新聞摘要
- 商用及土地熱度齊驅攻頂政策出手降溫緩解激情，科技業需求帶動工業不動產交易持續熱絡
FB
line
twitter
列印
科技業需求帶動工業不動產交易持續熱絡
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】戴德梁行表示，2024年第3季商用不動產市場「表現亮眼」，總交易金額560億元，較上季成65％。科技業為目前市場主要買方，並以自用廠房及辦公室為主要交易標的。本季最大筆交易為台積電以171.4億元向群創光電購入南部科學園區之生產廠房，藉此擴充其先進封裝產能；排名第二為台灣美光記憶體以74億元收購友達光電位於台南科技工業區之兩座廠房(交易標的包含土地、建物及動產設備)；排名第三為日月光半導體向關係人宏璟建設以52.6億元取得高雄楠梓科技產業園區的新建廠房。本季交易中，投資型買盤幾乎停滯，取而代之的是企業自用，工業及廠辦類交易占比高達75％。由於企業擴充產能需求強勁，能立即投入生產的廠房及辦公樓受到市場熱捧，預計商用不動產市場仍將由企業自用需求主導之趨勢不變。
兩股資金力量支撐商用不動產市場
戴德梁行指出，台灣商用不動產市場長期存在兩股資金力量：一是追求租金收益和資本利得的「收益型資金」；另一則是為企業擴展本業及提高生產效率而進行實質投資的「生產型資金」。在低利率的量化寬鬆時期，收益型資金活躍湧入市場，尋求高回報。然而，隨著升息循環展開，這類資金迅速退場。當前台灣商用不動產租金水平相對穩定，但租金投報率偏低，因此對收益型資金而言缺乏投資吸引力。
另一方面，近年來AI產業蓬勃發展，加上台灣半導體產業的全球領先地位，吸引了大量資金投入。充足的資金使得半導體業成為商用不動產市場的需求主力，尤其為滿足快速擴充產能的需求，現成的半導體廠房和研發大樓成為搶手標的。這樣的資金結構將繼續影響台灣不動產市場的走向，預計要等到下一波資金寬鬆或租金明顯上漲時，市場才可能出現顯著變化。
台北市A級辦公大樓新供給入市空置率上升
台北市A級辦公大樓市場本季新增兩棟大樓供給，提供17,100坪新增空間，分別為位於敦南區的寶紘商業大樓及信義區的巨蛋國際中心。寶紘商業大樓部分由開發商自用，其他對外出租；巨蛋國際中心則預計全數出租。受此新供給釋出影響，台北市A級辦公大樓本季平均空置率升至9.1％，較上季增加1.4個百分點。南京松江區及敦北民生區空置率持續下降，分別減少0.9和0.6個百分點。預計至2027年前，台北市將有約30萬坪的新增供給入市，屆時A級辦公大樓總量將突破100萬坪。本季因新供給及舊大樓補漲效應，整體租金較上季上漲1.1％，全市平均租金為每坪每月2,800元，其中信義區以每坪每月3,460元居冠，西區次之，每坪每2,620元。
A級辦公大樓房東除面臨新增供給的壓力，隨著物價及薪資不斷上漲，物業管理成本也逐步攀升，部分房東考慮調漲管理費。然而，現有租戶對管理費上調仍有抗性，因此部分房東選擇將管理費包含於租金，或採用實支實付方式以應對成本增加的壓力。
各大商圈店面進駐穩定巷弄經濟展現商圈活力
忠孝商圈本季受益於大巨蛋人潮回流帶動，空置率小幅下降至11.67％。值得注意的是，6月底出現睽違7年的高單價交易，單坪價格達659.5萬元/坪，是否意味著忠孝商圈將全面復甦，尚待觀察。西門商圈則因連鎖潮流服飾品牌及影城重新進駐，維持3.82％的低空置率，市況穩定；中山商圈空置率則維持在3％左右，商家變動不大。
巷弄內的商家進駐情形，進一步反映了各商圈的特.及商業活力。忠孝商圈近期受大巨蛋賽事及行人交通改善的帶動，巷弄內的租賃表現良好，未來若能穩定吸引人潮，將有助於主要路段的空置店面去化。相較之下，南京中山商圈則因巷弄商業使用合法性問題，面臨特色商店可能流失的挑戰，後續發展仍需密切觀察。
土地強勢攻頂住宅將現冷卻工商土地續夯
土地市場在第3季末強勢炸裂。根據戴德梁行統計，就在9月的最後一週，台灣人壽及達麗、海悅、彥文資產等帶頭衝刺，將2024第3季的土地交易量一舉衝破千億大關，以1,117億創下史無前例的單季新高記錄，累計前3季土地交易金額則已達2,144億。儘管央行在日前祭出第7波選擇性信用管制，戴德梁行預估2024全年土地交易量仍可越過2,357億的5年均線。
2023年度在國際局勢動盪、工料齊漲、央行升息及土地貸款現縮等不利因素籠罩下，整年土地交易量僅1,129億元，但2024年卻僅靠第3季就達成2023年全年度的量。戴德梁行表示，第3季從7月起統計到9月24日，單季最大交易金額仍以新美齊以38.83億購得台中南屯區土地為首，但就在9月25日，台灣人壽公告以137.50億得標桃園航空城產業專用區土地，以及大同於9月26日以95.89億元出售台北市商三(特)土地及合作興建權利予達麗、海悅、彥文資產等3家公司後，鎂光燈隨即聚焦於這兩宗百億級交易上。
但戴德梁行也指出，雖然以上兩宗土地交易佔盡本季市場鋒頭，但第3季十大土地交易中，住商類土地仍佔了8筆，工業類土地僅佔2筆。而在1,117億的單季總交易金額中，住商類與工業類土地亦大致維持8：2的比例。就交易價格而言，反而是首都圈以外地區漲幅較為明顯。舉例而言，以往台中土地單價突破280萬的幾乎是七期的新六、新八及水湳的文商區等法定容積率500％以上的土地，但近期台中法定容積率300％的精華區土地交易單價則已漲到280萬以上。
2024買賣移轉棟數仍有32萬棟實力
央行在9月20日祭出第7波打房政策後，預期第4季的住宅及土地交易即將面對一段類似2016年房地合一稅新制實施及大幅調高公告地價初期，買賣雙方彼此試探政策影響的急凍階段。戴德梁行分析，2024年1-8月全台買賣移轉棟數為241,608棟，較2023年同期成.26.42％，即便9-12月因打房政策發酵而急凍至僅剩剛性需求，以2016年的數據推估2024全年的買賣移轉棟數仍有32萬棟的實力，而住宅類土地的引伸需求量縮應可預期，但工業地產及以商用產品為開發主力的商業土地仍有穩定需求，亦非央行或政府的政策打壓對象。
