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台灣法人機構國泰投顧於2010年2月初，公布一份全球房地產景氣預測報告，在該份報告中，國泰投顧認為在經過去年3月以來的飆漲後，如今已經出現漲勢放緩、波動加劇、甚至回檔修正的發生機率都大為提高，進入2010年，雖然預期全球經濟將持續復甦，不過，房地產市場要像2009年那樣一路向上的走勢恐難再現。
國泰投顧指出，2010年1月，全球房地產證券市場隨整體股市回檔修正，由富時集團(FTSE)所編製、代表全球不動產證券價格的已發展市場房地產指數全月下跌5.9％，2009年3月以來的凌厲漲勢暫時中斷，其中，以英國與香港跌幅最重，分別受到英國復甦力道較弱與中國緊縮疑慮的影響，全月下跌8.0％與13.6％，全球最大市場美國則下跌5.4％。
房地產市場的觀察指標有很多，不過，一般來說，各國證券市場的「房地產證券指數」是一項比較客觀的觀察指標，證券指標通常都具有「景氣領先」的判斷功效，所以，用股市的「房地產證券指數」研判景氣，就成為分析機構掌握景氣的一項重要參考依據，
雖然房地產證券在過去一個月出現回檔，然而，其基本面仍持續復原中。受惠於全球政府戮力挽救經濟頹勢，與景氣息息相關的房地產市場已在2009年展開復甦，為2009年的耀眼漲幅提供基本面支撐，從而降低房地產證券接下來出現大幅回跌的風險。從各主要房地產市場的現況看來，短期內(1)影響美、英房地產證券的關鍵將在經濟復甦力道，(2)亞洲則在於政策緊縮的強度。
國泰投顧在研究報告中指出：「在美國狀況，住宅房市近幾個月銷售量波動劇烈，房價漲勢也有所放緩，主要因原訂於2009年11月底到期的首購優惠，直到11月初才確定延展，購屋者決策也因而受到左右。不過，美國住宅房市已確立復甦態勢，占全美住宅交易量高達9成的成屋銷售，於2009年12月已回復到2007年中的水準，追蹤全美20大城市的Case-Shiller指數11月，也連續6個月上揚，因此，近來住宅房市數據對房地產證券市場的影響力降低，市場焦點已轉移至商用不動產市場。」
在上述的指數表現下，目前美國商用不動產市場的交易量雖未再下探，卻持續低迷，價格自2007年10月的高峰，至2009年11月更已下跌超過43％，相較於住宅價格的最大跌幅32％，表現更差。所幸近期終於露出改善曙光，2009年金融市場氣氛翻揚，使美國REITs得以透過發行股債籌得超過300億美元的資金，不僅大幅改善財務體質，更擁有購併同業與不動產物件的能力，目前如Simon Property等許多業者均備妥銀彈在等待，一旦出現價格合理的標的，將可馬上出手，外資更早已受到跌價超過40％所吸引，2009年即已進場撿便宜。
買氣醞釀下，商用不動產價格已於2009年11月出現2008年9月雷曼兄弟倒閉後首度回升(+1％)，雖然這並不代表價格將就此止跌回升，但至少為價格接近谷底的重要訊號，未來只要經濟持續復甦，商用不動產的實質需求也將隨之轉強，對價格將是更有力的支撐。國泰投顧認為「預料2011年美國房地產交易量將能脫離目前谷底徘徊的局勢，展開回升。」
英國房地產市場規模為歐洲最大，透明度更是全球最高，所謂透明度指的是房地產成交價反映市場共識的程度。透明度高的原因，在於英國房地產鑑價師調整價格的動作相當積極，在這波金融風暴中，他們甚至在實際成交價尚未下跌前，即開始下調價格。
國泰投顧的研究報告指出，「目前英國的住宅與商用不動產價格皆已開始回升」，綜合評估住宅與商用不動產價格的IPD指數，自2007年6月的高峰下跌44％後，終於在2009年7月觸底回升，至12月已連續5個月上揚。
接下來，「房價是否能持續復甦的關鍵將在經濟復甦力道，與美國狀況相仿。」外資也已進場撿便宜，目前德、法的資金已在倫敦房地產市場擁有主導地位，倘若已開發歐洲與新興歐非中東的經濟能持續復甦，位居該區域金融與運籌中心的倫敦，其房地產也會有更大的實質需求，就能支撐房價，也支撐房地產證券市場表現。
相較於美、英後市將受經濟復甦力道左右，國泰投顧表示：「亞洲似乎不需要擔心這個問題」，在中國的強勢帶領下，亞太的成長力道全球有目共睹。中國房價已連續10個月上揚，亞洲最大市場香港的房價也早在2009年第1季即觸底回揚，澳洲房價甚至已突破風暴前高點，再創歷史新高。
「亞洲房市目前面臨的問題在於政策轉趨緊縮。」經濟慢慢步上常軌後，各國開始緊縮貨幣，以避免吹出下一個資產泡沫，繼澳洲3度升息後，最近中國官方也動作頻頻，又是調升存款準備率、又是發表2010年將嚴格控制信貸增速的言論，引發股市賣壓，連帶影響區域房地產證券的表現，香港相關證券1月份即重挫逾13％。
國泰投顧表示：「其實緊縮代表經濟良好，對房地產市場的長線發展屬正面因素，然而短線上，緊縮直接提高取得貸款的難度，影響房地產市場的買氣與房地產企業的營運，因此，短期內亞洲房地產證券市場恐怕會有較其他區域沉重的壓力。」
2009年，房地產證券無疑是最耀眼的投資標的，進入2010年，在經濟將持續復甦的預期下，房地產市場也可望持續復原。然而國泰投顧認為，在經過去年3月以來的飆漲後，漲勢放緩、波動加劇、甚至回檔修正的發生機率都大為提高，2009年那樣一路向上的走勢恐難再現，因此，單筆投資的進場時間將更難掌握，建議投資人以定時定額的方式投資，以降低投資風險。(本文撰寫於2010年2月8日)
