新聞摘要
- 在國民黨政府時代，民意調查最高的第一名民怨是「房價太高」！人民換了新政府由民進黨執政，然而這幾年民怨更深的仍然是「房價太高」，以前只有台北房價貴，現在是「全省都很貴」
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國立台北科技大學不動產估價師學分班曾文龍主任表示，房價大漲是因為地價大漲的驅迫，政府光打房價卻不打地價，不改良土地標售、競價價高即得的方式，則打房何用！(照片翻攝自曾文龍個人臉書)
【MyGoNews蕭又安/專題報導】幾十年來房價一直漲得很兇，不是應該要有起有落嗎？如同股價也是上上下下！但是房價的趨勢永遠都是往上的，都是大漲小回，也就是大起小落！所以幾十年來，越有勇氣提早買房子的都是贏家。你能想像1973年台北市忠孝東路4段的房價與地價是多少嗎？根據國立台北科技大學不動產估價師學分班曾文龍主任1982年10月出版的暢銷書《房地產過去、現在、未來》第415頁，忠孝東路4段的地價每坪約1萬2千元，房價則為每坪2萬元，那個時代缺房子、土地多，因此房價比地價貴！
民怨之首-房價太高！國民黨+民進黨都無法處理
幾十年來，台北市房價地價高漲，台北市民要不吃不喝十年以上才能購屋，因此台北市被稱為「天龍國」，不食人間煙火，民怨極深。在國民黨政府時代，民意調查最高的第一名民怨是「房價太高」！最近七年來，人民換了新政府，由民進黨執政，現在又要選總統了，然而，這幾年民怨更深的仍然是「房價太高」，更令人驚詫的是，這幾年房價太高已經不只是台北市了，不只是追上台北市房價一半的新北市了，三、四年前，台北市、新北市以外的桃園以南中南部等各縣市，房價每坪大約10幾萬元，中古屋每坪10萬元以下的也很容易買到，一樣薪水的公務員在台北買房很吃力，在中南部買房很輕鬆，但是這個情況特別是疫情這三年，已經改變得天翻地覆了，桃園以南的各縣市房價大約漲了3倍以上，原來每坪10幾萬的變成30幾萬元！本來每坪20萬的漲到60幾萬！年輕人回到中南部故鄉也是直接躺平了，捶胸頓足要如何買房？非常後悔為何幾年前不認真做功課去買房！
房價一直是「大漲小回」，不打地價如何有效？！
因此，政府也很努力地想辦法打房。前兩年推出房地合一稅重稅2.0，沒想到竟然無效！2022年更厲害想出許多打房新方法，甚至想出要去修法，炒房的要關三年！重稅伺候！然而2022年又有各縣市市長、議員的選舉，因此這些重大議題需要緩和下來。果然2023年1月，立法院通過平均地權修正案，推出五大重拳，準備嚇阻炒房者、投機者。炒房者可以重罰5千萬！並鼓勵大家檢舉炒房者。檢舉獎金高達30％！比仲介公司辛苦賣房子的佣金6％還高出4倍！確謂用心良苦！
無奈7個月過去了，許多民眾期待房價可以大跌，然而大部分依然紋風不動，只不過因為目前不景氣，建商減少了供給量，議價率也只有大約1成。有些口袋深的業者根本不可能降價，甚至推出新案還要漲價！因為房價最大的成本則是地價，地價高高掛天上，而且因為政府標售土地還一直漲價！這幾年國際原物料上漲，台灣的建材漲價極兇，甚至一工難求，很難找到足夠的工人蓋房子。一天3千塊的高工資都很難找到人，建築業苦不堪言。
中央銀行配合打房，也緊縮建築業貸款及購屋貸款，因此，也陸續傳出中小建商撐不下去，甚至市場上已經出現爛尾樓的個案！政府顧此失彼，悲哉！現在到處都在討論未來的總統大選及立法委員選戰，則打房有沒有效？打房的路子要如何走下去？顯然又要被選舉議題淡化淹沒了！台灣早已變成惡質選舉的國家，這些選舉辦法，哪一個政黨有勇氣去改良？！因此整個國家常常在選舉，為了選舉講出一些亂七八糟的話、天馬行空亂開支票！為了選舉，國家社會難以正常運作，這真是台灣的悲哀！
請政府修改競標同一塊土地，改為公平抽籤
民間賣土地，地主常會開出高於行情的地價，買方則會殺價，並非想賣多少就會成交。而且成交價都是秘密進行，不會隨便透露。這幾年實價登錄制度修改，土地也需要實價登錄，預售屋甚至紅單轉賣也需要快速實價登錄，跟賣房子一樣。因此必須等待一段時間，有需要的人才會去看某塊土地成交價多少，一般人是不會去特別注意的。
然而，政府標售土地則是敲鑼打鼓，有點像賭場，讓敢賭的買方一起出價，買方有的搶標很高價土地，並不是一定要蓋房子出售，而是用來資產配置。為了搶標土地，為了養地，願意出高於底價很多的不合理價錢。一般建商為了將本求利，根本沒有能力亂出高價，有些單位看到很多人領取標單，勢在必得，也願意出不合理的標價。大咖壽險公司擁有許多保戶投保的現金，也勇敢地投入搶標土地。最後幾十年來的例證，甚至決標價為底價的2倍到3倍，震驚了參與投標的人！震驚了全國民眾！國家標售土地可以在一夜之間漲了2倍到3倍，難道某地主的土地就比較差嗎？雖然地主原來的開價符合市場行情，那現在若不跟著政府調高地價，那不就是賤賣自己的土地嗎？
又例如壽險公司拿著一堆保戶的現金高價搶標土地，這些土地未來如果蓋房子也是要高價售出，那原來的保戶情何以堪？拿民眾的錢去標土地，卻讓民眾買到高漲的房價，民眾跟民眾的小孩心如何能平？這真是一件弔詭的事情！最有名的案例是1987年，國泰人壽搶標台北市南京東路3段華航旁邊的土地，底價每坪才30萬，得標價卻是90萬！震驚了全台灣！這是天龍國的傳奇故事！幾十年過去了，這種瞬間漲價1倍、2倍、3倍的案例時有傳出。
政府標售土地，民間高價搶標，土地爆漲、房價飆升
這幾年高雄市政府、台南市政府、台中市政府、桃園市政府也都是這樣大漲價標售土地，標售的底價都是經過內行的程序估出來的當時市價，市價透過標售可以扭曲為2倍、3倍，則估價何用？不動產估價師無用武之地？曾文龍曾經建議政府多人搶標同一塊土地的時候，既然政府已經訂出合理的售價，應該讓這些單位公平抽籤，卻讓大家亂搶、亂漲一番！政府單位雖然因為大漲價多出了不少的收入，但是面對的則是未來不斷上漲的房價！政府單位得不償失！政府幾十年來多次打房，可能當下有效，一年兩年過去又無效了！房價的大漲是因為地價大漲的驅迫，政府光打房價卻不打地價，卻不改良土地標售、競價價高即得的方式，則打房何用！因此，曾文龍也曾撰文提醒政府，打地價是不需修法的，「平均地權條例」第83條本來就有規定「以經營土地買賣，違背土地法律，從事土地壟斷、投機者，處三年以下有期徒刑，並得併科七千元以下罰金。」
曾文龍：除了打房，更重要的是打地價！
20幾年來，曾文龍關切標售土地的不公不義，曾多次發表文章，例如這兩三年發表在報紙的文章，曾文龍並直接寄給蔡總統指教，感謝蒙蔡總統、行政院、內政部、國有財產署回文給本人。前陣子在政大地政系校友會碰到內政部地政司副司長，並告訴我「學長，您的來信我們有在處理進行」。總而言之，除了打房，更重要的是打地價！敬請政府單位修改多人投標，最高則得標，改為公平的抽籤方式，則地價一夜之間暴漲的案例將可消失無蹤！(本文刊載於現代地政雜誌，由國立台北科技大學不動產估價師學分班曾文龍主任授權刊登)
曾文龍小檔案
■國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任
■致理科技大學 曾文龍不動產學院
■台灣不動產物業人力資源協會 理事長
