投顧估算「世界明珠」住宅單價90萬
 

【MyGoNews編輯部/綜合報導】2011年在台北市南港地區的超級豪宅大案「世界明珠」個案，是上市公司南港輪胎南港廠土地的開發案，工銀投顧近期一份研究報告指出，南港舊廠開發案已於2010年11月重新申請容積獎勵，預計最快可在2011年第3季取得建照、第4季進行動工開發，原本預估南港內政部獎勵容積率可達440％，預估容積獎勵已降低至390％，樓地板面積由原本的68,000坪降低至60,000坪，其中住宅比重40％、飯店比重30％、辦公室15％、商場15％。

工銀投顧認為，以住宅每坪90萬元、商場與辦公大樓每坪65~75萬元推算，合計總銷金額可達477億元，扣除土地成本23億元與營造成本95億元後，開發案淨利金額可達359億元，南港持有85％，南港可分得淨利金額為305億元，貢獻南港EPS可達45元。

市場認為，工銀投顧對於這件個案預計的銷售金額太過於保守，據消息來源，南港「世界明珠」個案的住宅部分銷售均價將會站上「3位數」，甚至傳說高樓層部分有機會上攻200萬元單價的水準，這40％住宅產品的總銷售金額可能會較這份研究報告大幅增加許多，至於實際狀況如何，還需等到「世界明珠」個案正式公開銷售，才能揭曉。

除了土地開發帶來的業績挹注之外，在南港本業部分，觀察2010年初時，泰國曼谷橡膠現貨價約在309美分/公斤，2010年11~12月報價已來到450~500美分/公斤，漲幅己達45.6~61.8％，但南港下游客戶轉嫁不易，因此，南港合併毛利率呈現逐季下滑，2010年前3季毛利率分別為22.2％、19.9％與18.6％。預估南港2010年全年毛利率將在19.3~19.5％水準，合併營收金額為136.18億元，YoY+28.69％，預估稅後盈餘為5.03億元，YoY-61.8％，稅後EPS 0.74元。

展望2011年，雖然南港愈來愈難反應原物料報價予下游客戶，但南港營運策略將會拉高高毛利的賽車級輪胎比重，預估南港2011年全年毛利率將可望落在18~19％水準，較2010年僅小幅下滑1個百分點。工銀投顧預估南港2011年合併營收金額為144億元，YoY+6.62％，稅後盈餘為8.12億元，YoY+59.04％，稅後EPS 1.20元，2011年底淨值為15.8元。