亦展現佳績：截至2024年9月25日，商業不動產與大型土地成交量合計已達新台幣3,225億元，其中商業不動產累計成交量達1,531億元，更為2009年以來歷年最高。
 
北市核心商業區全年租賃成交量體可望突破三萬坪創2019年疫後新高
 
受辦公室升級趨勢、B級辦公室都更重建等因素推動，本季度台北市核心商業區A級辦公室租賃成交量達到6,825坪，合計2024年前三季度累計成交量達24,237坪，已超越2023年全年數據。北市核心商業區四大商業區中，受同區租戶升級至A級辦公室影響，本季度以其他商業區(主要為松江南京及西區)成交量領先，佔比達39％；信義區則為34％。此外，2024年前三季成交數據亦顯示企業租戶青睞新供給集中之商業區:信義區成交量體佔比為45％，其他商業區則為38％。
 
除成交量體區域性分布外，第三季成交租戶產業來源亦延續上季趨勢，以多元展業為主。其他及製造業佔四成，其次為財務金融業(18％)、醫藥生技(11％)及科技業(11％)。
 
觀察台北核心商業區整體空置與淨去化動態，本季度無新增A辦供給入市，市場得以穩健消化現有庫存，台北核心商業區A辦整體空置率由7.3％降至6.9％。由於空置率僅呈現微幅下降，致房東對漲租仍持審慎保守的態度，由租金季度增幅僅為0.2％可見一斑。
 
進一步檢閱本季各商業區表現，其他商業區新供給成交表現佳，淨去化量體最高，空置率由13.8％下降至12.2％，為本季空置率降幅最大之商業區。信義商業區淨去化則表現穩健，空置率由上季8.1％下降至7.6％。敦北及敦南商業區則見較多移出，本季淨去化轉負，空置率亦微升。
 
受益於新供給成交之亮眼表現，其他商業區本季度平均租金升至新台幣2,616元/坪/月，季度增幅躍升至4.9％，已超越敦南商業區之新台幣2,546元/坪/月。於信義、敦北、敦南商業區租金持平之情形下，其他商業區強勁租金漲幅進一步推動整體台北市核心商業區租金季增幅微升0.2％至新台幣3,203元/坪/月。
 
綜觀本季台北核心商業區概況，至2024年底，由於第四季通常為傳統成交旺季，核心商業區成交量體有望突破三萬關卡。展望2025核心商業區市場表現，2025年台北核心商業區A辦新供給約四萬坪，然含自用及已預租之商辦，預計市場空置率仍可維持相對平穩。
 
南港商業區租金持平空置率續降內湖平均空置率上升
 
南港商業區本季度成交量為3,304坪，較上季下降約五成。成交租戶來源仍以醫藥生技和科技業為主，佔比分別為52％和48％。本季度南港A級辦公室平均月租金連續三季持平，維持在新台幣2,311元/坪/月；空置率則連續兩季下降，從上季的11.9％降至10.4％。南港商業區的A級辦公市場以大型開發案為主，預計年底前將有5.8萬坪之大型新供給釋出，空置率預計將因新供給的加入而進一步推升。
 
內湖辦公市場方面，本季度租金季增幅持平於新台幣1,455元/坪/月。過去一年，內湖平均空置率持續攀升：2023年第四季度，由於新供給加入，空置率上升至7.0％；2024年第二至第三季度，因商辦大樓整棟標租，以及部分企業總部租戶遷出尚待去化，致使空置率攀升至13.1％。
 
仲量聯行商業不動產部副總經理游淑芬指出，台北A級辦公室市場的新供給表現亮眼，顯示企業對優質辦公空間的需求持續強勁。租戶對於落成一年左右之新商辦，如富邦人壽大樓、國泰松江長春大樓、元大人壽松江金星大樓、寶紘敦南商業大樓、皇翔站前大樓等，展現出高度興趣；鑑於台北核心商業區捷運網絡完善，交通便利性高，仍為多數租戶搬遷優先考慮地點，預期至2024年年底，成交表現可觀。
 
資本市場火熱2024第一至三季累計成交量已破新台幣三千億
 
資本市場則成交量持續刷新紀錄。截至2024年9月25日，商用不動產累計成交量達新台幣820億元，較2023年同期大幅增長約441％，較上季度增長133％。前三季累計成交量已達1,531億元，超越自2009年以來之全年交易紀錄。土地交易方面，前三季累計成交量已達新台幣1,694億元，超越2023年全年的交易總額。本季度大型土地成交量亦創下2024年新高，達到837億元，較2023年同期增長約113％，較上季度增加130％。合計商用不動產及土地交易，前三季累計成交量已達到新台幣3,225億元。
 
針對近期市場關注的央行第七波信用管制措施，仲量聯行董事總經理侯文信表示，央行政策調整顯示出監管機構高度關注金融及不動產市場之健康發展，其影響範圍和程度將因不同市場板塊而異。該政策背景為全體銀行不動產貸款成長加速，且截至八月底，不動產貸款占總放款比率已達37.5％，接近歷史高點。此次政策調整旨在針對投資客的融資需求進行控管，優化信用資源的配置，對房市有正面影響。央行第七波信用管制下，對不動產交易則有不同之影響:商業不動產約六成為企業自用，為基於營運必要之剛性需求，受影響較小；約三成為開發商購置資產，預計重新開發，此部位將面臨較大壓力，規模和頻率預期減緩，仍需視不同區位及市場狀況而定；土地交易方面，開發商佔約七成四之成交量，作為市場主要承購方，未來在土地購置方面預計將趨於謹慎。
 
台灣半導體產業持續佔據全球經濟發展話題中心，2024年COMPUTEX台北國際電腦展參展國別數及SEMICONTAIWAN國際半導體展廠商參展規模皆創歷年新高。全球向台灣科技業下訂單，AI熱潮進一步促動半導體生態鏈之工業不動產需求:本年度前三季累計廠房資產類別成交量最高，累計為678億，占2024年前三季整體成交量44％；2024單季成交量受惠於科技業擴充產線需求之巨型交易推動，如群創、友達與台積電、美光之廠房交易，使該資產類別成交量達到460億，占本季整體成交量比例之56％。本季度工業類型不動產(廠房、物流倉儲及廠辦)合計成交量達到551億元，亦為近年新高。
 
商用不動產年度累計及本季成交量仍為自用為主，本季商用不動產自用比例受科技業廠房超量交易推升，占比更來到65％。本季買家以科技業為主，成交量為427億，占比超越五成；開發商次之，購入其餘資產類別如新美齊購入台中BMW保養廠、興富發購入華盛頓幼兒園，預計重新開發重建。
 
土地交易市場方面，隨半導體相關產業陸續南移設廠，開發商看好未來城市人口增長潛力，高雄和台南在2024年前三季累計大型土地成交量分別達到291億元和136億元，較2023年全年已分別增長111％和59％。新北市方面，台通光電企業總部所在之新莊北側知識產業園區及台積電產業鏈ASML進駐之林口AI產業園區周遭具高度吸引力，吸引了建設商積極購地，前三季累計成交量達到228億元。
 
桃園亦以航空城優先產業專用區、機場捷運A21站、中原營區等政府土地釋出推高交易量，前三季累計達到384億元，尤以台灣人壽以137.4億取得桃園航空城計畫優先產業專用區土地I基地最受矚目。
 
台中土地交易熱度則於2024年九月央行進行第七波信用管制前，延續2023年之旺盛勢頭，建商持續購入土地存貨。在14、13期重劃區等話題帶動下，前三季累計較2023年全年已成長44％，達到386億元。遠雄於本季約34億元購入七期惠國段土地，亞昕亦以約31億元購入水湳經貿園區土地。然政策調整後，預期房市及建融吃緊，建商獵地策略將有所調整。
 
仲量聯行董事總經理侯文信表示，本季商業不動產市場成交量顯著提升，屢創新高，主要來自科技業對產線擴充之需求推動。市場交易活絡，賣方釋放閒置高品質資產，透過資產優化策略，提升財務表現外，亦促進產業要角之協同合作，如群創光電以約171億出售南科四廠出售予台積電，友達光電以約81億元處分台南廠及中科后里廠房予記憶美光，隨科技產業S廊帶之發展，指標性科技大廠引領南台灣產業轉型，開發商搶佔高速成長區域，加強南台灣土地佈局。
 
2024全球不動產透明度指數
台灣於交易流程、永續性發展於亞太排名前段班
 
仲量聯行並於會中同步發表了2024全球不動產透明指數之台灣觀察。該指數涵蓋全球89個國家、亞太16個國家及151個城市，整合了256個個別指標，橫跨14項透明度主題，並以六大次指標類別(投資表現評估、市場基礎、上市公司管制、監管和法律環境、交易流程及永續發展)評估各市場透明度。該調查將市場評級為高度透明、透明、半透明、低透明及不透明。調查結果顯示，亞太各市場透明度持續提升，台灣在亞太地區綜合排名第六，全球排名第26，屬於透明市場。
 
具體分析各項指標，台灣在交易流程及永續發展方面表現出色，分別在亞太地區排名第四及第五。在2024年調查中，台灣在市場基礎、監管和法律環境及永續發展三個指標上得分提升最多：市場基礎因租賃住宅市場發展及管理修正條例的施行，透明度提升，排名上升一名；監管和法律環境方面，由於推動不動產所有權電子憑證，得分亦有所提升；永續發展方面，因為建築能效登錄系統之建置推行，該指標分數在所有項目中提升幅度最大。
 
然而，投資表現評估及市場基礎之指標項目中，台灣仍有提升空間。投資表現評估涵蓋上市房地產證券指數及私募房地產基金指數，台灣不動產證券化及私募房地產基金尚處於發展階段，預計隨著「證券與不動產投資信託及證券投資顧問法」逐漸完善，市場規模將擴大，對投資表現評估帶來正面影響。市場基礎指標則聚焦於租金、入住率、價格及其他資產數據的公開可取得性，由於台灣資本市場主要以自用型買家為主，其規模及交易特性使得資料蒐集難度增加，仍有改善空間。
 
仲量聯行董事總經理侯文信表示，全球約84％的不動產資金流向高度透明市場；台灣即將推行的政策如內政部將於2025年一月對外公開各區域租金行情、政府大力推動ESG永續發展等，將有助於台灣從透明市場邁向高度透明市場，預期可望吸引國際資金流入台灣不動產市場。