北市豪宅市場面臨信心危機，置產型豪宅客群觀望態度轉濃，精華地段豪宅8月成交量重挫3成。

【MyGoNews 林承志/台北報導】央行持續嚴控房市投機行為，8月份甚至加碼祭出「土建融限縮」政策，使得民眾對房市普遍存有「跌價」的預期心態，連帶減弱了財力十足的資產大戶之購屋意願。也因此，在濃厚的觀望氛圍中，導致8月大台北豪宅市況持續清淡，呈現價量均跌的走勢。根據永慶豪宅事業部統計，8月大台北豪宅，北縣市均較7月量縮逾10%，平均單價也下滑2%，交易量均創今年4月以來新低量，平均單價更是連2月下滑。

值得一提的是，雖然目前豪宅買氣偏弱，但北市中心的豪宅賣方姿態似乎不受影響。這主要因為北市中心的指標頂級豪宅價格屢創新高，在比價效應下，周邊中古豪宅賣方「自視甚高」，開價普遍高漲，導致市中心買賣雙方對價格認知差距相當大，讓精華區的豪宅「曲高和寡」，造成交易量遽減3成，成為人氣最弱勢的區域。

永慶房屋首席房產顧問葉國華分析，近期國內央行打房不遺餘力，6月底祭出的「房市信用管控措施」，針對民眾名下已有房貸者，如要在北市和北縣10個縣轄市辦理第2棟以上房貸，最高只能貸款7成的嚴格規定，已使過熱的房市投機大幅降溫，最近又祭出針對建商土建融利率限定在2%以上，貸款成數在7成以下的新規定，顯示政府管控房市的立場相當明確，打房力道正逐漸加強中。
 

葉國華表示，以8月大台北豪宅價跌2%、量縮逾10%的市況來看，央行打房不僅使得房市投資氛圍大減，就連口袋很深的資產大戶也得要「再三思考」，在一片望「跌」聲中，導致豪宅市場量能正不斷減弱。葉國華指出，近期市場訊息多空交雜，雖有兩岸ECFA簽訂及亞洲貨幣升值預期等利多，但由於國際經濟復甦不如預期，加上近期亞洲各國打房動作不斷，預期短期內國內豪宅市場買氣難以見到明顯復甦。

進一步解析北市中心、北市郊區及北縣等3區的豪宅市場表現，根據永慶豪宅事業部統計，8月份上述三區豪宅交易量，以北市中心交易量較7月劇減3成幅度最大，而北市郊區和北縣則較7月萎縮7.5%、10.4%；至於平均成交單價，量縮最大的北市中心，反而在價位最能撐盤，8月單價僅較上月跌0.9%，遠比北市郊區衰退3.3%、北縣下滑2.3%，跌幅來得小。

葉國華表示，今年以來壽險業及建商對於北縣市精華區土地的高價搶標風，不但為大台北房價走高注入動能，也是指標豪宅推案及價格屢創新高的重要關鍵，不過，指標豪宅價格不斷竄高，相對也提高周邊中古豪宅賣方的比價心態。葉國華指出，雖目前豪宅市況低迷，但目前市中心豪宅賣方受比價效應影響，開價普遍高漲，降價求售的狀況相較市郊區及北縣並不多見，由8月市中心豪宅價格跌幅不到1%，明顯低於市郊區及北縣及可見一般，進而導致交易量能大幅減弱。
 

葉國華分析，因高總價產品買方不缺購買力，但欠缺購買意願，以98年初至今年8月北市中心中古豪宅平均單價來說，多數個案漲幅已3-5成，波段漲幅相當大，對於以「自住兼投資」為導向的高總價買方來說，為確保未來可能上漲空間，不得不為價格訂定可承受的「高標」，因此，當賣方心態過高，開價與買方認知價差持續拉大時，買方追價及購置意願自然降低，進而影響豪宅交易量，這也是市中心豪宅大幅量縮主因，預期唯有賣方心態調整、合理降價，交易市況才有回穩的可能。

最後，葉國華表示，目前受央行重手打房影響，買方價格支付意願上，明顯與賣方有所落差，導致市場買方雙方陷入僵局。不過，以近期豪宅交易量不斷萎縮，8月成交單價已連2月走跌來看，顯示足夠交易量能才是價格支撐關鍵，預期若交易持續量縮，價格長期高檔獲得支撐機會不大，對於有意處分資產的賣方，可考慮適度讓價先行獲利了結或轉進更具保值性的頂級指標產品，才可避免未來房市反轉，房價走跌造成的損失。

 

99年大台北地區豪宅價格變化                       

註1：北縣市豪宅分指總價兩千萬及三千萬以上的大樓、華廈、別墅住宅

註2：北縣豪宅統計區域僅包含新店、永和、中和、板橋等四個主要北縣豪宅區域。

註3：成交量指數係以4月份成交數據為基期100，計算5~8月與4月成交量之比值。

資料來源：永慶豪宅事業部