新汐止」比價南港 醞釀補漲

【MyGoNews蕭又安/專題報導】一條東西向的台鐵鐵道運輸，讓汐止居民得以快速通勤往返於台北市，縮短了城市距離，也提升了汐止的區段價值；但是，也因為這條鐵道把汐止區隔成南、北兩塊，鐵道以北的汐止區發展比較早，相對於現在的都市景觀來說，市容就顯得有點舊，因此被稱之為「舊汐止」。
 

在鐵道以南的汐止，因為北二高通車、新台五路兩旁科技大樓矗立，加上汐止行政中心以及多所學校聚集， 市容景觀與台北市的感覺相當接近，成為汐止未來發展的重心，在汐止地區形成了「新汐止」。

其實，仔細區分汐止「房市區塊」大致可以分成3大範圍5個區塊，3大範圍指的是「新汐止」、「舊汐止」以及「山水汐止」；這中間「舊汐止」區塊包括「舊市區及大同路沿線北側」、「樟樹灣及福德街一帶」、「橫科地區」；屬於「新汐止」區塊則是「大同路南側、新台五路沿線」，另外一個單獨成為一區的則是享受親山、親水的「金龍湖周邊」。
 

在舊市區及大同路沿線北側部分，由於開發時間比較早，屬於河谷地形又腹地狹窄，可用建地有限，建案開發一直是「各自發展」，所以，都市景觀因為建築物「新舊雜陳」，讓這個區塊生活素質維持在「二類產業」水準， 儘管近年的台鐵地下化執行，以及增設汐科站，甚至捷運民生汐止線的規劃，對於這個區塊產生不少話題。
 

但是，在都市景觀難以改變更新情況下，這塊屬於「舊汐止」的房產區塊，在汐止房地產的地位並不受到特別重視，新案平均行情維持在每坪30~35萬元左右。

同樣被列為「舊汐止」的樟樹灣及福德街一帶，這個區塊是由南港、中山高及北二高夾成的三角形區塊。由於基隆河貫穿其中，地勢又封閉，且鄰近工業區，過去房地產發展在汐止是屬於「敬陪末座」，幾年前，在員山子分洪道的利多刺激下，區域房市漸有起色，行情也有回升。

在幾件大型建案相繼推出之後，目前房價也已經拉到每坪30萬元以上。這個區域裡，等待的房市利多，則是捷運民生汐止線將會在大同樟樹一、二路間設置1站。捷運帶動房價的定律，有機會讓這區房價逐步向每坪35 萬元價格前進。
 

「舊汐止」的地3個區塊就是「橫科地區」，這個區域實際地理位置或交通動線，位於汐止西南側邊陲，比較偏近南港生活區，這地區多屬坡地地形，區域開發又不完整，過去也是淹水的重災區，直到員山子分洪道完工啟用，並發揮預期功效後，房市逐漸復甦。

因為距離南港區段，新案價格與南港比價，不過，因為基地零散，且多半是有坡度的基地，房市供給量並不高。現階段這個區域內的新案開價都在「3字頭」，不過，本區搭不上捷運民生汐止線的題材，在地產增值的價值上，就顯得較為遜色。

轉到房市近年以及未來將蓬勃發展的「新汐止」來看，這個區塊就是大同路南側沿線與新台五路段沿線， 不管「新汐止」、「老汐止」居民，都一定認同「新台五路是汐止最新的第一幹道，一切未來商業氣息與都市發展，都會在這條道路沿線開始展開。」
 

新台五路是為了紓解大同路上大型車輛經常穿梭的問題，同時也是讓汐止成為南港、內湖工業區衛星區域的必要橋樑，新台五路路幅超寬，二高還在此設置交流道，聯外便捷。另外，因地勢相對稍高，幾次水患，本區段都倖免於難，因此，水患肆虐期間，本區房價相對抗跌。
 

新台五路的前端就是由東方科學園區、遠東工業園區所構成俗稱「汐止科學園區」，這個區域的高科技人口，逐漸帶動新台五路的人氣與商業氣息，建商在這樣的區域裡推案，很容易塑造出大氣勢產品與價格，加上大台北房市持續高燒，及捷運民生汐止線、台鐵捷運化等議題帶動整個汐止的地段價值。區域房價已經超越汐止「3字頭」架構，往「4字頭」價格前進。

汐止房價還不止於此，當年汐止會淹水，所以， 「水」是汐止房價的致命傷，員山子防洪工程生效之後，「水」變成了汐止房地產的「最愛」，在汐止金龍湖這塊親山、親水的區域裡，湖光山色景緻成了房地產訴求重點，70年代「水蓮山莊」當時就以「在家裡也可以釣魚」為訴求，將房價塑造到每坪25萬元，現在，水蓮山莊的成屋轉手價，甚至出現接近3字頭。2010年茂德機構以及名緯建設在此區將先後推出單價「5字頭」的個案。

基隆河防治工程「員山子分洪道」在2005年中完工並提前啟用，自此之後，汐止房市脫離水患，價量也開始出現反彈回升的情況。汐止緊鄰南港，當南港房價站穩「8字頭」，10分鐘車程之外的汐止房價卻只要「半價」，價格的落差將肯定會產生補漲效應。