3措施限制「囤地」，壽險業轉向商辦「囤樓」

【MyGoNews編輯部/綜合報導】金管會計畫祭出3項管制壽險業者投資房地產的限制，主要是限制壽險業「囤地」帶給社會的負面印象，壽險業認為：「金管會對於壽險業投資不動產的管制過於嚴苛，如果真的提高對於持有土地的門檻，壽險業的資金會轉向有較高投報率的商辦市場。」一般來說，至少要有3.5~4％的收益率，才具吸引力壽險業的資金。

根據金管會研擬，未來將採3個方向防止壽險業炒地；包括：

(1) 投資空地須於3個月內取得建照，即使與鄰近土地合建者，期限最長也要在6個月內。

(2) 考慮將提高投資空地的RBC計算方式，係數由目前0.0744倍增至0.1488。

(3) 提高限期2年開發完成、並有收益的收益率標準至郵局2年定存加1個百分點，以目前標準來看，將由1.2％提高至2.2％。

壽險業者認為，相對於營建業而言，金管會對於壽險業投資空地管制偏嚴，若提高投資空地的自有資金比重(提高RBC)及縮短限期開發的策略上路，壽險業投資空地的意願恐降低，可能轉往具備固定收益、且相對具補漲空間的商辦市場。

據統計，目前國內整體壽險業可運用資金投入不動產比例僅約4％，距離3成上限，還有可觀距離，且總投資金額不過僅約3300億元，相較於5家壽險業可運用資金超過5.5兆來看，占比實在有限。

以商辦市場來看，光是近半年，國壽除二度標得台北金融大樓，取得該建物過半產權外，也取得北市信義路五段、新竹市東區、北市南港及北市內湖潭美段等土地建物，除內湖五期重劃區待興建外，其餘皆屬商辦，近半年投資不動產金額超過60億元。

至於新壽近半年則出手買進北市南港段商辦，斥資3.65億元；台壽保則於2010年8月以25.6億元，取得北市中正區的慶豐大樓。富邦人壽除2010年9月A10正式開工外，也二度取得台中市西屯區商辦，金額超過30億元。

值得留意的是，因大台北精華地段的商辦地價及租金都具補漲空間，如國壽近期出手的租金收益率低標也有下修跡象，如二次標得的台北金融大樓以現有租金估算，收益率僅近3％。業者也認為，因大台北不動產增值空間大，租金收益率可適度下修，惟大台北以外，可能至少要有3.5~4％的收益率，才具吸引力。