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  • 央行第六波信用管制!七都第二屋貸款縮至6成,新青安料敵從嚴?單一自住客免驚免慌不受限
2024年6月13日央行Q2理監事會議決議第六波信用管制,利率凍漲,但特定地區第2戶貸款成數上限降為6成 MyGoNews房地產新聞 市場快訊
2024年6月13日央行Q2理監事會議決議第六波信用管制,利率凍漲,但特定地區第2戶貸款成數上限降為6成

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】2024年6月13日央行Q2理監事會議決議第六波信用管制,利率凍漲,但調升存款率1碼(0.25個百分點),重貼現率維持2%、為近15年半新高,但特定地區第2戶貸款成數上限降為6成,豪宅的總價認定標準沒有下修,房地產認為「管控力道較預期溫和」。

央行第六波信用管制!七都第二屋貸款縮至6成,新青安料敵從嚴?單一自住客免驚免慌不受限

台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示,利率的調整除了牽動房市外,也影響總體經濟的發展,因此單純以調控房市為目的,並不適合從利率下手,加上國際上的升息循環已邁入尾聲,國內的通膨情勢也較先前緩和,所以本次央行利率不變,符合各界預期;但由於國內行庫的不動產放款集中度高,且為防範景氣過熱,央行睽違一年端出了第六波信用管制,展現出對房市「居高思危」的示警意味,也為後續市場投下降溫變化球。
 
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出,本次央行下調六都及新竹縣市的第二屋貸款成數,上限從7成壓縮為6成,對市場具有抑制作用,但由於管制區域未擴大,因此資金有可能轉往非管制區佈局,也由於本次管制僅對想買第2屋的七都置產族影響較大,新青安申辦主力的單一自住客,並非政策抑制的對象,所以首購族毋須過度擔憂。
 
不過截至2024年4月底,全國新青安優貸的受理戶數已逾5萬戶,反應相當不錯,但也衍生「人頭戶」、「假自住真出租」的疑慮,且內政部也明言往後不宜再加碼補貼,所以新青安的後續放款及查核將趨嚴,建議首購買家的財務規劃應更保守以對,以免購屋計畫因貸款不如預期出現變數。

央行第六波調控上路,下調特定地區房貸成數至六成、調升存準率1碼
 
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析,本次理監事會維持總裁一貫的「驚喜包」基調,針對外界矚目的是打房操作,緊縮第2戶貸款成數至6成,另外以調升存準率1碼作為因應,等於直接關上非自用住宅的水龍頭,並且透過調升存準率緊縮銀根,藉此遏止房市炒風。在此狀況下,市場雖不至於馬上消風,卻可能出現緩步降溫,針對第2戶以上購屋人,無論是成屋或是即將交屋的預售,多少會出現打擊,進而有較多案量釋出,不過民眾期待的大幅修正,在2024年若股市仍維持這種基調,恐怕並不容易。針對調降成數部分,徐佳馨則認為看得出來央行劍指數年前購置預售屋的多戶投資客,由於這些買方即將交屋,最直接會面對核貸成數不足的問題,極可能因為資金周轉不靈而低價賣出,讓市場交易量增加,有助於緩解目前市場上供給不足的問題。
 
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶補充,理想上如此,事實上是否會出現央行的預想,可能沒那麼容易。畢竟是房價漲了一大段,就算買方無法交屋,可以透過解約解套,或是其他管道借貸,前者物件再回到業者手上,後者能讓買家再撐一段,價格難出現甜甜價。中長期有機會讓市場慢慢消風,卻也可能演變成有屋族之間的大吃小,讓未來打房難度更高。

央行第六波管制降第二套房貸成數,兩大族群受衝擊
 
信義房屋表示,2023年6月新增規範自然人特定地區第2戶購屋貸款,最高成數上限7成實施以來,自然人申辦特定地區第2戶購屋貸款之撥款金額呈增加趨勢,為續強化管理銀行信用資源,降低相關授信風險,央行修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」,調降自然人特定地區第2戶購屋貸款最高成數上限為6成,自2024年6月14日起實施。
 
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,將第二套房貸降低貸款成數到6成,直接受影響的將會是換屋族與交屋族,換屋族需要想辦法多準備自備款,已經有聽聞買方說要確定央行政策才要換屋,不過若是幾年前買預售屋的民眾,名下還有房貸的客層,近期交屋時可能就容易出現資金缺口,不是想辦法補上額度,就是繳交45%的房地合一稅換約。
 
此次央行還調高銀行的存準率,曾敬德表示,調升存準率的影響力比升息還大,可能會影響銀行放貸的金額,未來要觀察調整存準率後,銀行是否在放款時會更挑客戶,或者放款條件上不再給太過優惠的條件。

雷聲大雨點小!央行不升息+選擇性信用管制,下半年房市價量持續走高機會大
 
永慶房屋表示,美國聯準會(Fed)2024年6月13日公布利率決策,宣布利率再次按兵不動,而國內央行也於13日下午召開第2季理監事會議,市場關注利率政策走向以及選擇性信信用管制是否加碼。在房市有過熱疑慮的狀況下,市場普遍期待升息來挹注過熱的房市,最後結果出爐,央行維持利率不變,房市熱度恐怕難降溫。本次會議也決議選擇性信用管制再加碼,再降低特定地區(六都+新竹縣市)第2戶購屋貸款成數由7成降至6成,無寬限期,但並未擴及全台,管控力道弱,房市衝擊小,對於首購與換屋族群完全沒有影響。若是購買預售屋面臨交屋期的購屋者,且為第2戶貸款時,恐需多準備1成自備款,衝擊較大。整體而言,央行提出選擇性信用管制措施感覺是「雷聲大雨點小」,預期下半年房市價量持續走高機會大。

近年央行六波打炒房信用管制一覽表(圖/永慶房屋) MyGoNews房地產新聞 市場快訊
近年央行六波打炒房信用管制一覽表(圖/永慶房屋)