北京2011年8月房市量縮4成價跌4%

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】2011年8月全國二三線城市迎來新一輪限購，全國超過半數的主要城市有望被納入限購名單，對於已限購的一線城市房價下降也會產生疊加效應。消費者對於政府調控房價的信心再次增強，觀望加劇，市場購房意願不足。「金九銀十」前夕，在京開發商已經開始放量開盤，庫存較多的中小房企入市項目降價比重也有所上漲，但8月全市商品住宅成交卻是新政後的首次下滑。

根據鏈家地產市場研究部統計，8月1-30日全市商品住宅成交5261套，預計全月成交量在5500套左右，環比減少40%，同比減少17%，是北京「京十五條」後成交量首次下滑。本月新開項目簽約率卻是新政後首次回升，8月新開盤的商品住宅項目當月簽約率為17%，較7月增長6個百分點，但和去年同期近八成簽約相比顯著不足。

鏈家地產首席分析師張月認為，首先，除限購、限價對於購房需求的抑制外，8月消費者觀望比重增多，這是由於本月房價並未出現明顯下降，部分深度觀望的購房者暫不出手，購房需求的連續性削弱，預計「金九」成交回暖預期有限，成交量將在7000套左右。其次，新項目簽約率回升，意味著在售庫存住宅的成交比重會有所回落，在總成交量大幅下滑的情況下，更加凸顯出庫存住宅消化速度減慢，目前庫存高位壓力在短期內將難以得到緩解。

張月認為，一方面，城區成交比重由上月31%降至24%，一定程度上造成全市成交均價下降；另一方面，有部分在售專案調低售價，今年全市舊盤新開的項目有65個，其中35個的成交價格低於上次開盤，占比54%，較7月增加7%。受本月成交低迷的影響，「金九銀十」期間價格下降的壓力將持續存在。

另外，8月城區商品住宅成交均價為34249元/平米，環比上漲6%，已連續三月保持上漲趨勢。張月認為，對改善性購房者來說，城區住宅具有二次置業優勢，但價格持續高漲下，市場消化能力也開始衰退，預計未來城區價格漲幅回落或維穩的可能性較大。
根據鏈家地產市場研究部統計，8月北京商品期房住宅專案入市17個，新增住宅供應5849套，環比增加38%。另外，8月房企在京新開商品期房住宅銷售業績約為75億，環比下滑17%。

張月認為，房企在京銷售業績下滑意味著資金回籠再次受限。由於銀行、信託融資收緊，部分業績下滑或急需資金的開發商已轉向股權融資；另一部分開發商出於對資金要求，「以價換量」的項目比重將增多。「金九銀十」開盤放量前奏已然顯現，房企或期待在「金九銀十」傳統銷售旺季博取高成交，以獲得高額資金回籠，但今年「金九銀十」和往年相比，受上多重因素制約未必成交火熱，放量開盤或可以在一定程度上推動成交，但成交虛高的背後可能是更多的專案滯銷，房企資金回籠可能更多地需要在價格、供應等多方面平衡中實現。