市場快訊

一圖看懂2024商用不動產「新趨勢」

報導：MyGoNews蕭又安｜日期：2024-01-18

新聞摘要

宏大：台灣商用不動產市場交易，商辦最佳、工業減幅最大、零售驚喜大幅成長

宏大國際資產從2023年商用不動產市場表現預估2024年，對於5大類商用不動產提出「發展預期」(圖/宏大國際資產)

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】2023年5大類商用不動產市場，最終統計出來交易金額約1495億元，超出多數業者的預期，已連續6年交易金額突破千億元，顯見商用不動產市場仍呈現穩定的需求及發展，許多建商看到這個趨勢，近年也樂於開發商用不動產產品來因應市場需求，許多住宅房仲也參一咖做起商用不動產。宏大國際資產從2023年商用不動產市場表現預估2024年，對於5大類商用不動產提出「發展預期」。

據商仲業者宏大國際資產的統計分析，5大類型商用不動產的交易分布各有不同，因產品差異及需求的不同，有的高度集中一個區域，有的分布六都，有的則遍布全台，而據悉這些商用不動產的交易與建商的推案、布局也會有相當的關連性。

宏大國際資產總經理陳益盛表示，5大類商用不動產近年的市場交易熱絡，因客戶的設廠或投資需求，自己也南下多次幫客戶物色標的，甚至近幾年還陸續在北中南授課，幾乎場場座無虛席，只因市場商機來了，很多房仲業務也不想錯失這個好時機。而從近6年的商用不動產交易統計，年年突破千億元關卡，也可以說明市場的確熱絡。5大類型商用不動產會因產品屬性、商圈差異及產業輪動的不同，交易也會分布在不同區域，2023年工業類與商業類二大分類交易的消長有不小的變化。

■2023年商辦交易90％集中在台北市。儘管景氣並不理想，但企業因應未來的規劃擴充或搬遷，加上為數不少的投資置產型交易，使得台北市商辦交易熱絡，價格也持續上揚，也是目前市場最缺貨源的地方。廠辦交易則也是集中在北部，分布在北北桃竹，而最大交易區域則是新北市及新竹縣市。商辦及廠辦類如果合併統計，已經連續4年交易逐年增加，從2020年的216.43億，到2023年的767.55億元。陳益盛仍看好商辦、廠辦類產品，尤其台北市商辦產品，可以說只要好貨就有人買單，房價格也趨近住宅價格，其他區域如新北市、台中二地商辦市場亦逐漸成長。廠辦類雖未形成搶購潮，但市場仍穩定成長，主因是擴充及舊換新。此外，許多建商已陸續提高開發商辦及廠辦建案，已逾10家分別推出上百億規模建案，轉向賺取企業財。

■工業土地/廠房交易則遍布全台，其中桃園擁有鄰近雙北地利之便、且價格適中，仍坐穩工業王。然而因2023年工業生產全年不佳，全年度製造業PMI幾乎都低於水面下(50)、出口值大幅下降，因此工業不動產是交易額年減最多的項目，由前一年度的高峰719.3億，減少至2023年的403.64億元，年減43.9％，也是近5年當中最低的一年。陳益盛表示，儘管交易量下滑，但因環保、生產效率、農地工用搬遷等需求仍在，陸續有二線建商加入開發廠房建案的行列，也收到不錯的成效。

■零售/店面類交易則分布在六都中的五都，僅高雄缺席。但令人驚訝的，交易金額成長第一名是零售/店面類，從2019年的24.29億，成長到2022年的67.05億，到了2023年一舉突破達161.98億元，年成長率達，算是該項產品近年難得的好消息，顯示零售及店面市場具備未來逐步看好的契機。其中最具代表性的交易案是統一為拓展自家百貨零售而購入原信義誠品部分樓層、及樂富一號購入台南市中西區新光三越百貨標的。陳益盛表示不看壞零售市場，後疫情時代出國機票旅費暴衝，不少人仍選擇在台灣消費，而觀光客也陸續回籠，人潮陸續回流也帶動租金及售價的提升，不過要回到10年前的光榮歲月是不可能的。

■飯店交易則因看好解封復甦商機，地主明顯惜售，交易高峰期止於2021年，因此交易極少，較具規模的僅有位於新竹的福泰商務飯店，但其著眼的並非經營飯店，而是未來的都更重建。陳益盛指出，飯店產品仍是一項好的投資標的，主要有三種類型的投資人，第一類是投資飯店收租，隨著利率的穩定，只要投報率足，買家仍為數不少，預估2024年會有具規模交易。第二類是投資飯店經營，這類型買家較慎選標的，須確保營運獲利、降低經營風險，只先選好的區域或地段。三是買老飯店計畫都更或危老重建，這類型買家多數為建商，只要基地規模夠大為優先條件，因住宅市場尚未樂觀，預估2024年出手會比較保守。